Najčešće greške prilikom kupovine stana - Na šta posebno obratiti pažnju i koji su propratni troškovi

Kupovina stana je životna odluka i sva dešavanja na globalnom nivou mogla su da utiču na kolebanje onih koji su razmišljali o stambenom kreditu u proteklih godinu dana, a i pored toga, toliko je još detalja o kojima je potrebno razmišljati. Kako je u razgovoru za eKapiju rekla Mirjana Todorović, direktorka agencije Europolis nekretnine, pri kupovini nekretnine neophodna je dobra priprema.

- Ukoliko kupac namjerava da kupovinu ostvari putem stambenog kredita, neophodno je da se prije toga detaljno raspita u banci o svojoj kreditnoj sposobnosti i izmiri eventualne minuse na računima i kreditnim karticama. Banke stalno mijenjaju svoju poslovnu politiku i pooštreni su uslovi za dobijanje stambenih kredita, pa bi i na to trebalo obratiti pažnju. Takođe je bitno znati da banke zaposlenima u firmama kao što su kladionice i kockarnice gotovo da ne odobravaju kredite, jer smatraju da su to firme visokog rizika - navodi ona.

Kako ističe neophodno je definisati cilj, odnosno glavne karakteristike nekretnine koja se kupuje, u pogledu lokacije, površine, strukture, i uskladiti ih sa predviđenim budžetom i dodaje da kroz cio proces kupovine stana kupci mogu proći bez rizika i stresa ukoliko za taj posao angažuju profesionalca, odnosno licenciranog agenta za nekretnine.

Na pitanje koliko okvirno traje cijeli proces kupovine stana iz ove agencije navode da, kada se nađe odgovarajuća nekretnina, proces traje u proseku 30 - 60 dana, u zavisnosti od toga da li se stan kupuje za gotov novac ili putem stambenog kredita, kao i da li je stan odmah useljiv ili je prodavcu potreban rok za iseljenje.

- I prodavci i kupci mogu značajno sebi olakšati cio posao, te uštedjeti vrijeme i živce, angažovanjem agencije za nekretnine. Kada vas boli zub, idete kod zubara, zar ne? Nekretnina uvijek ima veliku vrijednost i kapitalna je investicija, pa nije pametno da i kupci, a i prodavci rizikuju skupe greške. Agencija klijentima garantuje potpunu pravnu i finansijsku sigurnost, i vodi ih kroz proces kupoprodaje ili iznajmljivanja nekretnine korak po korak. Posao agencije je prije svega da klijentima bude "mirna glava" i da ne moraju razmišljati o proceduri i sledećem potezu - dodaje Todorović.

Kako dalje pričaju iz ove agencije, kupcima nude besplatne konsultacije koje omogućavaju uvid u trenutno stanje na tržištu nekretnina u Beogradu, razmatranje realnih mogućnosti kupca, savjetovanje oko izbora lokacije za kupovinu, informisanje o kreditnoj proceduri i uvid u kompletne troškove pri kupovini stana.

- Naši agenti će filtrirati ponudu u skladu sa potrebama kupca i na taj način suziti pretragu, tako da će kupac gledati samo one nekretnine koje zadovoljavaju neophodne kriterijume. Svaka nekretnina je detaljno pravno provjerena, tako da kupac ulazi u potpuno sigurnu kupovinu. Agencijski advokat sastavlja predugovor i ugovor o kupoprodaji, a agent je prisutan prilikom ovjere kod javnog bilježnika, kao i prilikom isplate novca u banci - ističe naša sagovornica.

Kako objašnjava, ukoliko je u pitanju kupovina putem stambenog kredita, u agenciji pomažu kupcu pri izboru banke i prate kompletnu kreditnu proceduru, a poslednji koraci u procesu su prisustvo agenta na primopredaji stana i pomoć oko prenosa komunalija, kao i poreskih oslobođenja.

Kako većina kupaca nema potrebno iskustvo sa kupovinom nekretnine, postoji dosta detalja na koje je porebno obratiti pažnju pri kupovini stana, a na prvom mjestu je dokumentacija - kako je nekretnina stečena, da li je uknjižena, ako je stečena u braku, da li je supružnik saglasan sa prodajom.

- Ako ima više suvlasnika, da li su svi saglasni sa prodajom, da li postoje upisani bilo kakvi tereti i zabilježbe u listu nepokretnosti i ukoliko postoje da se razjasne šta su. Kod samog stana je najbitnija lokacija, zgrada, sprat i orijentacija, jer kupac sjutra može promijeniti bukvalno sve u stanu, ali ovi faktori ostaju nepromjenjivi - kaže Todorović.

Kako ističu iz ove agencije, najgora greška koju kupci prave su kompromisi u vezi sa dokumentacijom.

- Na tržištu se povremeno pojavljuju nekretnine sa nižom cijenom i spornom dokumentacijom, pa nije moguće ovjeriti ugovor o kupoprodaji kod javnog bilježnika i poseže se ka alternativnim rješenjima, kao što su ugovor o pozajmici, ili ugovor o suinvestiranju. Ovako se ne stiče pravo svojine i ovo je direktan ulazak u problem - objašnjava ona.

Takođe, kako ističe, kupci često ne definišu prioritete koje treba da ispunjava nekretnina i izgube silno vrijeme lutajući po različitim lokacijama, gledajući sve i svašta, dok za to vrijeme propuste zaista kvalitetne nekretnine.

- Greška je čekanje da se pojavi stan iz snova. Neće se pojaviti. Savršena nekretnina ne postoji. Ukoliko stan ispunjava 70% ili više zahtjeva, to je to. Zbog ovoga na tržištu imamo kupce koji godinama traže stan i propustili su sjajne nekretnine, a tržišni uslovi se mijenjaju tako da njihov novac danas drastično manje vrijedi - navodi.

Dodaje da nije strana i situacija da kada se konačno nađe odgovarajuća nekretnina, kupci odugovlače sa donošenjem odluke, što rezultira da im ta nekretnina izmakne, naročito u današnje vrijeme kada je relativno slaba ponuda, a jako velika potražnja.

- Ozbiljnu grešku prave kupci (i prodavci) u namjeri da ostvare kupoprodaju bez agencije. Naravno, sa idejom da uštede novac za proviziju. Osim što rizikuju pravne probleme i probijanje rokova, prateći stres i neprijatnosti, zbog nedovoljno znanja o pregovorima kao i gde se sve mogu ostvariti uštede i poreske olakšice, na kraju cijela priča finansijski košta drastično više, a da ne pričamo o izgubljenom vremenu i preživljenom stresu - kaže Todorović.

Šta sve plaćamo osim cijene stana i koliki su ti troškovi?

Svjesni smo da kupovina stana ne podrazumijeva samo plaćanje cijene stana nego i propratnih troškova koji su nam često nepoznati dok se ne upustimo u cio proces.

- Osim cijene stana, koja je svakako najveća investicija, kupac plaća troškove ovjere predugovora i ugovora kod javnog bilježnika, kao i izjave o prijemu cijene, uslugu agencije za posredovanje, porez na prenos apsolutnih prava (ukoliko nema poresko oslobođenje). Svi ovi troškovi zbirno iznose oko 5% od kupoprodajne vrijednosti stana - pričaju za eKapiju u agenciji i dodaju da, ukoliko je u pitanju kupovina putem stambenog kredita banke, troškovi su nešto uvećani za uslugu procjenitelja, ovjeru založne izjave i upis hipoteke, "pa u ovom slučaju zbirno iznose oko 7% od kupoprodajne vrijednosti nekretnine".

Osvrćući se na temu povećanja cijene rentiranja stanova koja je prozrokovana sve većom potražnjom, uglavnom od strane Rusa, iz Europolisa navode da se taj talas desio krajem prethodne godine.

- Potražnja stanova za zakup u tom periodu je bila ogromna, i kao posljedica toga cijene zakupa su drastično skočile. Nešto manji broj Rusa je i kupovao nekretninu, što je svakako pojačalo već ogromnu potražnju, ali to nije imalo toliki uticaj na tržište koliko svi ostali faktori poput krize u svijetu i visoke inflacije - zaključuju iz ove agencije i dodaju da je ove godine vidno smanjen dolazak Rusa i Ukrajinaca, što je uticalo da cijene zakupa blago opadnu u odnosu na prošlu jesen i zimu.

Ali kako navode, niske cijene zakupa su prošlost.