Mina Kalezić, direktorka prodaje i marketinga CBS International - Stambene nekretnine i dalje najsigurnija investicija

Tržište stambenih nekretnina segment je koji se najbrže oporavio od druge polovine 2020. godine, a novogradnja učestvuje sa više od 40% u ukupnom broju kupoprodajnih transakcija.

Kako za Dnevnik uspjeha kaže Mina Kalezić, direktorka prodaje i marketinga CBS International, možemo očekivati da se investitori primarno fokusiraju na lokacije koje omogućavaju višefaznu gradnju i samim tim potencijal za dalji rast cijena kvadrata kojim se može odgovoriti na sve veće cijene izgradnje koje se tek očekuju.

Razgovarali smo i o razvoju Beograda, prednostima novogradnje u odnosu na starogradnju, kao i predviđanjima za period pred nama.

- Iako još uvijek ne možemo govoriti o postpandemijskom periodu na tržištu nekretnina, možemo reći da je tržište stambenih nekretnina segment koji se najbrže oporavio od početka pandemije, tačnije već od druge polovine 2020. godine. Naime, kontinuirano pozitivan trend tražnje nekoliko godina prije pandemije, koji se primarno ogledao u nekoliko puta većem broju prodatih jedinica u jednoj kalendarskoj godini od broja izgrađenih stambenih jedinica, nastavlja uzlaznom linijom kao najsigurniji vid investiranja na našem tržištu. Primarna tražnja kupaca je i dalje usmjerena na novogradnju, koja učestvuje sa više od 40% u ukupnom broju kupoprodajnih transakcija.

Premda je sama mikro lokacija najvažniji parametar kako u izboru same parcele od strane investitora koja je najsigurnija dugoročno posmatrano za očekivano investiciono ulaganje i profitabilnost ulagača, uz eskalirajuće troškove izgradnje, limitirane lance snabdijevanja i raspoloživost radnika, i obodi urbane zone Beograda bilježe neočekivano visoke cijene kvadrata, poput Karaburme, Malog Mokrog Luga, gdje imamo projekata gdje cijena kvadrata u novogradnji dostiže i 1.700, 1.800 EUR po kvadratu bez uključenog PDV-a.

Takođe sve popularnije sekundarne lokacije, najatraktivnije za dalje turističko izdavanje poput Avale, Kosmaja, Zlatibora, Vrnjačke Banje bilježe cijenu kvadrata od skoro 2.000 EUR neki projekti i više, dok su na početku pandemije prvi projekti ovog tipa bili u rasponu 1.100-1.300 EUR po kvadratu apartmana ili kuće.

Broj kupaca koji se odlučuju za investicionu kupovinu stana radi daljeg izdavanja se od pandemije značajno povećao, posebno u višefaznim projektima na lokacijama koje privlače srednji i najviši cjenovni rang, dakle koje čuvaju cijenu. Primjetan je i broj kupaca koji kupovinom u ranoj fazi izgradnje jedne faze projekta i daljom prodajom po završetku izgradnje u roku od dvije do tri godine ostvaruju i duplo veću cijenu kvadrata od inicijalno uloženog.

- Dugoročno posmatrano, imajući u vidu nedostatak raspoloživih lokacija u centralnom gradskom jezgru, ali i činjenicu da takve lokacije diktiraju značajno skuplju cijenu izgradnje, jer kvalitetom završnih radova privlače najvišu ciljnu grupu kupaca, možemo očekivati da se investitori primarno fokusiraju na lokacije koje omogućavaju višefaznu gradnju i samim tim potencijal za dalji rast cijena kvadrata kojim se može odgovoriti na sve veće cijene izgradnje koje se tek očekuju.

Tržište odlično prihvata velike stambene komplekse sa 300+ stambenih jedinica, koji uređenošću, dodatnim sadržajima i činjenicom da predstavljaju kompletno infrastrukturno nezavisna naselja iskustveno čuvaju vrijednost uloženog i bilježe značajan skok cijene kvadrata i do 1.000 EUR, u poređenju od prve do poslednje faze izgradnje.

Takođe moderne višespratnice privlače najvišu cijenu kvadrata, ali i neke od tehnološki najnaprednijih trendova u izgradnji, sa nivoom usluge održavanja i upravljanja koji podsjeća na najluksuznije hotele. Ovo su upravo i primjeri stanova koji su prva linija interesovanja najzahtjevnije i najviše niše zakupaca, stranaca koji žive i rade i Beogradu u velikim internacionalnim kompanijama, pri ambasadama i diplomatskim predstavništvima, što ih čini odličnom investicionom kupovinom sa sigurnim povratom uloženog.

- Kako je u svijetu nekretnina sve do cikličnih kretanja trendova u razmaku od 3-5 godina, ne očekujemo bitnije promjene u cijenama kvadrata, već prije dalji blagi rast cijena u novogradnji, u projektima koji su konceptualno drugačiji i nude kupcima više od kupovine stana, koji podrazumijevaju veći broj faza, što sa godinama podrazumijeva sve veću vrijednost kupljene nekretnine, ali i cijenu kvadrata za investitora.

S druge strane, trenutna raznolikost ponude u smislu lokacija i broja investitora, pri čemu značajan broj investitora gradi iz sopstvenih sredstava i nema podršku banaka kao projektnih finansijera, kao i skok cijena građevinskih materijala, može uticati na dalje preusmjeravanje u samom izboru lokacije za gradnju koja donosi najveći potencijal za izgradnju a pri tom čuva i vremenom uvećava vrijednost kvadrata.

Manje atraktivne lokacije, koje podrazumijevaju trenutno visoku cijenu kvadrata, a nikada ranije nisu, te iziskuju dugoročan razvoj prateće infrastrukture, vrtića, škola i s toga ne ulivaju povjerenje kupaca u ulaganje, sve manje će biti atraktivne investitorima, posebno imajući u vidu neminovni dalji skok cijena materijala koji već sada ove lokacije čini prilično skupim za same investitore u svjetlu potencijalnog povrata investicije u srednjem roku.

- Sa razvojem modernih projekata koji nude izuzetan kvalitet gradnje, profesionalno održavanje i dodatne sadržaje poput igrališta za djecu, sportskih terena, kutka za kućne ljubimce, privatnog parka za stanare, ili bazena i SPA centra u najluksuznijem segmentu projekata, starogradnja gubi na atraktivnosti i s toga ne predstavlja primarno interesovanje kupaca.

S druge strane, cjenovno nije mnogo udaljena od novogradnje kada su u pitanju najatraktivnije lokacije, koje ne da ne gube na vrijednosti, već se neke ravnaju sa najvišim cijenama kvadrata u Beogradu. Naravno riječ je o neponovljivim lokacijama na kojima je vrlo rijetka ili ne postoji mogućnost za novogradnjom, poput najužeg gradskog jezgra Kosančićevog venca, okruženja Saborne crkve ili prve linija ulica prekoputa Kalemegdana, što je naravno slučaj i u svjetskim metropolama.

Ono što dodatno uvećava ulaganje i samim tim krajnju cijenu kvadrata za ovakve nekretnine jeste činjenica da svakako iziskuju dodatno ulaganje u renoviranje, nemogućnost uticaja na izgled i stanje fasade, ulazni hol ili manjkavost i odsustvo profesionalnog održavanja.

Isto tako određeni dijelovi urbanih zona koje kupci preferiraju ali na kojima je rijetka novogradnja, poput Bežanijske kose, ili u dijelu oko Arene na Novom Beogradu bilježe praktično konstantno izjednačene cijene kvadrata starogradnje i novogradnje.

- Beograd je u poređenju sa Zagrebom, Ljubljanom, ali i Rumunijom, Bugarskom koje pripadaju Evropskoj uniji u period pandemije ušao sa najvišim cijenama kvadrata, uzlaznim brojem izdatih građevinskih dozvola, i osim perioda prve polovine 2020. godine, nesmetano nastavio tokom 2021. i 2022. da bilježi još i veću tražnju ali i cijene kvadrata, što je slučaj i sa brojnim gradovima širom Srbije, kao i sekundarnim turistički atraktivnim lokacijama na kojima ranije nije bilo primjera niti tako intenzivne gradnje ni značajno viših cijena kvadrata i interesovanja kupaca.

S toga, možemo očekivati i nadalje blagi rast cijena kvadrata primarno u novogradnji i projektima koji se grade u više faza, kao i pojačanu tražnju, imajući u vidu da je ulaganje u nekretnine na našem tržištu daleko najsigurniji i najlukrativniji modus investiranja ali i mudra štednja.