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Ivan Simić, Country Manager bei "Danos" - Es gibt genug Raum in Serbien für die Entwicklung von Gewerbe- und Wohnimmobilien
Dienstag, 05.07.2016.
17:54
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(Ivan Simić)
Das Unternehmen "Danos" ist seit 2009 in Serbien präsent, als es gemeinsam mit der Finanzgruppe "BNP Paribas" eine Niederlassung in Belgrad eröffnet hat. Einer der führenden Immobilienberater am Markt arbeitet mit Kunden wie "Aviv Arlon", "Big Cee", "Fishman group", Komercijalna banka, Erste banka, "Univerexport", DIS, "Delhaize", "Vero", "Robne kuće Beograd", Vojvođanska banka, Banca Intesa, NIS, "Mercator", IDEA,"Diechmann", "Takko Fashion", "McDonald`s", JYSK,", "Telenor", "Gorenje" und vielen anderen zusammen.
"Danos" hat sich inzwschen als einer der marktführeden Immobilienberater in Serbien positioniert, was eine Reihe von erfolgreichen Projekten beweist. Im Portfolio des Unternehmens sind, unter anderem, Fachmarktzentren der israelischen Gruppe "Aviv Arlon", die "Danos" als Hauptberater engagierte.
In einem Interview für das Wirtschaftsportal "eKapija" erzält Ivan Simić, Country Manager bei "Danos" von den wichtigsten Trends in der Immobilienentwicklung in Serbien, von Mieten sowie davon, wie attraktiv Serbien für ausländische Investoren ist.
eKapija: An welchen Projekten haben Sie im Vorjahr gearbeitet und wie finden Sie die Situation auf dem Immobilienmarkt 2015 und Anfang 2016?
- "Danos" hat im letzten Jahr an Fachmarktzentren "Aviv Park" in Zrenjanin, "Aviv Park Zvezdara" und "Zemun Park" in Belgrad gearbeitet. Wenn es um Einzelhandelsimmobilien in Serbien geht, haben wir den Eindruck, dass es zu einer Sättigung dieses Marktsegments gekommen ist. Wir haben aber auch den Trend des intensiveren Baus von Fachmarktzentren in sekundären Städten gemerkt. Man hat rund 80% der Bedürfniss aller Städte in Serbien befriedigt. Die Kaufkraft der Bevölkerung, die auf dem gleichen Niveau geblieben ist, stellt einen der wichtigsten Fakotren dan. Einige Projekte stoßen deshalb schon von Anfang an auf Probleme, und sie benötigen einen längeren Zeitraum für das Umsatzwachstum.
2015 wurde durch steigende Nachfrage nach Logistikflächen der Klasse A gekennzeichnet. Der Bau von Gewerbeimmobilien nahm auch zu, und wir erwarten die Fortsetzung dieses Trends in der nchsten Zeit. Ich möchte hinzufügen, dass es einen Fonds gibt, der Interesse für den Erwerb von Gewerbeimmobilien in Serbien zeigt.
Wenn es um die Büro- und Wohnflächen geht, gibt es natürlich Interesse potenzieller Beiter. Derzeit werden einige große Projekte umgesetzt, und der größte Teil der Investitionen ist auf Belgrad fokusiert, bzw. auf den Stadtbezirk Novi Beograd als Investitionsepizentrum.
eKapija: In Hinsicht darauf, dass sie an einigen Projekten der Fachmarktzentren gearbeitet haben, was erwarten Sie von der künftigen Entwicklung dieses Einzelhandelsformats in Serbien? Was sind Vorteile der Fachmarktzentren im Vergleich zu klassischen Einkaufszentren?
- Fachmarktzentren stellen die beste Lösung für sekundäre Städte, die keine größeren Einzelhandelsformate benötigen. Ich erwarte keine weitere Expansion dieses Formats in Städen, wo solche Projekte bereits realisiert sind. Städte mit weniger als 50.000 Einwohnern sind nicht bereicht für solche Objekte, Wir können aber, auf der anderen Seite, die Eröffnung von Fachmarktzentren in Städten wie Kraljevo, Požarevac, Užice und Lazarevac erwarten.
Niedrigere Bau- und Wartungskoste und wettbewerbsfähige Mieten sind die größten Vorteile der Fachmarktzentren. Sie sind nicht so attraktiv als Einkaufszentren, wenn es um das Angebot geht. Fachmarktzentren haben mehr oder weniger Standard-Mieter, vorwiegend Marken niedrigerer Preise, und können deshalb nicht das Angebotvielfalt eines Einkaufszentrums bieten. Sie können keine internationalen Marken wie "Inditex" in solche Zentran bringen. Aber es gibt auch Ausnahmen wie z.B. H&M. Diese Modemarke hat Geschäfte in Fachmarktzentren in Serbien eröffnent ("("Aviv Park" Zrenjanin und Pančevo, "Shoppi Retail Park" in Subotica). Ich würde sagen, dass der Hauptgrund für diese Erweiterung das bescheidene Angebot an Einkaufszentren ist.
eKapija: Inwieweit sind neue Einkaufszentren in Belgrad nötig? Haben die Einkaufszentren einen Nachfragerückgang bei innerstädtischen Einzelhandelsimmobilien verursacht? Wie hoch sind die Mieten?
- Die Nachfrage nach hochwertigen Einzelhandelsflächen ist konstant in Belgrad. Es ist wahr, dass es nicht genug Einkaufszentren in der Hauptstadt gibt, was den Einstieg der neuen Marken in den einheimischen Markt verhindert. Belgrad benötigt, unserer Meinung nach, unbedingt einen größeren Einzelhandelskomplex. Wir reden von einem Einkaufszentrum mit 80.000-100.000 m2 Einzelhandelsflächen zu vermieten. Ich kann derzeit Projekte wie ein Einkaufszentrum an der Magistrale "Ibarska magistrala" ankündigen. Auf diesem Standort will man ein Einkaufszentrum auf 50.000 m2 und neben ihm ein Fachmarktzentrum auf 20.000 m2 bauen lasen. Es handelt sich um ein wichtiges Projekt in diesem Stadtteil, wo es Mangel an Einzelhandelsflächen gibt.
Die Mieten für innerstädtische Einzelhandelsimmoiblien sind zurückgegangen, haben sich aber in der letzten Zeit ein wenig stabilisiert. Es handelt sich meistens um langfristige Mietverträge, und die Preise reichen von 40 bis 130 EUR/m2, abhängig von der Größe des Lokals. In Einkaufszentren in Belgrad kann man Lokale für rund 30 EUR/m2 mieten. Neue Einkaufszentren werden sicher zum weiteren Rückgang der Mieten führen, die aufgrund des unterentwickelten Marktes noch immer ziemlich hoch sind.
eKapija: Was können Sie uns über die aktuellen Wohnungspreise in Belgrad und Serbien sagen? Erwarten Sie das Umsatzwachstum bei Wohnimmobilien 2016?
- Der Wohnbau ist auf dem Vormarsch, und der Markt reagiert sehr gut auf neue Projekte. Ich möchte besonders auf Projekte in Novi Beograd sowie auf die Wohnanlage "Central Garden" im Stadtbezirk Palilula in Belgrad hinweisen. Die Preise reichen bis 2.000 EUR/m2, und es gibt Käufer für hochwertigere Wohnflächen. Es gibt eine zunehmende Differenz zwischen den neuen Gebäuden, deren Preise steigen, und den alten, die einen starken Preisrückgang aufweisen. In Hinsicht auf diese Parameter erwarten wir das Umsatzwachstum im Bereich der Wohnimmobilien in diesem Jahr.
eKapija: Wie attrakti ist Serbien für ausländische Immobilieninvestoren im Vergleich zu Ländern in der Region?
- Das unzureichende Angebot und noch viel Raum für die Entwicklung sind die größten Vorteile Serbiens im Vergleich zur Region. Investitionen tragen zusätzlich zum Nachfragewachstum in allen Segmenten bei. In den Nachbarländern wie Kroatien, oder bulgarien gibt es viel mehr Einkaufszentren, Logistikzentren, Bürogebäude und die Mieten sind erheblich niedriger als in Serbien. Ein guter Indikator ist die Erhöhung der Anzahl der Transaktionen, weil das zeigt, dass Investoren die Potenziale Serbiens erkannt haben. Die positive Entwicklung in diesem Bereich sollte Unternehmen ermutigen, die Immobilien für dne Verkauf bauen. Es gibt immer mehr Investoren, die Gewerbeimmobilien kaufen möchten. Ich würde auch Logistikflächen als eines der Segmente mit dem größten Investitionspotenzial bezeichnen.
eKapija: Welche Dienstleistungen bietet "Danos" seinen Kunden? Was unterscheidet Ihr Unternehmen von der Konkurrenz?
- "Danos" bietet verschiedene Dienstleistungen wie z.B. Immobilienbewertung, Erstellung von Durchführbarkeitsstudien, Immobilienverwaltung und -vermittlung. Wir sind für das außergewöhnliche Engagement für die Kunden und die langfristige geschäftliche Zusammenarbeit mit ihnen bekannt. "Danas" arbeitet in der Region mit der internationalen Gruppe "BNP Paribas" bzw. mit ihren Kunden auf dem Balkan zusammen. Unser ganzs Dienstleistungsangebot im Bereich der Investitionsberatung und -vertretung steht potenziellen Kunden über unsere Büros in Serbien, Griechenland und Zypern. Unsere Geschäftstätigkeit beruht auf den höchsten professionellen Normen in Übereinstimmung mit der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Akkreditierung.
eKapija: Was sind Pläne von "Danos" für 2016?
- Wir möchten die Expansion in der Region 2016 und in den folgenden Jahren fortsetzen. Wir haben derzeit die Eröffnung von neuen Büros in Montenegro, Bulgarien und Mazedonien vor.
Katarina Marinković
Danos and Associates d.o.o. Beograd
Aviv Arlon Holding Beograd
CEE-BIG Management Beograd
Cee Group d.o.o. Beograd
NLB Komercijalna banka AD Beograd
Erste Bank a.d. Novi Sad
Univerexport doo Novi Sad
PTP DIS Krnjevo
Delhaize Serbia d.o.o. Beograd
Veropoulos d.o.o. Beograd
Robne kuće Beograd d.o.o. Beograd
Vojvođanska banka a.d. Novi Sad
Banca Intesa a.d. Beograd
NIS a.d. Novi Sad
Mercator-S d.o.o Beograd
IDEA d.o.o. Beograd
Deichmann trgovina obućom SRB d.o.o. Beograd
TAKKO Fashion Serbia
McDonald's Beograd
JYSK d.o.o. Beograd
Yettel d.o.o. Beograd
Gorenje d.o.o. Beograd
BIG PANČEVO
Aviv Park PančevoShoppi Retail Park Subotica