(AG Nekretnine)Tourismus und die Entwicklung der Hotellerie in Serbien

Serbien ist ein ökonomischer Markt mit einem Bruttonationaleinkommen von rund 50 Milliarden US Dollar im Jahre 2008. Zwischen den Jahren 2005 und 2008 hat das Bruttonationaleinkommen von Serbien ein deutliches Wachstum im Vergleich zum durchschnittlichen Bruttonationaleinkommen der EU-Mitgliedstaaten erreicht. Deshalb stellte Serbien eines der vielversprechendsten Entwicklungsmärkte in Europa dar. Allerdings wurde das Land von der globalen Wirtschaftskrise betroffen. Das Bruttonationaleinkommen hat einen Rückgang von rund 9% im Jahr 2009 verzeichnet, was im Wesentlichen den globalen wirtschaftlichen Rückgang zuzuschreiben ist.

Serbien profitiert vom konstanten Interesse an Tourismus in den städtischen Gebieten - z. B. in Belgrad und Novi Sad, die administrative Zentren des Staates sind. Es folgt der Bergtourismus (Kopaonik, Zlatibor) und Spa-Tourismus (Vrnjačka Banja, Gornja Trepča, usw.). Unter den wichtigsten Herkunftsländern der Touristen (nach der Anzahl der Übernachtungen) sind Montenegro, Bosnien, Deutschland, Slowenien, Italien und Kroatien.

Die folgende Tabelle zeigt einen allgemeinen Überblick des touristischen Angebots und Nachfrage in Serbien und in Belgrad:

Tabelle 1 Tourismus in Serbien und in Belgrad

Derzeit gibt es in Serbien nur zwei Hotels internationaler Marken, beide in Belgrad. Das Hyatt Regency mit 5 Sternen befindet sich im Zentrum von Neu-Belgrad und hat 302 Zimmer und Apartments. Das Holiday Inn, das im Jahre 2007 eröffnet wurde, hat 140 Zimmer im Angebot. Zusätzlich zu diesen Hotels sind zwei Objekte in Belgrad Eigentum der Korporation Best Western.

Die meisten Hotels in Serbien (und in Belgrad) sind ziemlich veraltet, kleiner Kapazitäten oder in privaten Händen. Die größte Anzahl der Hotels in Belgrad befinden sich in der Kategorie der Hotels mit drei Sternen, es folgen Objekte mit 4 Sternen (nach dem nationalen Klassifizierungssystem), was zusammen etwa 60% des gesamten Marktes darstellt.

Üblicherweise war der Segment des Tourismus der sich auf Ferien (im Ausland) bezieht in Serbien recht schwach. Das Land befindet sich nicht in der Kategorie der Urlaubsziele. Eine sehr schlechte Verkehrsinfrastruktur (Straßen, Flughäfen, usw.) ist wahrscheinlich der Hauptgrund für die geringe Zahl der ausländischen Touristen. Auf der anderen Seite wächst die Nachfrage von Besuchern aus dem gewerblichen Sektor, und dies gilt für administrative Zentren wie Belgrad und Novi Sad.

Serbien hat ein bedeutendes touristisches Potential das in Zukunft voll ausgeschöpft werden könnten, so daß er im Vergleich zu anderen Zielen, wie z.B. der Tschechischen Republik, Ungarn oder Rumänien konkurrenzfähig wäre. Aus diesem Grund werden die touristischen Pakete auf internationaler Ebene entwickelt und vermarktet werden müssen. Das Potential kann bei der Entwicklung von Paketen in Marktnischen, wie z.B. dem ländlichen Tourismus, den Ökotourismus und den Tourismus im Zusammenhang mit Flusskreuzfahrten gesehen werden. Schon bestehende Angebote, wie z.B.. Gesundheits- und Wellnesseinrichtungen, sollten verbessert werden. Mit der Entwicklung des Städtetourismus, Belgrad und die sekundären Städten wie Novi Sad und Niš, werden teilweise von der Geschwindigkeit der Fertigstellung des Infrastruktur-Netzwerks (Straßen, usw.) abhängen. Nach Angaben des Belgrader Flughafens Nikola Tesla haben billig-Fluggeselschaften wie Germanwings und FlyNiki begonnen standardmäßig Flüge anzubieten, was eine bedeutende Rolle bei der Entwicklung des Transits durch die Städte spielt.

Der Immobilienmarkt

Im Vergleich zu den Ländern in Zentral-Osteuropa begann der Serbische Immobilienmarkt relativ spät sich zu entwickeln. Der Markt hängt weitgehend von ausländischen Investitionen ab und die Entwicklung des lokalen Markts ist ziemlich rückständig. Wie auch die anderen Länder der Region wurde auch Serbien und ihr Immobilienmarkt von der globalen Wirtschaftskrise betroffen, aber es sind die ersten Zeichen der Erholung sichtbar.

In Bezug auf den Hotelmarkt in Serbien liegt ein großes Potential in der Rekonstruktion von bestehenden Anlagen, aber auch in Investitionen in neue Projekte. In den Städten sollte sich der Hotelmarkt in erster Linie auf die Kategorie der Geschäftsleute konzentrieren, z. B. die Bereitstellung einer angemessenen Unterkunft und zusätzlicher Dienstleistungen, wie z. B. Konferenzräume und Geschäftsräume. Darüber hinaus fehlt es in Belgrad sicherlich an Hotels mit Boutiquen, die als eine Nische des Markts plaziert wären. Der Kongreß- und Konferenzsektor in Belgrad (und zu einem geringeren Prozentsatz in Novi Sad) könnte verbessert werden. Derzeit verfügt Belgrad über verschiedene Messe- und Konferenzobjekte (Belgrader Messe, EXPO XXI, "Sava" Zentrum) die teilweise Renovierungen erfordern. Novi Sad hat ein neues Kongreßzentrum, zu den bestehenden (veralteten) Objekten aus dem Jahr 2006, weil der Bedarf an der Veranstaltung (internationaler) Konferenzen in den letzten Jahren zugenommen hat. Dies kann durch die Tatsache erklärt werden, daß die Anzahl der internationalen Unternehmen, die Niederlassungen in Serbien eröffnet haben, im Anstieg ist.

In den folgenden Jahren wird erwartet daß das Angebot erweitert wird (besonders in Belgrad) dank der neuen Hotelprojekte die geplant sind oder sich in der Phase der Erstellung der Projektdokumentation befinden. Trotz der neuen Projekte wird der Staat das aktuelle Bild des Angebots an Hotelobjekten verbessern müssen.

In diesem Augenblick sind die Arbeiten auf den folgenden Hotelprojekten in Belgrad und in Novi Sad im Gange:

Hotelprojekte in Belgrad und in Novi Sad

Es wird erwartet daß einige internationale Marken wie InterContinental und Kempinski in den nächsten Jahren auf dem serbischen Markt kommen. Dies sollte die Attraktivität Serbiens als touristische Destination steigern und neue Projekte oder die Erneuerung von bestehenden Objekten mit sich bringen. Die Entwicklung von Marken Hotels in sekundären Städten wird voraussichtlich länger dauern als in Belgrad. Die ersten Versuche sind bereits im Gange (z. B. das geplante Holiday Inn in Novi Sad). Die Entwicklung der kostengünstigen Hotels in Belgrad sowie in sekundären Städten stellt das Hauptpotential für die nähere Zukunft dar. Z. B. das Holiday Inn Express ist bereits für Belgrad geplant.

PKF hotelexperts sieht für die nächsten 5 Jahre die folgenden Trends vor:

§ Fokussierung auf kostengünstige und Mittelrangierte Hotels

§ Steigendes Interesse für Sekundärstädte

§ Kleinere Unterkunftskapazitäten (hauptsächlich 100 bis 150 Zimmer)

§ Einmalige Entwicklung (ohne Riesige gemischte Entwicklungen)

§ Verstärktes internationales Interesse für den serbischen Hotelmarkt, in der Erwartung der Mitgliedschaft in der EU.

Autor:

Michael Widmann, Managing Director

PKF hotelexperts GmbH

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