Sinkende Immobilienpreise in Serbien: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für den Wohnungskauf oder sollten wir warten?

Die Immobilienpreise fielen in allen Städten Serbiens, die Wohnungspreise fielen auf das Niveau von vor zwei Jahren, die Mietpreise sanken in Belgrad – das sind nur einige der Schlagzeilen, die diesen Sommer die Medien prägten und potenzielle Wohnungskäufer und -mieter erfreuten.

Sind sie alle zu früh zu glücklich geworden, wo kann man heute in Belgrad eine Wohnung für 1.000 Euro pro Quadratmeter kaufen, wie kam Novi Sad preislich an die Hauptstadt heran, wie ist der Trend in Touristenzentren – das sind sie Fragen, die vom Portal eKapija untersucht wurden.

Der Bericht der Vermessungsbehörde der Republik Serbien für das erste Halbjahr 2023 zeigt, dass sich der Trend der Stabilisierung und Beruhigung nach zwei Jahren äußerst dynamischen Wachstums nach dem Ausbruch der Coronavirus-Pandemie fortgesetzt hat. Neben der Beruhigung der Aktivität bleibe der Immobilienmarkt im Vergleich zu den Werten vor der Pandemie weiterhin auf einem höheren Niveau, heißt es.

Der Gesamtbetrag, der für den Erwerb von Immobilien aufgewendet wurde, belief sich auf 3,3 Milliarden Euro, das sind 81 % mehr im Vergleich zum ersten Halbjahr 2019 (vor der Pandemie) und 7 % weniger im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres. Die Gesamtzahl der Verkäufe im ersten Halbjahr betrug 60.014, das sind 26 % mehr als im zweiten Quartal 2019 vor Ausbruch der Pandemie und 12 % weniger als im zweiten Quartal 2022.

Außer in Belgrad wurde ein leichter Preisrückgang auch in anderen Städten verzeichnet

Nach Angaben der spezialisierten Immobilien-Website 4zida verzeichneten die durchschnittlichen Angebotspreise von Wohnungen beim Verkauf eine Stabilisierung und einen leichten Rückgang im zweiten und dritten Quartal dieses Jahres. Aleksandra Mihajlović, PR-Managerin von 4zida, erklärt gegenüber eKapija, dass der durchschnittliche beworbene Preis für Immobilien in Belgrad im ersten Quartal 2023 2.500 EUR pro Quadratmeter betrug, im zweiten Quartal 2.462 EUR und im dritten Quartal 2.433 EUR.

- Auch in Novi Sad gibt es einen leichten Preisverfall. Derzeit liegt der durchschnittliche Angebotspreis bei 2.247 Euro pro Quadratmeter, das sind rund 50 Euro weniger als in den ersten drei Quartalen dieses Jahres. Auch andere Großstädte in Serbien wie Kragujevac, Niš und Subotica verzeichneten einen Preisrückgang oder eine Stabilisierung der Preise – sagt Mihajlović.

Die Preise für Neubauten sind überwiegend stabil (FotoRobert Kneschke/shutterstock.com)

Auch der Geschäftsführer der City-Expertenagentur Miloš Mitić stimmt zu und erklärt, dass mit einer Abschwächung des Immobilienmarktes zu rechnen sei. Ihm zufolge haben Faktoren wie die Situation in der Ukraine und eine restriktive Geldpolitik mit hohen Zinssätzen den Rückgang der Immobiliennachfrage beeinflusst. Wie er sagt, sei auch in Belgrad eine Stabilisierung und ein leichter Preisverfall zu beobachten, insbesondere in bestimmten Teilen der Stadt, vor allem im Altbaubereich.

- Im Altbau verzeichnen wir derzeit einen Preisrückgang von rund 10 %, während Neubauten insgesamt stabil bleiben. Die Anleger sind hinsichtlich der Preispolitik vorsichtiger geworden und überhöhte Preise sind selten. Anleger, die hohe Preise beibehalten, könnten mit einer geringeren Verkaufsdynamik rechnen - warnt Mitić.

Doch was bis vor wenigen Jahren Realität war – der Kauf einer Wohnung zum Preis von 1.000 Euro pro Quadratmeter in bestimmten Teilen Belgrads, wie Miljakovac, Mirijevo, Borča – ist heute kaum noch vorstellbar. Wie unser Gesprächspartner sagt, liegt der Quadratmeterpreis am Stadtrand von Belgrad seit mehr als einem Jahr deutlich über 1.500 Euro pro Quadratmeter.

- In Mirijevo liegt der Durchschnittspreis bei etwa 1.700 EUR pro Quadratmeter, während die Preise in Borča und Krnjača bei etwa 1.500 EUR liegen. In Orten wie Miljakovac und Rakovica liegen die Preise bei etwa 1.800 EUR. Diese Preise beziehen sich auf Neubauten, während die Preise für Altbauten je nach Zustand des Wohngebäudes etwas niedriger sind, um etwa 10 %, betont Mitić.

Wer über ein bescheidenes Budget von 1.000 Euro pro Quadratmeter verfügt, muss in einem Altbau am Rande der Stadt wohnen. Oder die Adresse in Belgrad aufgeben und nach Banovci und Pazova umziehen.

- Bei einem Quadratmeterpreis von 1.000 EUR ist es derzeit sehr schwierig, irgendwo in Belgrad eine Wohnung zu finden, selbst in illegalen Gebäuden. Irgendwann könnten einige sanierungsbedürftige Altbauwohnungen am Stadtrand in die Nähe dieses Preises kommen. Was Neubauten betrifft, könnte Krnjača (ca. 1.500 EUR) diesem Preis am nächsten kommen, oder Standorte außerhalb von Belgrad, die immer interessanter werden, wie Banovci und Pazova - sagt Mitić.

Novi Sad kommt preislich nahe an Belgrad heran (Fotophotosmatic/shutterstock.com)

Aleksandra Mihajlović weist auch darauf hin, dass man für einen Quadratmeterpreis von 1.000 Euro eine Wohnung nur am Stadtrand von Belgrad finden kann.

- Eine komplett renovierte Wohnung mit angeschlossenem Garten in der Gemeinde Čukarica im Stadtteil Stari Cerak steht zum Preis von 933 Euro pro Quadratmeter zum Verkauf. Auch in Surčin, Zemun polje, Petlovo brdo finden Sie Wohnungen in Altbauten, die zwischen 900 und 1000 EUR pro Quadratmeter kosten, während in Mladenovac beispielsweise eine Wohnung mit Zentralheizung in einem Gebäude mit Aufzug in einem Altbau für 847 EUR pro Quadratmeter angeboten wird, und der Preis beinhaltet einen Parkplatz - verrät Mihajlović.

Am teuersten sind Stadtbezirke Stari grad und Vračar

Von den 1,7 Milliarden Euro, die in der ersten Jahreshälfte für Immobilien in Belgrad bereitgestellt wurden, wurde der höchste Preis für einen Quadratmeter von 11.475 Euro in Belgrade Waterfront erzielt, während der höchste Betrag für eine Wohnung in Belgrad in Höhe von 2.601.888 EUR für eine Wohneinheit in demselben Komplexes gezahlt wurde. Das teuerste Haus wurde in Savski Venec für 4.802.000 EUR verkauft, während der teuerste Parkplatz für 58.400 EUR auf dem Gebiet derselben Gemeinde erworben wurde. Der höchste Durchschnittspreis für Wohnungen im Neubau liegt am Standort Depo Residence in Vračar und beträgt 4.440 Euro pro Quadratmeter.

Wie unser Gesprächspartner feststellt, haben zentrale Stadtbezirke wie Stari grad und Vračar im Allgemeinen die höchsten Preise in Belgrad.

- Der Quadratmeterpreis für ein neues Gebäude liegt in diesen Gemeinden zwischen 3.500 und 5.000 EUR, mit möglichen Extremwerten. Der Preis für einen Quadratmeter in einem Altbau ist etwas niedriger, im Durchschnitt um 10 bis 15 %, sagt Mitić.

Am gefragtesten sind übrigens Zwei- und Zweieinhalbzimmerwohnungen – bei Altbauten machen sie 36 % des Gesamtumsatzes aus, bei Neubauten sind es 28 %.

Der Preisverfall war auch in Touristenzentren zu verzeichnen. Laut Aleksandra Mihajlović liegt der aktuelle durchschnittliche beworbene Preis für Wohnungen auf der 4zida-Website in Vrnjačka Banja, einem der beliebtesten Reiseziele in Sachen Spas, bei 1.687 Euro pro Quadratmeter, was einem leichten Preisrückgang im Vergleich zu den ersten beiden Quartalen dieses Jahres entspricht. Günstiger als Vrnjačka banja ist der Altbau in Sokobanja, wo die aktuell ausgeschriebenen Wohnungspreise bei rund 1.485 Euro pro Quadratmeter liegen.

- Auch hier sanken die Preise im Vergleich zum zweiten Quartal dieses Jahres um rund 240 Euro. Um ein Haus zu kaufen, müssen Sie durchschnittlich 430 EUR pro Quadratmeter ausgeben, was etwa 300 EUR weniger ist als für ein Haus in Vrnjačka Banja. Der Durchschnitt der ausgeschriebenen Preise für Wohnungen im Zlatibor liegt fast auf dem gleichen Niveau wie im zweiten Quartal und liegt bei rund 2.000 Euro, während im Kopaonik die Durchschnittspreise bei rund 2.070 Euro liegen und dieser Berg im Vergleich zu den ersten Quartalen 2023 einen Preisrückgang verzeichnet - sagt Mihajlović.

Mitić weist darauf hin, dass der Preisverfall neben Kopaonik, Sokobanja und Vrnjačka banja auch im Zlatibor spürbar sei.

- Im Zlatibor ist es schwierig geworden, kurzfristig eine Kapitalrendite zu erzielen, wenn man bedenkt, dass die Veröffentlichungspreise innerhalb von 15 Jahren unter das Niveau der Kapitalrendite gefallen sind - sagt Mitić.

Sokobanja günstiger als der Kurort Vrnjačka banja (FotoShutterstock/Sasa_Stojanovic)

Was die Städte betrifft, so ist laut der Vermessungsbehörde derzeit der größte Nachfragerückgang in Novi Sad zu verzeichnen, die Preise seien aber immer noch hoch, stellt unser Gesprächspartner fest. Seiner Meinung nach gab es in Städten wie Niš und Kragujevac in den letzten Jahren eine Tendenz zu Preiserhöhungen, die Preise haben sich jedoch aufgrund der wirtschaftlichen Situation stabilisiert oder sind leicht gesunken.

Und lassen sich die Preise senken, oder bekommen die Eigentümer wirklich den geforderten Betrag, der für den, der sich die Anzeigen gerade erst anschaut, oft enorm erscheint? Ein flüchtiger Blick auf die Anzeigen zeigt, dass die Eigentümer für eine Wohnung im obersten Stockwerk eines dreistöckigen Gebäudes aus dem Jahr 2011 im Stadtteil Učiteljsko naselje im Stadtbezirk Zvezdara 2.935 Euro pro Quadratmeter verlangen – ohne Aufzug und gesicherten Parkplatz. Im allseits beliebten Neu-Belgrad wird im Block 70 im obersten Stockwerk eines vierstöckigen Gebäudes aus dem Jahr 1975 eine 66 Quadratmeter große Wohnung zum Preis von 3.409 Euro pro Quadratmeter angeboten.

- Die Möglichkeit einer Preissenkung gegenüber dem ausgeschriebenen Preis hängt vom Einzelfall ab. Hohe Listenpreise führen oft zu langsameren Immobilienverkäufen. Liegt der Preis deutlich über dem realen Marktwert, kann insbesondere bei teureren Immobilien sogar ein Rabatt von 20 % erzielt werden - rät Mitić.

Vermietung – Keine Studio-Apartments mehr für 1.000 EUR

Und was können diejenigen hoffen, die noch weit vom Immobilienkauf entfernt sind und deshalb eine Wohnung mieten müssen? Unser Gesprächspartner hat gute Nachrichten für alle, die noch frisch von den Traumata der jüngsten Zeit sind, als Eigentümer 1.000 EUR pro Monat für Studio-Apartments im Zentrum von Belgrad verlangten. Auch auf dem Mietimmobilienmarkt seien die Preise nach einem drastischen Anstieg gesunken, stellt er fest.

- Dieser Rückgang und die Stabilisierung der Preise sind zu erwarten, wenn man bedenkt, dass die Preissituation in den vergangenen Jahren künstlich überdimensioniert war. Obwohl die Preise nicht wieder das Niveau von vor zwei Jahren erreicht haben, ist mittlerweile eine Stabilisierung zu beobachten und extrem hohe Preise, wie etwa 1.000 Euro für Studio-Apartments im Zentrum, seien selten – sagt Mitić.

Unser Gesprächspartner stellt jedoch fest, dass bei der Vermietung von Wohnungen in Belgrad die durchschnittlichen auf der Website beworbenen Preise in den ersten beiden Quartalen auf dem gleichen Niveau lagen, während im dritten Quartal ein leichter Anstieg zu verzeichnen war.

- Die durchschnittliche Miete für ein Studio-Apartment in Belgrad ist von 300 Euro in den ersten beiden Quartalen dieses Jahres auf jetzt 330 Euro gestiegen. Ein ähnlicher Trend ist bei anderen Apartmentstrukturen zu beobachten – sagt Aleksandra Mihajlović.

Wenn Sie sich fragen, ob Sie jetzt eine Wohnung kaufen oder warten sollen, weil, wie jeder behauptet, die Preise irgendwann fallen müssen, haben wir keine guten Nachrichten. Unsere Gesprächspartner möchten nicht vorhersagen, wann mit einem deutlichen Rückgang der Immobilienpreise in Belgrad und Serbien zu rechnen ist. Einen extremen Preisverfall erwarten sie allerdings nicht.

- Die Prognose eines deutlichen Rückgangs der Immobilienpreise in Belgrad und Serbien ist eine Herausforderung. Derzeit zeigen der Immobilienmarkt und der Bankensektor Stabilität und Widerstandsfähigkeit gegenüber wirtschaftlichen Herausforderungen. Ein extremer Preisverfall ist daher nicht zu erwarten. Die Phase der Stabilisierung und des leichten Preisrückgangs wird voraussichtlich bis zum Frühjahr andauern, dann wird erwartet, dass die restriktiven geldpolitischen Maßnahmen aufgehoben werden, der Euribor sinkt und sich die Inflation stabilisiert, was das Wiederwachstum des Immobilienmarktes unterstützen könnte - glaubt Mitić.

Aleksandra Mihajlović fügt hinzu, dass es angesichts der komplexen geopolitischen Ereignisse sowohl im Land als auch in der Welt undankbar sei, Prognosen abzugeben.

- Sicher ist, dass es auf dem Immobilienmarkt nicht zu größeren Umwälzungen wie in der Vorperiode kommen wird, aber die Preise werden sicherlich nicht auf das Niveau von vor einigen Jahren zurückkehren - schließt Mihajlović.

Marija Dedić