(AG Nekretnine) Bau von Geschäftsräumen in Belgrad. Situation im März 2008

Der Bau von Geschäftsräumen in Belgrad ist zurzeit der aktivste Sektor auf dem Immobilienmarkt und wird es voraussichtlich auch in Zukunft bleiben. Die Anzahl der Projekte, sowohl in der Vorbauphase, als auch in der Bauphase ist groß. Der serbische Markt ist noch immer unentwickelt, mit nur einigen internationalen bauausführenden Unternehmen die ihn gerade austesten. Bislang konzentrierten sich die internationalen Bauausführer vor allem auf die Errichtung von Geschäftsräumen und waren, kann man ruhig sagen, sehr erfolgreich. Heute warten sie ungeduldig darauf sich auch an einigen anderen Projekten zu versuchen.

Trotz der schnellen Entwicklung ist das Angebot an Geschäftsflächen in Belgrad relativ gering im Vergleich zu anderen osteuropäischen Hauptstädten.

In 2006 war die Nachfrage nach Geschäftsflächen in Belgrad sehr bescheiden und resultierte in 25.000 m2 und einigen internationalen Mietern, die ihren Stützpunkt auf dem serbischen Markt hatten.

In diesem Augenblick verfügt der Markt über ca. 118.000 m2 Geschäftsraum der A-Klasse. Weitere 200.000 m2 befinden sich in der Bauphase und sollen voraussichtlich in 2007 und 2008 fertiggestellt werden, was das Angebot auf 334.500 m2 erhöhen wird. Am meisten wird in Neu Belgrad gebaut.

Standort

In Serbien ist der Geschäftsflächenmarkt ausschließlich auf Belgrad fokussiert. Die Geschäftsflächen-Zone erstreckt sich über zwei Standorte: den traditionellen Stadtkern im alten Teil Belgrads, der auch unter dem Namen „Downtown“ bekannt ist, und Neu Belgrad, auf dem anderen Ufer der Save.

Angebot und Nachfrage

Die Nachfrage nach Geschäftsräumen ist nach wie vor groß, weil zahlreiche Unternehmen ihre Kapazitäten erweitern oder das Bedürfnis haben, Wohnungen die als Geschäftsräume vermietet werden den eigenen Standards anzupassen. Der Großteil der Nachfrage kommt von internationalen Unternehmen. Serbische Firmen entschließen sich entweder für den Erwerb einer Immobilie, oder die Option eine Wohnung zu mieten, die als Geschäftsraum vermietet wird.

Die derzeit verfügbare Quadratur an Geschäftsräumen auf Belgrads Immobilienmarkt nimmt mit den Objekten, die aktuell gebaut werden, langsam zu. Nach unserer Schätzung gibt es ca. 7%-10% freier Flächen und hier ist kein Anstieg zu erwarten, bis neue einzugsfertige Objekte großer Quadraturen auf den Markt kommen.

Die Mietpreise

Der Mietpreis von Geschäftsräumen der A-Klasse im alten Teil von Belgrad beträgt monatlich 21€/m2 und in Neu Belgrad 18 €/m2/Monat. Bauausführer beginnen jetzt ihre Produkte zu differenzieren, was in einem ausgeglichen Angebot mit unterschiedlichen Preisen resultieren wird.

(GTC square)

Das Angebot an Geschäftsflächen der A-Klasse

Der Bau von Geschäftsräumen ist zurzeit der aktivste Sektor des Immobilienmarktes und wird es wohl auch in Zukunft bleiben. Es gibt eine Vielzahl von Projekten, die sich entweder in der Vorbauphase, oder in der Ausführungsphase befinden. Der serbische Markt ist noch immer schlecht entwickelt, mit nur einigen internationalen Bauausführern, die ihn gerade austesten. Bislang haben sich die internationalen Investoren vor allem auf den Bau von Geschäftsflächen konzentriert, und das sehr erfolgreich, könnte man sagen. Heute sind sie ungeduldig sich an einigen anderen Projekten zu versuchen. Die GTC hat ein Geschäftsgebäude in Neu Belgrad errichtet, arbeitet zurzeit am Wohn- und Geschäftsgebäude dem „Avenue 19“ am Ende der Milentija Popovića Straße. Außerdem laufen gerade die Arbeiten an der Ausführung eines GTC-Projekts im Treći Boulevard. Die CA Immo ist der Eigentümer des Geschäftsgebäudes „Sava Business Center“ mit einer Gesamtfläche von 20.000m2, man sollte jedoch auch die anderen lokalen Investoren nicht vergessen, wie Azzaro und M – Invest mit Projekten von ca. 6.000 m2.

Es gibt auch kleinere Projekte unterschiedlicher Art, die von den lokalen Investoren entweder geplant oder gebaut werden, aber keines dieser Art. Da sich die Bauausführung dieser Immobilien immer noch in ihrer Anfangsphase befindet, haben wir den Bau von Geschäftsräumen in Betracht genommen, obwohl sie nicht direkt vergleichbar sind.

(Hafen Dorćol)

Die wichtigsten fertiggestellten Objekte der A-Klasse sind: das GTC House, die GTC Avenue 19, Atrium, Airport City Phasen I und II, Luk Oil/Monus, Ušće, Napred/Grawe, European Business Centre, Hypo Plaza, Belgrade Office Park und das MPC-Gebäude.

In der Bauphase befinden sich zurzeit das Airport City Phase III, dessen Fertigstellung für den April 2008 angesetzt ist, dann Sava Grad, ein Projekt das im dritten Quartal 2008 beendet werden soll, dann das Atlas Project (Standort Tošin bunar) in Neu Belgrad dessen Bauzeit noch nicht bekannt ist, und das Projekt Mali Kolektiv im Stadtzentrum.

(Ušće)

In der Planungs- oder Vorbauphase befinden sich folgende Projekte: Delta Hotel/Office im Block 20 in Neu Belgrad, Delta Autokomanda und die Marina Dorćol.

Folgende Projekte warten auf die Erteilung einer Bauerlaubnis: Beko Site (ein Hotel, dass Plänen nach wahrscheinlich einen Residential- und einen Geschäftsteil haben wird), dann das Gebäude des Innenministeriums in der Kneza Miloša Straße (wird entweder ein Einkaufszentrum mit Hotel oder ein Geschäftsgebäude, je nach Machbarkeitsstudie), das Projekt Stari Mlin (Geschäftsgebäude), Ušće Turm II (Geschäftsgebäude/Hotel) und Luka (Hafen) Belgrad (Wohn- und Geschäftsräume, zurzeit ohne nähere Informationen).

Die Leerstandrate

Die NLB hat im Jahr 2006 für 25 Mio. Euro das European Business Centre erworben und nutzt dieses Gebäude als ihren Belgrader Sitz. Ein Teil der ungenutzten Räume soll vermietet werden. Der angebotenen Mietpreis beträgt 22 €/m2/Monat und ist auf diesem Markt seit über einem Jahr aktuell, jedoch ohne größeren Erfolg. Ein Grund dafür ist vielleicht auch der, dass keine professionelle Agentur zur Vermittlung engagiert wurde, ein anderer Grund könnte die mindere Priorität sein.

(Grawe)

Der Investitionsmarkt

Zwei Geschäftsgebäude wurden im vergangenen Jahr verkauft. Eine Hälfte des Gebäudes vom Beopetrol/Lukoil, Eigentum von MR Građevinar wurde für 8 Mio. Euro verkauft. Ein viel kleineres Gebäude außerhalb des Stadtkerns, mit einer Mietfläche von ca. 2.500 m2 wurde für 4,6 Mio. Euro verkauft. Das Gebäude der Invest Bank, ein Objekt der C-Klasse im strengen Stadtzentrum, wechselte für 24 Mio. Euro ihren Besitzer. Der Preis für den „Grawe“ eine Hälfte des Napred-Gebäudes im Mihaila Pupina Boulevard erworben hat, wurde nicht bekanntgegeben. Das Gebäude besteht aus zwei Teilen und wurde in seiner „Grauphase“ (Konstruktion) verkauft. Einen Gebäudeteil hat Grawe bezogen, der andere wird vermietet. Serbien ist immer noch ein unterentwickelter Markt, der von wenigen internationalen Bauausführern ausgetestet wird.

Der Bauausführer Afrika/Israel hat erfolgreich seine Geschäftsobjekte, die als Phasen I und II bezeichnet wurden fertiggestellt und vermietet und die II. Phase am selben Standort läuft bereits. Das Unternehmen Durst hat erfolgreich und in Rekordzeit ein Objekt fertiggestellt und gänzlich vermietet. Zurzeit läuft die Suche nach einem Grundstück für ein neues Projekt. Es gibt noch einige kleinere Projekte die von lokalen Investoren geplant oder ausgeführt werden, aber keins dieser Art. Das Unternehmen European Construction, eine Schwesterfirma der serbischen MPC, hat mit der Firma Merril Lynch eine Zusammenarbeit vereinbart und betrachten die Möglichkeit einen Ušće-Zwillingsturm zu nutzen. Aufgrund der Tatsache, dass sich der Immobilienbau noch immer in seiner Anfangsphase befindet, haben wir den Bau von Geschäftsflächen in Betracht genommen, obwohl sie nicht direkt vergleichbar sind.

Einst sicherten GTC, Atrium und Ušće durchschnittliche Mietpreise von 19 bis 21 €/m2/Monat, während die Durchschnittsmiete im Airport City monatlich 18 €/m2 betrug. Vor kurzem hat Airport City die Vermietung seiner II. Phase mit einem Mietpreis von 17 €/m2/Monat abgeschlossen, und es wird erwartet dass auch die GTC ihre 19. Avenue zu einem Durchschnittspreis von 18 €/m2/Monat vermieten wird.

(Gebäude gegenüber dem Kalemagdan)

Außerdem hat die Hypo Consultants am Jahresanfang ihre Immobilien in Serbien an die Unternehmen MPC und Cappoto Build verkauft.

Was den Verkauf von Grundstücken betrifft, 4 Hektar beim Belgrader Zoo im Stadtteil Kalemegdan, wurden für 55,8 Mio. Euro verkauft. In diesem Preis sind jedoch auch die Abrisskosten enthalten. Für ein 0,95 Hektar großes Grundstück in der Kneza Miloša Straße, auf dem sich das ruinierte Gebäude des Innenministeriums befindet, gleich neben der Autobahnausfahrt, wurden 28 Mio. Euro gezahlt. Die Objekte und das 1,4 Hektar große Grundstück die einst das Eigentum der Brauerei „BIP“ im Stadtteil Skadarlija waren, wurden für 10 Mio. Euro an ein italienisches Unternehmen verkauft.

Die Rückzahlungsrate der Investition beträgt für Geschäftsobjekte der A und B-Klasse in Belgrad zurzeit zwischen 8,00 und 9,25%.

Autor: Srđan Vujučić. King Sturge, Managingdirektor

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