Professor Robert Edelstein, UC Berkley - Immobilien-Investitionen in Südosteuropa

(Robert Edelstein)

Serbien entwickelt sich zu einem Markt, immer interessanter für ausländische Investoren, besonders, wenn es um Immobilien geht. Trotz aller Unterschiede zu anderen Ländern in der Region verläuft diese Entwicklung in Phasen, typisch für alle „aufstrebenden Märkte“. Robert Edelstein, Professor an der UC Berkley, gehört zu den führenden Experten für Investitionen in Immobilien in Schwellenländern. Anfang Juli soll er unsere Region besuchen. Als Gast von SECCF und DBF soll er einen Vortrag zum Thema "Investitionen am internationalen Immobilienmarkt: Aufkommende Märkte im Focus". In einem Interview mit dem Professor Edelstein versuchten Mitarbeiter von "eKapija", etwas über Ansichten ausländischer Investoren über diese Region zu erfahren.

eKapija: Professor Edelstein, welche Aspekte sind am wichtigsten für Investitionen in Immobilien an aufkommenden Märkten (Emerging Markets). Können Sie uns kurz erklärten, welche Methoden bei der Bewertung der Immobilien auf solchen Märkten verwendet werden?

Unter dem Management von Immobilien-Investitionen verstehen wir in Wirklichkeit das Risikomanagement. Zunächst sollen nämlich alle Risikos identifiziert und in Betracht gezogen werden. Ausländische Investoren müssen sich mit lokalen Bräuchen und Sitten, politischer Situation, Kredit- und Steuerwesen, Boden- und Eigentumsrecht sowie mit der Dynamik des Immobilienmarktes (Preisentwicklungen) bekannt machen. Einmal identifiziert muss jedes Risiko auf entsprechende Weise bewertet und Maßnahmen zu seiner Verringerung getroffen werden. Der Investor soll am Ende, die Transaktion im Einklang mit seinem Profil strukturieren bzw. das nehmbare Risiko und der erwünschte Gewinn balancieren.

Die Internationalisierung des Immobilienmarktes ist globales Phänomen. Investoren in der ganzen Welt suchen nach lukrativen Anlagemöglichkeiten und sind dabei bereit, Grenzen ihrer Länder zu überschreiten. Das Phanomen kann durch enormes Wachstum des Reichtums in entwickelten Ländern und in Ländern mit schnell wachsenden Volkswirtschaften sowie durch Wunsch nach der Risikostreuung erklärt.

Investmentfonds erscheinen heute als wichtigste „neue“ Immobilieninvestoren. Sie stellen eine der wichtigsten Quellen des wachsenden Anlagekapitals. Kapitalanleger, die Investitionen in Liegenschaften im Ausland überlegen, sollen sich mit Unterschieden in lokalen Bräuchen und Sitten, Marktprinzipien und Rechtsrahmen bekannt machen und auch das Wechselkursrisiko in Betracht ziehen. Jede Investition in ausländische Immobilien verlangt zusätzliche und ausführliche Forschungen und Analysen des Marktes.

Eines der Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) werden heute in der ganzen Welt bei der Analyse der Immobilieninvestitionen angewandt. Alle, die sich mit diesen Bewertungsmethoden und ihrer Anwendung bei der Analyse der Immobilien bekannt machen wollen, sollen meinen Vorträgen vom 4. bis 6. Juli auf der Insel Koločep bei Dubrovnik beiwohnen. Ich werde dabei merhrere Analyseverfahren für Immobilieninvestitionen präsentieren.

eKapija: Wenn wir den Immobilienmarkt in Südosteuropa betrachten, erkennen wir große Unterschiede im Entwicklungsniveau der einzelnen Länder sowie in der Dynamik der Transformation. Es gibt Länder wie Slowenien, Rumänien und Bulgarien, die bereits in der EU sind, dann jene, die nur ein-zwei Jahre vom Beitritt entfernt sind, sowie manche, die mindestens 5-6 Jahre für die Realisierung dieses Ziels benötigen. Wann ist der beste Zeitpunkt, ihrer Meinung nach, für Investitionen in Immobilien in Südosteuropa?

Wenn es um Investitionen auf einem aufkommenden Markt wie jener in Südosteuropa und Länder in verschiedenen Phasen der wirtschaftlichen Transformation geht, gilt das Prinzip – je früher, desto preiswerter, aber auch riskanter. Eine gründliche Analyse des Marktes erscheint deshalb unasuweichlich. Investoren sollen aber auch ihre Risikobereitschaft prüfen, um sich bei solchen Anlagen wohl zu fühlen.

Kurzfristig gesehen besteht ein großes makroökonomisches Risiko als Folge einer globalen Rezession. Ich rate deshalb allen Anlegern, Investitionen auf aufkommenden Märkten (Emerging Market) vorsichtig zu überlegen. Ich bin vielmehr dafür, Investitionen in jenen Ländern zu empfehlen, die in der Transformation und europäischen Integration am weitesten fortgeschritten sind. Bisherige Erfahrungen mit dem südosteuropäischen Immobilienmarkt zeigen, dass jeder EU-Beitritt großes Interesse ausländischer Investoren am Immobilienmarkt erregt aber gleichzeitig zur Preissteigerung geführt hat. Portugalien und Spanien sind ein gutes Beispiel dafür. In ein paar Jahren sind die Kapitalisierungsfaktoren von 10 auf 5% gefallen (Capitalisation rate – Verhältnis zwischen dem jährlichen Nettoumsatz und dem Wert der Immobilie). Solches Szenarion könnte sich leicht in Südosteuropa wiederholen.

In Hinsicht auf die Größe der Immobiienmärkte in Südosteuropa, sind die Investitionsmöglichkeiten ziemlich beschränkt. Es besteht Risiko der sogenannten Preis-Bubbles, verursacht durch neue Investitionen. Auf Märkten mit beschränktem Angebot und Nachfrage ist der Neubau oft die beliebteste Investitionsstrategie. Wegen des Mangels an hochwertigen Immobilien ist sie aber mit spezifischen Risikos verbunden.

eKapija: Professor Edelstein, sagen Sie uns, bitte, wie wichtig der Gewinn bei der Entscheidung für eine Investition ist, besonders in Hinsicht auf die Kaufkraft der Bevölkerung in Südosteuropa, wo Mieten dem Wachstumstrend der Immobilien niicht folgen können?

Wie ich früher erklärt habe, kann man mit einem Preisdruck und Senkung der Kapitalisierungsfaktoren, aber auch mit dem Anstieg der Mieten in aufkommenden Ländern rechnen. Das gilt, normalerweise, vielmehr für "teuerere" als "preiswertere" Liegenschaften. Investitionen in Immobilien mit Kapitalrenditen über 50% sind real. Der Investor muss aber seine „Hausaufgabe“ – eine durchgedachte und sorgfältige wirtschaftliche und finanzielle Analyse - machen, um Gewissheit über seine Gewinnmöglichkeiten zu erlangen. Ich empfehle deshalb das ganze Set der Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) für Immobilien.

eKapija: In Hinsicht auf den aktuellen Regierungswechsel in Serbien erklären Sie uns, am Ende des Interviews, was die Regierungen in aufkommenden Ländern tun können, um ausländische Investoren anzuziehen und den Umfang der Investitionen in Immobilien zu erhöhen?

Jede Regierung muss ein stabiles politisches und wirtschaftliches Umfeld schaffen, um ausländische Investmentfonds anziehen zu können. Investorem müssen von der Transparenz der Eigentumsrechte und der Rechtssicherheit überzeugt werden. Man muss auch beweisen, dass ausländische und einheimische Investoren gleich behandelt werden. Ausländische Investoren interessieren sich oft dafür, ob die Regierung eine stabile Währungspolitik und Wechselkurs garantieren kann. Verschiedene Erleichterungen wie vorläufige Senkung der Gebühren stellen auch einen wichtigen Faktor dar. Solche Maßnahmen können aber nur in einem stabilen politischen und wirtschaftlichen Umfeld produktiv sein.

Den Lebenslauf des Professors Robert Edelstein können Sie in der PDF-Datei lesen.