(AG Nekretnine) Aktuelle Lage und Entwicklungsperspektiven von Retailflächen in Belgrad

Goran Kuridža, Generalmanager

EFG Property Services

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Bis vor Kurzem standen an erster Stelle sowohl serbischer als auch internationaler Investoren in Serbien Investitionen in Büroräume der Klasse A und B. Heute übernehmen mit ca. 200.000m2 bereits gebauter Flächen die Shopping-Centren die führende Position, während weitere 600.000m2 angekündigt sind. Der Immobiliensektor und seine Entwicklung zeigen das ein Großteil der Projekte auf dem serbischen Markt den lokalen Investoren zuzuschreiben sind, während der Anteil länderübergreifender Investitionen immer noch gering ist. Das gleiche gilt für den Retailsektor, in dem die lokalen Investoren immer noch die führende Position einnehmen. In diesem Zusammenhang wird interessant wie sich die aktuelle weltweite Finanz- und Hypothekarkrise auf die Weiterentwicklung dieses Sektors auf dem serbischen Markt wiederspiegeln wird.

Wie auch bei den anderen Investitionen begann auch bei den Einkaufszentren die Expansion zuerst in Belgrad, wo 2002 das erste Mercator Center mit seiner „I want to be“ Einkaufszentrumidee eröffnet wurde. Erfolg mit diesem Projekt hatte Mercator bisher nicht, was allein mit dem Wunsch des Marktes und der Verbraucher nach neuen Projekten, bzw. Shopping-Centern erklärt wurde die es in Serbien zu jenem Zeitpunkt nicht gab. Mit der Besserung der politischen und wirtschaftliche Lage im Land, der wachsenden Anzahl an Markenzeichen auf dem Markt und den Schwierigkeiten entsprechende Flächen in den wichtigsten Fußgängerzonen von Belgrad und anderen serbischen Großstädten zu finden, entstand ein entsprechendes Klima für Investitionen in Shopping-Centern. Einige führende lokale Investoren kündigten für Anfang 2005 Projekte mit über 250.000 m2 Brutto-Fläche an.

Die aktuelle Lage

Von dem Moment an bis zum Jahr 2007 wurden auf dem Markt „Pilot- Shopping-Center - Projekte“ mit 15.0002 bis 20.000 m2 Fläche vorgestellt. Das Unternehmen MPC Neu-Belgrad eröffnet bald das „Immo Centar“ und Delta das „Bazar“ in Novi Sad. Außer dieser beiden Projekte eröffnen Mercator und Idea (Teil der kroatischen Supermarktkette Agrokor) sowohl in Belgrad als auch in einigen serbischen Städten ihre Super- und Hypermärkte und vervollständigen damit ihr Angebot mit zusätzlichen Retailflächen im Rahmen des Gesamtprojekts. Alle diese Projekte bringen etwas Neues auf den Markt, wobei die Verbraucher in der Vergangenheit die Möglichkeit für „alles an einem Ort“ nur hatten wenn sie das Land verlassen haben. Das Angebot war damals immer noch ungenügend und inkomplett um diese Flächen oder Räume Shopping-Center nennen zu können.

Neben der Eröffnung des Einkaufszentrums „ZIRA“ im vergangenen Jahr, wurde das Unternehmen Verano nach einer Ausschreibung mit seinen griechischen Partnern der neue Eigentümer einer belgrader Kaufhauskette. Die Renovierungsarbeiten sind bereits in vollem Gange, wobei sie in eine neue Art Retailflächen umgebaut werden, die sogenannten „department stores“. Einige werden bis Ende 2008 eröffnet, die restlichen in der ersten Hälfte des nächsten Jahres. Das Projekt mit einer Bruttofläche von 230.000m2 wird sicher den grundliegenden Bedürfnissen eines jeden durchschnittlichen Verbrauchers gerecht werden. Da sich die Kauhäuser Belgrad („RK Beograd“) in allen größeren serbischen Städten befinden, wird dieses Projektkonzept den Verbrauchern aus anderen Teilen des Landes ermöglichen an Markenzeichen zu kommen, die bisher großenteils nur in Belgrad zu finden waren.

Im November 2007 eröffnete „Delta Real Estate“ sein erstes Einkaufszentrum in Belgrad, mit einer Fläche von ca. 85.000m2. Von den anderen bisherigen Projekten unterscheidet es sein Angebot. Der Akzent liegt auf Retailinhalten mit Sonderangeboten für Kinder, Freizeit, Spaß, Gastronomie, und Kinos. Für Ende März 2009 hat MPC die Eröffnung des „Shopping-Center Ušće“ angekündigt. Es ist Teil eines multifunktionalen Projekts im Block XVI in Neu-Belgrad. Das Einkaufszentrum allein hat eine Fläche von ca. 140.000m2 und darin sollen zahlreiche neue Markenzeichen angeboten werden, wie auch ein Program das den Verbrauchern ermöglichen soll einen großen Teil ihrer Freizeit dort zu verbringen.

Tabelle 1: Bestehende – fertiggestellte Retailprojekte in Belgrad

Mitte 2007 wurde in Belgrad eine Firma registriert und gleich im Anschluss die Büros des Plaza Centers eröffnet. Hierbei handelt es sich um ein Unternehmen aus Israel, einem der führenden Investoren in Einkaufszentren im südosteuropäischen Raum. Es plant das ehemalige Gebäude des Innenministeriums in der Kneza Miloša Straße zu erwerben und kündigt dort die Realisierung eines multifunktionalen Projekts mit Hotels der A-Klasse, Büroräumen und einem Einkaufszentrum an. Bislang hat Plaza Centar über 60 Projekte in Südosteuropa realisiert, davon 22 in Ungarn. Außer dem in der Kneza Miloša Straße werden für Serbien noch zwei weitere Projekte angekündigt, in Kragujevac und in Belgrad. Das Einkaufszentrum in Kragujevac befindet sich bereits in der Ausführungsphase. Es hat eine Fläche von ca. 70.000m2 und die Eröffnung wurde für das erste Quartal 2010 angesetzt. Das Projekt in Belgrad wird eine Fläche von ca. 150.000m2 haben. Die Arbeiten an seiner Errichtung sollen im ersten Quartal 2009, nahe der Brücke Pančevački most in der Višnjička Straße beginnen. Die Eröffnung erfolgt Anfang 2011.

Mietpreise und Prognosen

Der Mangel an entsprechenden Räumen in den Fußgängerzonen, die immer noch unzureichenden Flächen in den Retailprojekten und immer zahlreichere Markenzeichen in Serbien resultieren in ständig steigenden Mietpreisen.

In Belgrad liegt der Durchschnittsmietpreis in Einkaufszentren bei ca. 30 Euro/m2/Monat, für manche Lokale werden sogar über 100 Euro/m2/Monat gefordert. Die Mietpreise für Supermärkte betragen zwischen 10 und 15 Euro/m2/Monat. Markenzeichen müssen je nach ihrer Lage im Einkaufszentrum und der Fläche mit 30 – 90 Euro/m2/Monat rechnen. Was Flächen in den Fußgängerzonen betrifft, in den vergangenen Jahren erreichten die Mietpreise durch die Eröffnung zahlreicher Bankfilialen und die ständig wachsende Nachfrage einen Preis von unglaublichen 200 Euro/m2/Monat.

Dem Anstieg der Preise von Retailflächen in Belgrad folgen auch andere serbischen Städte, allerdings nicht im gleichen Ausmaß und den gleichen Beträgen. In Novi Sad z.B, in der Zmaj Jovina Straße liegt der Höchstpreis bei 120 Euro/m2/Monat, während er in Niš niedriger lag und 50 Euro/m2/Monat erreichte.

Mit der Vertragsschließung zwischen Fiat und Zastava wurde die Stadt Kragujevac eines der zurzeit führenden Investitionszielen, was auch anhand der angekündigten Projekte zu schließen ist. Mercator hat vor wenigen Monaten ein neues Objekt eröffnet, Plaza Centar baut bereits das angekündigte Einkaufszentrum mit seinen 70.000m2, Holiday Inn beginnt mit der Realisierung eines neuen Hotels, IKEA interessiert sich für die Möglichkeit in Kragujevac zu investieren, etc.

Tabelle 2: Angekündigte Retailprojekte in Belgrad

Mit allen angekündigten Projekten und neuen Investoren die bereits auf dem Markt sind oder ihre Ankunft angekündigt haben, müssten zu den gebauten Flächen in serbischen Einkaufszentren in den nächsten 5 Jahren weitere 800.000m2 dazukommen.

Außer in den Bau von Einkaufszentren müsste auch in neue Standards und das Know-How des Betriebs eines Einkaufszentrums „investiert“ werden. Fachleute aus dem Ausland, Architekten, Developer und Facility Manager führen hier das Hauptwort. Allein die Mieter, sie zu organisieren, neu Markenzeichen herzuholen und die regelmäßige Betriebsführung des Einkaufszentrums sind ein allumfassender und komplizierter Prozess. In ihn muss investiert werden, nicht zu vergessen die Tatsache das ein Einkaufszentrum immer erfolgreich sein muss, wie im ersten, so im fünften Jahr. Sollte es einmal einen Rückgang erleiden und die Mieter beginnen es zu verlassen wird es sehr schwer es in seinen anfänglichen Betriebsstand zurückzuführen.

Noch etwas woran die Mieter denken müssen ist das sie keinesfalls in die gleiche Situation kommen dürfen wie in Ungarn und der Tschechei. Dort kam es wegen unentsprechenden Unterschieden im Angebot, identischer Flächen und Inhalten, wie auch einer schlechten Geschäftsführung dazu, dass eine Konfrontation mit der Konkurrenz die in naher Zukunft sehr groß sein wird, sehr schmerzhaft wird und schwachen Effekt haben wird. Man könnte sagen das aus diesen Gründen viele dieser Flächen bereits geschlossen wurden, was in diesem Sinne auch unseren Developern von Retailflächen eine ernst zu nehmende und lehrreiche Botschaft schickt.

Der Einfluss der Hypothekarkrise auf Serbien

Ein Großteil der bisherigen Investoren in Einkaufszentren in Serbien kündigt an einigen Standorten in Belgrad und außerhalb die Errichtung neuer Objekte an. Sicher ist auch das in den Jahren 2009 und 2010 die großen internationalen Investoren einen Teil dieses Marktsegments in Serbien einnehmen werden.

Sicher ist das die aktuelle Krise die durch den Krach des Hypothekarbankings entstanden ist auch Einfluss auf die Investitionen in Serbien haben wird. Allein das Stoppen der Projektfinanzierung und der Übergang auf kurzfristige Kredite mit ungünstigen Zinssätzen werden im Rücktritt der Investoren von einzelnen Projekten oder in einem Anstieg der Mietbeträge resultieren. Der Projekt-Businessplan wird üblicherweise anhand der Bedingungen der Projektfinanzierung mit bestimmter Miethöhe erstellt die gewährleistet sein muss, damit sich die Investition auszahlt.

Die ganze Situation sollte auch die Investoren die bereits ein Projekt begonnen haben davor warnen die Mieter nicht zu vergessen, mit denen bereits Mietverträge unterschrieben wurden, vor allem wenn es um Firmen geht die auf den Märkten in der Umgebung sehr aktiv und exponiert sind und die ihre Aktivitäten von Banken finanzieren lassen. Es besteht nämlich eine große Wahrscheinlichkeit das diese in Kürze Liquiditätsschwierigkeiten erfahren und von den Mietverträgen zurücktreten. Für den Investor kann das zum großen Problem werden weil es sich meistens um Großmieter handelt die gleichzeitig zahlreiche kleine Mieter anziehen, deren Erfolg im Shopping-Center von den Kunden abhängt, die von den Großmietern angezogen werden.

Das wird alles auf kleine und neue Investoren Einfluss haben die selbst über kein Eigenkapital verfügen mit dem sie die entstandene Differenz decken könnten die aufgrund von Finanzproblemen entstanden ist, wie auch auf Investoren denen die Banken kein Vertrauen schenken werden.

Auf Investoren die bereits auf dem Markt sind, solche die über ein gutes Portfolio als Garantie für gute Geschäfte verfügen und auf die großen internationalen Investoren wird die Gesamtlage im Sinne eines eventuellen Projektabbruchs keinen Einfluss haben. Sie könnte nur einem Aufschub der Fertigstellung oder des Bauanfangs für einige Monate bewirken, bis die bestmögliche Lösung für die finanzielle Abwicklung des Projekts gefunden ist.

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