Quelle: eKapija | Sonntag, 25.06.2023.| 15:03

REBEC 2023: Einfluss von Brownfield-Investitionen auf den Immobilienmarkt – Was hält Investoren zurück und warum verfallen alte Gebäude in ganz Serbien?

Abbildung (FotoPeter H from Pixabay)

Die Investitionen auf dem Immobilienmarkt bewegen sich in zwei Richtungen – einerseits in Richtung Stadtrand und unbebaute Grundstücke und andererseits in Richtung von Investitionen in alte und wenig genutzte Komplexe, die sich meist in zentralen Stadtkernen befinden. Natürlich handelt es sich dabei um Greenfield- und Brownfield-Investitionen, die im Rahmen der REBEC 2023-Konferenz diskutiert wurden.

„Sava Centar“ ist derzeit die größte Brownfield-Investition in Serbien und Delta ist sehr stolz darauf, diesem Gebäude einen neuen Mehrwert zu verleihen, sagte Katarina Gajic, Direktorin für Design und Bau bei Delta Real Estate.

– Konkret hatten wir beim Sava Centar Probleme mit der Terminologie und der Erklärung, was wir dort tun würden, was energetische Reparatur ist, was Anpassung, Wiederaufbau … Die größte Herausforderung bestand darin, das gesamte Volumen, Räume und Ecken zu nutzen, was in diesem monumentalen Bauwerk bisher nicht der Fall war. Sava Centar wurde relativ schnell gebaut, in drei Jahren, und es gab viele Herausforderungen, und in all diesen Jahren wurden auch viele Improvisationen durchgeführt, die nicht dokumentiert wurden – sagt sie.

Gerade der Mangel an ausreichender historischer Dokumentation sowie die mangelnde Präzision der Vorschriften seien die größten Herausforderungen für Anleger bei Brownfield-Investitionen, meint Katarina Gajic.

– Aus diesem Grund werden Brownfield-Investitionen am häufigsten von großen lokalen Unternehmen durchgeführt, die alle diese Herausforderungen - rechtliche, technische - bewältigen können. Für ausländische Investoren könnte es schwierig sein, solche Probleme zu verstehen – betont sie.

Nemanja Ilic, der Direktor von Marera Construction, einem Unternehmen, das derzeit über mehrere aktive Brownfield-Investitionen verfügt, darunter die Gebäude Beogradjanka und BIGZ, stimmt zu, dass es ein Problem mit dem Papierkram und der Dokumentation im Brownfield-Sektor gibt.

– Früher wurde vieles ohne Papier oder nach den damals geltenden Gesetzen erledigt, die heute deutlich anders sind. Beispielsweise wurden einige Gebäude vor dem Erdbeben in Skopje errichtet, nach dem man völlig neue Gesetze zur Stabilität und Sicherheit erließ. Tatsächlich gelten die gleichen Vorschriften sowohl für Greenfield- als auch für Brownfield-Investitionen, und wir müssen die Gebäude auf die gleiche Weise zertifizieren lassen – sagt Ilic.

Er weist darauf hin, dass es daher bei Brownfield-Investitionen notwendig sei, Experten zu engagieren, die den Zustand dieser Gebäude untersuchen.

– Wir prüfen jeden Punkt Schritt für Schritt und sehen dann, wo wir stehen. Und das sind Dinge, die Sie bei einer Brownfield-Investition erwarten können. Wie beim Videospiel „Minesweeper“ öffnet man Schritt für Schritt Felder und prüft, ob dort eine Bombe liegt oder nicht, erklärt Ilic.

Dennoch sehen die Investoren Wert in Brownfield-Investitionen, und ihr größter Vorteil liegt laut Ilic darin, dass sie an guten Standorten, oft in zentralen Stadtgebieten, zu finden sind.

Solche Gebäude in Serbien und Belgrad seien oft sogar älter als die in Europa, daher müsse die Regierung daran interessiert sein, eine Strategie für den Wiederaufbau dieser Gebäude zu verfolgen, fügt er hinzu.

Auch Jovana Obradovic von der Anwaltskanzlei Prica & Partners Attorneys ist der Meinung, dass Brownfield-Investitionen so gut wie möglich in unseren Gesetzen verankert werden müssen. Sie fügt hinzu, dass auf Landesebene ein Verzeichnis der Brownfield-Standorte eingerichtet werden sollte.

– In Serbien gibt es kein Gesetz, das Brownfield-Investitionen einheitlich definiert. Dabei kann es sich um Einrichtungen handeln, die bereits seit Jahren bestehen oder sich im Bau befinden, auf jeden Fall handelt es sich jedoch um Einrichtungen, in denen seit langem keine Aktivitäten stattgefunden haben – sagt Obradovic.

Sie fügt hinzu, dass die Situation bei Greenfield-Investitionen klarer sei.

– Bei Greenfield-Investitionen gibt es Land und man prüft, wem es gehört, Man überprüft die Genehmigungen und mögliche Einschränkungen. Bei Brownfield-Investitionen muss der Status der Anlage und des Grundstücks überprüft werden und die Tatsache berücksichtigt werden, dass die Anlagen vor den geltenden Gesetzen gebaut wurden und daher nun als illegal gelten. Neben den neuen Vorschriften zu Erdbeben gibt es auch die Umgebung, die Energieeffizienz … – sagg sie.

Dennoch obwohl Brownfield-Investitionen zwar „komplizierter“ seien, würden Anleger sie jedoch als wertvoll erachten, fügt sie hinzu.

– Sonst gäbe es keine Investitionen – schließt Obradovic.

Was ist den Banken wichtig?

Liegt eine Bewertung der vorhandenen Gebäude und Grundstücke vor, handelt es sich um eine Brownfield-Investition, handelt es sich nur um Grundstücke, handelt es sich um eine Greenfield-Investition, erklärt Dragan Zivkovic, technischer Berater bei der Erste Bank AD.

– Wenn es um die Anrechnung von Greenfield-Investitionen geht, müsste unser Kunde Eigentümer des Grundstücks sein. Bei Brownfield-Investitionen geht es uns nicht um das Grundstück, sondern um das Geschäft und die Erträge. Bei Brownfield-Investitionen können die Kontrollen detaillierter sein, da dort mehr technische Risiken bestehen – sagt Zivkovic.

Er weist darauf hin, dass für Banken jedoch vor allem die Erfahrung und das Wissen wichtig sind, andererseits aber auch ein stabiles Unternehmen als Partner.

I. Žikić

Unternehmen

Delta Real Estate d.o.o. Beograd

Marera Construction doo Kraljevo

Erste Bank a.d. Novi Sad

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