Kupovina nekretnina u Crnoj Gori: Provjerava li se porijeklo novca?

"Zašto je kupovina nekretnina u Crnoj Gori odlična opcija - jednostavna procedura registracije za strance, nije potreban dokaz o porijeklu prihoda", piše na sajtu agencije za prodaju nekretnina Tradegoria.

Agencija ima predstavništva u Budvi i Baru, na jugu Crne Gore.

Isticanje ovakvog natpisa "dokaz da vlasnik sajta ne poštuje stroge zakonske norme" naveli su iz Sektora za finansijsko-obavještajne poslove (FOJ) Uprave policije za Radio Slobodna Evropa (RSE)

- Iako agencija za promet nekretnina može samo indirektno da učestvuje u provjeri porijekla novca, takvo eventualno oglašavanje je protivzakonito - navode u odgovoru na upit RSE.

Od decembra 2023. u Crnoj Gori je na snazi je norma Zakona o sprečavanju pranja novca po kome su agencije za promet nekretnina dužne da prijave svaku transakciju preko 10.000 eura u gotovini.

Više državnih organa kontroliše primjenu Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma a nadzor nad prometom nekretnina je u resoru Ministarstva unutrašnjih poslova, odnosno Uprave policije.

Na "neefikasne preventivne mjere za sprečavanje pranja novca od strane agenata za nekretnine" ove godine Crnu Goru su upozorili Međunarodni monetarni fond (MMF) i Komitet Savjeta Evrope za borbu protiv pranja novca (Moneyval).

Agencija za promet nekretnina Traderogoria je osnovana je 2013. godine. Njena vlasnica je Svetlana Zamotina.

Povodom natpisa na sajtu da za kupovinu nekretnine "nije potreban dokaz o porijeklu prihoda", Zamotina kaže da je "napisan davno kada su zakoni bili drugačiji".

- Hvala što ste nas obavijestili o grešci, ispravili smo je na sajtu - navela je Zamotina 8. oktobra, u pisanom odgovoru za RSE.

Uz usluge posredovanje prilikom prometa nekretnina ta agencija strancima zainteresovanim za ulaganja nudi i usluge registracije preduzeća u Crnoj Gori "bez ličnog prisutstva".

- Dobijanje boravišne dozvole nakon kupovine nepokretnosti. Poslije 5 godina, stalni boravak u Crnoj Gori - piše na sajtu.

Iako agencija na sajtu navodi da su imali "preko 3.000 klijenata", finansijski podaci o poslovanju prethodnih godina prikazuju godišnje prihode od par desetina hiljada eura. Na sajtu Poreske uprave piše da je agencija 2023. završila sa minusom od nekoliko stotina eura.

Takav poslovni bilans, Zamotina objašnjava "besplatnim uslugama koje nudi klijentima".

- Svaki dan pružamo desetine konsultacija potpuno besplatno, pomažući klijentima da se upoznaju sa procedurom kupovine nekretnina u Crnoj Gori a proces odabira može trajati godinama - navela je Zamotina.

Prema podacima sa sajta Traderogoria "kupovinu nekretnine u Crnoj Gori je moguće platiti u kripto valuti u Ruskoj Federaciji".

A da plaćanje kripto valutama u sektoru nekretnina predstavlja "visok rizik od pranja novca" upozorio je Komitet Savjeta Evrope za borbu protiv pranja novca u februaru ove godine.

- Podaci ukazuju i da članovi organizovanih kriminalnih grupa koriste kripto valute, za kupovinu nekretnina i otežavaju praćenje tokova novca - piše u izvještaju Komiteta za Crnu Goru.

Slična upozorenja stigla su i od MMF, u izvještaju iz maja ove godine.

Oni su upozorili na pranje novca preko nekretnina, navodeći da je rast cijena nekretnina rezultat "neadekvatno provjerenih finansijskih tokova".

MMF ukazao i na neefikasne preventivne mjere za sprečavanje pranja novca i finansiranja terorizma kod agenata za nekretnine.

Sugerisali su razmatranje mjera, koje uključuju jači nadzor posrednika u prometu nekretninama.

Povodom upozorenja sa međunarodnih adresa na rizike od pranje novca na tržištu nekretnina Stefan Mišković, predsjednik Udruženja agencija za promet nekretninama, za RSE kaže da nije samo u Crnoj Gori, nego svuda u svijetu tržište nekretnina prepoznato, kao najpogodnije za "tu vrstu manipulacije".

- Evidentno je da je u posljednjih par godina enorman priliv novca iz inostranstva u tržište nekretnina u Crnoj Gori. Opravdano je to što postoji sumnja, ali mi u Udruženju nijesmo upoznati sa zloupotrebama - kaže Mišković.

On smatra da su "norme koje su važile do početka godine bile manje rigorozne.

Podsjeća na zakonske izmjene s kraja prošle godine po kojima su agencije dužne da prijave FOJ-u svaku transkciju preko 10.000 EUR u gotovini.

- Te izmjene su doprinijele da se takve zloupotrebe preduprijede. A svjedoci smo i da naši klijenti prilikom kupovine prolaze rigorozne kontrole kada treba da izvrše transakciju - kaže Mišković.

U Crnoj Gori je registrovano preko 460 agencija za promet nekretninama.

No, Mišković smatra da postoji mnogo više onih koji se nelegalno bave tim poslom.

Crna Gora je, kaže, jedina u regionu koja nema zakon o posredovanju pri prometu nepokretnosti.

Za objavu na sajtu Traderogorije Mišković pretpostavlja da je riječ o "marketingu da bi se privuko" što veći broj kupaca.

- Takva objava nije tačna, zato što ja mislim da je sad bukvalno nemoguće kupiti nekretninu, a da ne dođe do provjere porijekla novca, naročito kada su strani državljani u pitanju - zaključuje Mišković.

Na pitanje RSE, koliko je za poslednje tri godine provjereno ugovora o kupovini nekretnina i koliko je bilo sumnjivih slučajeva iz Sektora za finansijsko-obavještajne poslove Uprave policije je odgovoreno da se "takvi podaci ne mogu se dostavljati".

- Obavještenja o sumnjivim transakcijama, kao i svi drugi podaci koje finansijsko-obavještajna jedinica u skladu sa Zakonom prikupi ili sačini radi sprečavanja i otkrivanja pranja novca, i sa njim povezanih krivičnih djela, i finansiranja terorizma, se ne smiju dostavljati drugim licima na uvid - piše u odgovoru FOJ.

O kolikom je tržištu riječ govore podaci Centralne Banke Crne Gore (CBCG) o direktnim stranim investicijama u sektor nekretnina, koje su u protekle tri godine (od 2021. do jula 2024.) premašile milijardu i 224 miliona eura, navode iz CBCG za RSE.

Od toga su ruski državljani kupili nekretnine u vrijednosti od 195 mil EUR, državljani Srbije za 206, a Turske za 136 miliona.

CBCG je kao supervizor u oblasti sprečavanja pranja novca i finansiranja terorizma, zadužena za kontrolu banaka.

Ovim kontrolama se provjerava da li banke rade po zakonu i u odnosu na njihove klijente, uključujući i one koje prometuju nekretnine.

- Kako je Nacionalnom procjenom rizika od pranja novca i finansiranja terorizma, iz 2020. definisano da je, jedan od visoko rizičnih sektora koji mogu biti pogodno tle za pranje novca/finansiranje terorizma i sektor nekretnina, to je i Centralna banka definisala klijente iz ove oblasti kao visokorizične - navela je za RSE Gordana Kalezić, direktorica Direkcije za nadzor u oblasti sprečavanja pranja novca.

Napominju i da ukoliko, kroz kontrolu bankarskih transakcija utvrde nepravilnosti "obavještavaju FOJ i dostavljaju podatke na dalje postupanje".