Aleksandra Drašković, osnivač i CEO Montenegro Properties - High end rizorti, luksuzne marine i prve golf rezidencije donose novu vrijednost crnogorskom tržištu nekretnina

Tržište nekretnina u Crnoj Gori intezivno se razvija već više od deceniju i po. Zemlja je 2006. godine stekla nezavisnost, a iste godine ostvaren je i izuzetno visok priliv stranih direktnih investicija i rast kredita. Nakon međunarodnog priznanja, čime je nestala i nesigurnost koja je lebdjela nad političkim statusom države, investitori su otkrili privlačnost i komparativne prednosti ove države kao sjajne lokacije za kupovinu nekretnina i svoje poslovanje. Vrlo brzo prepoznali su zemlju kao stabilno poslovno okruženje i predivan ambijent za život, sa vrlo niskim poreskim stopama u odnosu na druge komparativne države, ali i jasno definisanu evropsku perspektivu.

Sve ovo podstaklo je Aleksandru Drašković da napusti mjesto savjetnika u Vladi Crne Gore i da, svjesna potencijala koje ova zemlja ima, osnuje agenciju za nekretnine Montenegro Properties.

- Tržište nekretnina tih godina doživjelo je pravi bum. Sjećam se tadašnjeg izvještaja Svjetske banke koji je svrstao Crnu Goru među najbrže rastuće ne-naftne privrede u svijetu. Radili smo mnogo na promociji agencije, prepoznali momenat i ostvarili saradnju sa partnerima iz Velike Britanije. Imali smo izuzetno veliki broj kupaca sa tog tržišta, ali i veliki broj klijenata iz Rusije. U saradnji sa Agencijom Vlade za promociju stranih investicija 2009. godine učestvovali smo na prestižnom sajmu nekretnina MIPIM u Kanu, gdje smo prezentovali investicione mogućnosti u našoj zemlji. Sa promocijom i predstavljanjem Crne Gore nastavili smo i dalje, uz želju da ona na svjetskoj mapi dobije mjesto koje zaista i zaslužuje.

Nekoliko međunarodnih nagrada za nekretnine koje nam je uručio International Property Awards - za najbolji sajt posvećen nekretninama, za najbolji marketing i za najboljeg agenta, potvrđuju da to uspješno i radimo već dugi niz godina - kazala je Aleksandra Drašković u razgovoru za eKapiju.

- Agencija Montenegro Properties već 18 godina posluje na tržištu nekretnina Crne Gore i danas sa ponosom mogu reći da je klijentima postala partner od povjerenja. Trudimo se da proces kupoprodaje nekretnine učinimo što lakšim, efikasnijim i prijatnijim. Ne vršimo pritisak na klijenta prilikom odlučivanja da kupi nekretninu. Takođe, prepoznavši potrebe klijenta prije, tokom i nakon procesa kupoprodaje, mogu reći da Montenegro Properties danas predstavlja jedan pravi one-stop shop, gdje kupcima pružamo kompletnu uslugu, korak po korak, počevši od razgledanja nekretnina, za koje se trudimo da bude prijatno i ugodno, preko pružanja vodiča za kupovinu, savjetovanja klijenta zašto je baš ta nekretnina za koju su se odlučili dobar izbor, a na osnovu detaljnog istraživanja tržista koje redovno sprovodimo u agenciji. Takođe, imamo odličnu saradnju sa iskusnim advokatskim firmama koje imaju dugogodišnje iskustvo u pružanju pravne zaštite klijenata, koje uvijek rado preporučujemo našim kupcima.

Možemo se pohvaliti i da imamo nekoliko klijenata kojima smo pomogli da trguju nekretninu putem online kupovine i izuzetno smo zadovoljni i ponosni na činjenicu da su upravo ti klijenti ostavili preporuke za našu agenciju. Takođe, imamo klijente kojima smo uspješno pomogli da kupe nekretninu u kripto valuti.

Značajno je napomenuti i da kupac ne plaća proviziju na naše usluge.

- Nakon procvata na tržištu nekretnina tokom 2006. i 2007. godine, kada su se banke u Crnoj Gori utrkivale ko će da podijeli više kredita, ali i nakon galopirajućeg rasta cijena usljed ogromne tražnje, dešava se globalna finansijska kriza 2008. godine, kada je "balon" prenaduvanih cijena splasnuo. Tada smo se suočili sa sve manjim brojem kupaca, usijedila je recesija na globalnom nivou, koja, nažalost, nije zaobišla ni Crnu Goru, uz prateći pad cijena nekrentina usljed izuzetno slabe tražnje.

Ponovno značajnije buđenje tržišta i rastući momentum cijena i tražnje na tržištu nekretnina javlja se negdje 2021. godine, a naročito početkom 2022. godine, kada je nastupio rat u Ukrajini i kada počinjemo da bilježimo enormne stope inflacije. To dovodi do znatno povećane tražnje za nekretninama kao sigurnom investicijom sa potencijalom kapitalnog rasta. Kako je u periodu inflacije kupovina nekretnina sigurna investicija, tražio se stan više, što je rezultiralo dobrom prodajom čak i u stambenim kompleksima čija gradnja još nije ni počela, kao off-plan kupovina. Danas mogu reći da se tržište značajno promijenilo. Kupci sve više traže luksuzne rizorte, sa svim sadržajima, koji nude atraktivan lifestyle.

- Rekla bih da ima nekoliko prelomnih momenata koji su u različito vrijeme i pod raznim okolnostima privlačili međunarodne klijente.

Kao po pravilu kada god bi Vlada Crne Gore bila usmjerena na ispravno kreiranje poslovnog ambijenta i dobre investicione klime, to bi uvijek privuklo kupce nekretnina. Politička stabilnost, kao što sam već navela, kao i hrabro koračanje ka EU doprinose interesovanju investitora iz cijelog svijeta. Takođe, u Crnoj Gori imamo i konkurente poreske stope. Tretman stranaca ne razlikuje se od tretmana crnogorskih državljana, što takođe pomaže strancima prilikom donošenja odluke da ulože kapital ovdje.

I geografski položaj Crne Gore, u srcu Evrope, čini je veoma atraktivnom i poželjnom destinacijom, koja je na samo par sati leta do evropskih metropola.

Dodala bih i važnost high-end i luksuznih rizorta u našoj zemlji, kao što su Porto Montenegro, Luštica Bay i Portonovi, koji su od momenta od kada su se pojavili na tržištu Crne Gore, privlačili veliki broj kupaca iz cijelog svijeta. Crnu Goru u budućnosti vidim kao jahting destinaciju (yachting hub).

Ako spojimo ove dvije prednosti koje sam navela, geografski položaj i prisustvo upravo rizorta poput Porto Montenegra, možemo zaključiti da je Crna Gora, budući da je geostrateški locirana na osi između srca arene superjahtinga zapadnog Mediterana i karipske arene na istoku, u dobroj poziciji da postane jedan od najtraženijih jahting centara u svijetu. S obzirom na prirodne ljepote kojima je obdarena, prelijep Bokokotorski zaliv, ali i bogatu pomorsku baštinu i njenu dugu tradiciju, svakako da nije bez osnova ova ideja pozicioniranja Crne Gore na svjetskoj mapi superjahting destinacija.

Jedan od veoma bitnih momenata koji je privukao veliki broj kupaca stanova u kompleksu Porto Montenegro bila je i Vladina strategija da gorivo za jahte oslobodi plaćanja poreza, te je ova marina imala uslugu "tax and duty-free fuel", odnosno, gorivo u marini bilo je oslobođeno svih davanja, koje je bilo mnogo jeftinije u Crnoj Gori nego na drugim destinacijama. Tako je, na primjer, vlasnik jahte koji u jednom punjenju potroši 50 tona nafte, s dva, tri sezonska punjenja mogao gotovo da ostvari uštedu kojom plati cjelogodišnji vez u superluksuznoj marini. Tu je još bitnija činjenica: cijena samog veza u Porto Montenegro kompleksu bila je znatno niža nego na nekoj drugoj destinaciji, pa su se vlasnici jahti odlučivali da kupe stan u kompleksu i zbog toga što je novac koji mogu uštedjeti na plaćanju veza u marini tokom 10 godina u odnosu na druge destinacije, činio da taj stan dobiju besplatno!

Takođe, pandemija kovid-19 je uveliko promijenila preferencije klijenata, te možemo i taj period smatrati prelomnim i veoma bitnim u smislu toga kakva su očekivanja kupaca. Nakon pandemije, tendencija je da kupci traže otvoreni prostor, nekretnine okružene prirodom.

- Aktivno smo prisutni na raznim događajima u Londonu na kojima promovišemo Crnu Goru i njene investicione potencijale. Moram priznati da, nažalost, mnogi nisu čuli za Crnu Goru, koja je još uvijek "emerging market", odnosno tržište u razvoju. Mišljenja sam da Crnu Goru upravo tako i treba promovisati, jer postoji ogroman prostor za razvoj novih investicija.

Ove godine smo u Velikoj Britaniji imali više prezentacija, što je rezultiralo novim partnerstvima sa arapskim, britanskim i škotskim klijentima. Na razvoju i daljem unapređivanju ovih partnerstava radićemo i u godini pred nama. Upravo na ovim tržištima vidim priliku za rast i privlačenje novih investicija. Sa arapskim partnerima radićemo na razvoju velikih projekata i novih investicija, a britanskoj i škotskoj klijenteli predstavićemo golf rezidencije u okviru kompleksa Luštica Bay.

- Sa razvojem ovih rizorta, tržište nekretnina u Crnoj Gori otišlo je korak dalje i sada klijentima širom svijeta možemo da ponudimo kompletan ugođaj koji ovakve nekretnine nude.

Već sam pomenula da klijenti sve viže traže serviced apartments, one-stop-shop iliti one-stop service, sa kvalitetnim upravljanjem i održavanjem, traže rizorte sa svim sadržajima, koji će nuditi sve usluge za komforan i ugodan život ljudi koji borave u njima.

To potvrđuje i činjenica da u ovom premium segmentu, prodaja u rizortima Porto Montenegro, Luštica Bay i Portonovi bilježi najboljih nekoliko godina. Tražnja je izuzetno visoka, te je većina luksuznih stanova u njima prodata, uključujući i stanove koji su u pocesu izgradnje.

Porto Montenegro se transformisao iz ljetnje sezonske u cjelogodišnju destinaciju i regionalni lifestyle i višedimenzionalni poslovni centar, upravo novim rezidencijalno-poslovnim objektima koji su otvoreni u okviru faze "Regent Pool and Club Residences", a takođe i izgradnjom novog naselja Boka Place. Naime, u okviru naselja niče novi hotel koji će imati 150 jedinica, koje će poslovati pod brendom One & Only. Naselje Boka Place će takođe imati i shopping mall, olimpijski bazen i druge sadržaje.

U okviru kompleksa Portonovi, koji je donio vrhunski luksuz u središte Bokotorskog zaliva, nalazi se jedini One & Only hotel u Evropi, sinonim za glamurozne rizorte širom svijeta.

Luštica Bay započela je izgradnju prvog golf terena u regionu koji će imati 18 rupa, a koji je dizajnirao Gary Player, prepoznatljivo ime u svijetu golfa. Novi projekat koji Luštica Bay razvija - izgradnja golf rezidencija, imaće od 300 do 400 high end jedinica u neposrednoj blizini/pokraj samog golf terena.

- Apsolutno da. Upravo ove rezidencije smo prezentovali nedavno u Londonu škotskoj golf zajednici i moram priznati da postoji veliko interesovanje. Tokom ove prezenacije golf rezidencija, ali i u pripremi narednih, napravili smo jedno malo istraživanje i komparaciju sa sličnim projektima u Portugaliji, Francuskoj i Španiji, koje je pokazalo da su, kao po pravilu, takvi high-end objekti uvijek uticali na rast vrijednosti nekretnina u okruženju. Isto će se desiti i u Crnoj Gori.

Takođe, istraživanje koje je sprovela agencija Europe Tour Properties govori da su 67% kupaca rezidencija pokraj golf terena ljudi koji ne igraju golf, tako da projekat prezentujemo i na drugim adresama. Za kupce koji ne igraju golf (jedino na Tajlandu su kupci bili u najvećem broju golf igrači - čak 98%), a kupuju ovakve nekretnine, bitno je da rizort nudi i druge sadržaje, kao što su razne leisure i druge sportske aktivnosti, dobre restorane, bazene i slično, koje Luštica Bay i ima, a što predstavlja dodatnu vrijednost za klijentelu raznih profila.

Dodatni prostor za ulaganja kako na poluostrvu Luštica, tako i u drugim djelovima Crne Gore će, sigurna sam, donijeti i kvalitetne projekte i unaprijediti crnogorsku ponudu nekretnina.

- Agencija Montenegro Properties aktivno je učestvovala u programu Vlade Crne Gore "Citizenship by Investment", i imamo nekoliko zadovoljnih klijenata koji su dobili crnogorski pasoš.

Taj program možemo tumačiti kao svojevrsnu investicionu migraciju, a upravo investicione migracije predstavljaju odličan dugoročni oblik državnog stvaranja tražnje za investicijama i ubrzavanje ekonomskog rasta.

Mišljenja sam da je program ekonomskog državljanstva značajno doprinio razvoju Crne Gore, prvenstveno na sjeveru, što je omogućilo i da država svoje kapacitete usmjeri i otpočne sa realizacijom razvoja ovog regiona. Prije nego što je Vlada pokrenula program ekonomskog državljanstva, više od dvije decenije na sjeveru Crne Gore nije izgrađen nijedan veći hotel visoke kategorije. Ovaj podatak najbolje svjedoči o značaju programa za razvoj ovog dijela naše zemlje, a takođe i o uspješnoj diversifikaciji turističke ponude Crne Gore. Koji smo rezultat imali ovim programom: izgradnju više hotela kapaciteta preko hiljadu jedinica, otvaranje više od hiljadu novih radnih mjesta i generisana značajna sredstva za unapređenje infrastrukture nerazvijenih opština na sjeveru.

Grade se hoteli od 4* i 5*, i vrlo je upitno da li bi njihova izgradnja i započela u skorijoj budućnosti da nije bilo programa ekonomskog državljanstva.

Nažalost, sada svjedočimo negativnim ekonomskim efektima nastalim zbog ukidanja programa, pogotovo na sjeveru. Stambeno-komercijalne jedinice koje su se nudile u okviru programa ekonomskog državljanstva su bile koncipirane tako da su bile specijalno osmišljene upravo za aplikante programa. Njihov dizajn, čitava koncepcija tih jedinica je bila usko vezana za program i aplikante, koji je bio cjenovno usklađen kao premium proizvod sa programom koji se nudio kupcima. Smatram da je neophodno da se dogodi tržišna korekcija cijena, kako bi te jedinice ostale akraktivne i odgovarale kriterijumima kupaca koji sada već nisu učesnici programa ekonomskog državljanstva.

Žao mi je što je program ukinut i što već osjećamo negativne reperkusije na sjeveru koji bi mogao biti zauvijek pozitivno transformisan da je program bio produžen. To dokazuje i činjenica da mi i dalje imamo upite za program i da je interesovanje još uvijek veliko. Međutim sada, plašim se da će očekivani benefiti za sjever biti značajno usporeni.

- Ima više komparativnih prednosti kojima se Crna Gora izdvaja. Glavna je ta, što primorski i planinski dio možemo posmatrati kao cjelinu zbog međusobne blizine, sa svega dva sata vožnje od planine do mora. Takođe, Crna Gora je obdarena prirodnim ljepotama, sa jednim od najljepših zaliva na svijetu, Bokokotorkim zalivom. Značajna prednost je i to što koristimo euro kao valutu, koji joj je u vremenima ekomskih kriza služio kao barijera protiv svih izazova za mnoge sektore ekonomije. Smatram da je to veoma bitno za ekonomsku stabilnost.

Kao glavne izazove sa kojima se treba suočiti i na čijem poboljšanju treba raditi u budućnosti jeste slaba putna infrastruktura, povećanje kapaciteta aerodroma u Podgorici i Tivtu, kao i uvođenje novih avio-linija prema međunarodnim destinacijama. Smatram da je potrebno što prije pokrenuti snažan investicioni ciklus u izgradnji infrastrukture i raditi na stvaranju uslova koji će omogućiti bolju avio-povezanost.

- Montenegro Properties će i u narednom periodu nastaviti da predstavlja Crnu Goru međunarodnoj klijenteli kroz prezentacije, učešće na sajmovima nekretnina, te prezentovanje u prestižnim medijima, uz fokus na golf rezidencije i luksuzne nekretnine. Radićemo aktivno i na privlačenju investitora sa Bliskog istoka, pa već u prvom kvartalu 2024. godine planiramo predstavljanje investicionih mogućnosti Crne Gore u Rijadu, uz pomoć Privredne komore Saudijske Arabije.