Pregled tržišta nekretnina u Srbiji, Bosni i Hercegovini i Crnoj Gori - Koliko košta kvadrat u novogradnji i gdje treba investirati?

Kada je riječ o prometu stanova, udio kupoprodaja stanova u novogradnji u odnosu na ukupan broj kupoprodaja stanova u prvom polugodištu 2022. bio je 42%, što je za 1% više u odnosu na isti period prethodne godine.

U prvom polugodištu 2022. godine promet stanova na nivou države bio je 25.775 stanova što je za 8% više u odnosu na isti period prethodne godine.

Promet poslovnih prostora u prvom polugodištu 2022. godine bilježi porast od 9% na nivou države u odnosu na isti period prethodne godine. Registrovano je 1.765 kupoprodaja poslovnih prostora.

Najskuplji kvadrat stana u Srbiji u prvom polugodištu 2022. godine prometovan je na lokaciji Beograd na vodi, na opštini Savski Venac i koštao je 9.545 EUR po metru kvadratnom, površine je 97 m² i to je stan u novogradnji.

Kada je riječ o starogradnji, najviša cijena po kvadratu je 4.902 EUr plaćena za stan na beogradskoj opštini Stari Grad, površine 66 m².

Stan za koji je u prvom polugodištu 2022. godine izdvojeno najviše novca je stan u novogradnji u iznosu od 1.530.000 EUR, površine je 349 m² i nalazi se na opštini Savski Venac.

Najskuplja kuća prodata je na Savskom vencu za 2.900.000 EUR.

Najskuplji kvadrat poslovnog prostora prometovan je na beogradskoj opštini Stari Grad za 12.240 EUR, površine 29 m², a najviša ugovorna cijena poslovnog prostora od 10.200.000 EUR ostvarena je na Paliluli.

Na osnovu prikupljenih podataka iz kupoprodajnih ugovora, u prvom polugodištu 2022. godine 12% svih nepokretnosti je plaćeno iz kreditnih sredstava, što je za 4% manje u poređenju sa prvim polugodištem 2021. godine. Iz kredita se najčešće plaćaju stanovi. U prvom polugodištu 2022. godini 28% stanova u Republici Srbiji je plaćeno kreditnim sredstvima, što je za 8% manje u poređenju sa prvim polugodištem 2021. godine.

Treći kvartal tržišta nepokretnosti u Srbiji

Kada je riječ o trećem kvartalu, ukupan obim novčanih sredstava na tržištu nepokretnosti iznosio je 1,7 mlrd EUR, što predstavlja povećanje od 10,6% u odnosu na isti period prethodne godine.

Ukupan broj kupoprodajnih ugovora na tržištu nepokretnosti bio je 34.503, što je za 0,9% manje u odnosu na treći kvartal 2021. godine. Posmatrano po gradovima najveći broj kupoprodajnih ugovora zabilježen je u Gradu Beogradu - 8.013 ugovora.

U trećem kvartalu 2022. godine najveći udio u ukupnim novčanim sredstvima u prometu nepokretnosti u Srbiji imao je promet stanova u iznosu od 935,2 mil EUR, od čega je u Gradu Beogradu za stanove izdvojeno 579,6 mil EUR.

Učešće stanova u ukupnoj količini novca na tržištu u trećem kvartalu 2022. godine iznosio je 57%, što je za 1% više nego u istom periodu 2021. godine.

U trećem kvartalu 2022. godine 10% nepokretnosti je plaćeno iz kreditnih sredstava, što je za 4% manje u poređenju sa istim periodom prethodne godine. Iz kredita se najčešće plaćaju stanovi - 25%, što je za 8% manje u poređenju sa trećim kvartalom 2021. godine.

Najviše novca u trećem kvartalu 2022. godine izdvojeno je za stan u novogradnji u iznosu od 1.280.350 EUR , koji se nalazi na Vračaru i ima ukupnu površinu od 301 m². Najskuplji kvadrat stana u Srbiji u trećem kvartalu 2022. godine prometovan je na lokaciji Beograd na vodi, na opštini Savski venac, i koštao je 10.400 EUR po metru kvadratnom, površine je 97 m² i to je stan u novogradnji.

Najskuplji kvadrat poslovnog prostora prometovan je na beogradskoj opštini Stari grad za 10.110 EUR, površine 179 m², što je ujedno predstavlja i najvišu ugovornu cijenu poslovnog prostora u iznosu od 1.810.000 EUR.

Tokom prvog polugodišta 2022. godine, najveća vrijednost prometovanih novih stanova ostvarena je u Banjaluci, 60 mil KM, Doboju 13,6 mil KM, Istočnom Novom Sarajevu 11,9 mil KM i Bijeljini 9,8 mil KM.

Prosječna cijena kvadrata završenog i prodatog novog stana najviša je u Banjaluci, 3.627 KM/m², Trnovu (Jahorini), 3.052 KM/m² i Trebinju, 2.636 KM/m², podaci su Republičkog zavoda za statistiku.

U prvom polugodištu 2022. godine, ukupna vrijednost prometovanih novih stanova u Republici Srpskoj iznosila je 121,7 mil KM. Najskuplji novi stan prodat je u Banjaluci po cijeni od 4.843 КM/m².

- Na području Banjaluke i Bijeljine u toku ove godine, zaključno sa 30.06.2022. godine, zabilježen je najveći promet nepokretnosti. U toku prošle godine u ovim jedinicama lokalne samouprave evidentirano je više od jedne trećine od ukupnog broja evidentiranih kupoprodajnih ugovora u RUGIPP-u na području Republike Srpske (37,5%), a taj trend nastavljen je i ove godine - rekli su eKapiji iz Republičke uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RUGIPP).

Prosječna cijena stana po kvadratnom metru u kategoriji "kupovina od investitora" za područje Republike Srpske iznosila je 1.625 KM/m², na uzorku od 332 stana. Najniža prosječna cijena stana evidentirana je u opštini Lopare (800 KM/m2), a najviša prosiječna cijena stana za područje Banjaluke iznosila 2.300 KM/m².

Prosječna cijena stana po kvadratnom metru u kategoriji "starogradnja" za područje Republike Srpske iznosila je oko 1.500 KM/m², na uzorku od 480 stanova. Najniža prosječna cijena stana evidentirana je u opštini Vlasenica (280 KM/m2) dok je najviša prosječna cijena stana za područje Banjaluke iznosila 2.300 KM/m².

- Iz navedenog se može zaključiti da je Banjaluka trenutno najatraktivnije tržište stanova u Republici Srpskoj i da se prosječna cijena stana u novogradnji najbolje odražava na nivou analitičkih jedinica (jedinica lokalne samouprave). Napominjemo da prosječna cijena zavisi od mikrolokacije tržišta i broja, upotrebljivosti i složenosti kupoprodajnih ugovora (uzorak). Takođe, u navedenom periodu evidentirane su kupoprodaje iz kategorije "starogradnja" u užem i širem gradskom području Banjaluke - kažu u RUGIPP-u.

Najviša ukupna cijena stana u novogradnji u Banjaluci iznosila je 437.892,96 KM za stan površine 154,5 m² dok je najviša cijena po kvadratnom metru iznosila 3.661 KM/m² za stan površine 56 m². Najviša ukupna cijena stana u staroj gradnji iznosila je 302.433 KM za stan površine 93,8 m², dok je najviša cijena po kvadratnom metru iznosila 4.086 KM/m² za stan površine 36 m².

Najniža ukupna cijena stana u novogradnji iznosila je 92.000 KM za stan površine 40 m², dok je najniža cijena po kvadratnom metru iznosila 2.227 KM/m² za stan površine 62 m². Najniža ukupna cijena stana u staroj gradnji iznosila je 48.000 KM za stan površine 24 m² dok je najniža cijena po kvadratnom metru iznosila 1.721 KM/m² za stan površine 86 m².

Najskuplja nepokretnost prometovana je u opštini Trnovo (grad Istočno Sarajevo), a cijena u ugovoru iznosi 8.000.000 KM. U pitanju je građevinsko zemljište površine 8.588 m².

Prosječna cijena građevinskog zemljišta u Republici Srpskoj iznosila je 25,00 KM/m², na uzorku od 3.397 nepokretnosti. Prosječna cijena poslovnog prostora u Republici Srpskoj iznosila je 1.843 KM, na uzorku od 108 nepokretnosti. Najviša cijena prometovanog poslovnog prostora je 990.000 KM za 498,9 m² (Prijedor). Najviša cijena po kvadratnom metru prometovanog poslovnog prostora je 4.889,6 KM/m² (Jahorina).

Na području Federacije BiH prosječna cijena prodatih novih stanova u drugom tromjesečju ove godine veća je za 13% u odnosu na prosječnu cijenu prodatih novih stanova u 2021. godini, podaci su Federalnog Zavoda za statistiku.

U saopštenju se precizira da je prosječna cijena novih prodatih stanova u drugom tromjesečju ove godine u odnosu na isti period prošle godine veća je za 8,9%.

U drugom tromjesečju ove godine u FBiH prodata su ukupno 232 stana ukupne površine 14.125 m² od čega je u Sarajevu 58, dok je u ostatku entiteta 174 stana.

Broj prodatih novih stanova u FBiH u drugom tromjesečju ove godine u odnosu na prosječan broj prodatih novih stanova u 2021. godini manji je za 8,9%, a u odnosu na drugo tromjesečje 2021. godine manji je za 8,7%.

Korisna površina prodatih novih stanova u drugom tromjesečju ove godine u odnosu na prosječnu korisnu površinu u 2021. godini veća je za 4,4%, a u odnosu na drugo tromjesečje 2021. godine veća je za 6,8%.

Ukupni indeks proizvođačkih cijena u građevinarstvu i stanogradnji u FBiH u drugom tromjesečju 2022. godine u poređenju sa prethodnim tromjesečjem veći je za 2,7%.

Posmatrano prema vrsti građevinskih radova, u istom periodu indeks cijena za arhitektonske i građevinske radove veći je za 3,1%, za vodoinstalaterske i kanalizacione radove veći je za 1,5%, za elektroinstalacijske radove veći je za 1,2%, a za mašinsko-instalacijske radova indeks cijena je veći za 1,1%.

Tokom poslednjih godina tržište nekretnina u Crnoj Gori je veoma dinamično. Tome je naročito doprinijelo interesovanje stranih investitora, ali i jačanje segmenta luksuznih nekretnina zahvaljujući rizortima koji se razvijaju duž crnogorske obale.

Uprkos krizi izazvanoj pandemijom koronavirusa, a zatim i ratom u Ukrajini, potražnja za nekretninama raste, a rastu i cijene. Tako je u drugom kvartalu ove godine prosječna cijena kvadrata u novogradnji iznosila 1.375 EUR i bila je veća 11,5% u odnosu na isti period prošle godine, dok je u odnosu na prvi kvartal uvećana za 8,7%.

Kako smo već pomenuli, tržište u Crnoj Gori veoma je dinamično, a interesovanje stranaca za nekretnine bilježi značajan rast. Tako je, prema podacima Centralne banke Crne Gore, ukupan priliv stranih direktnih investicija u 2021. godini iznosio 927,33 mil EUR, od čega je 278,28 miliona uloženo u nekretnine. To je rast od čak 139,13% u odnosu na godinu ranije.

Ako se pak osvrnemo na ovu godinu, ukupan priliv stranih direktnih investicija u periodu od januara do jula iznosio je 653,47 mil EUR i ostvario je rast od od 44,53% u odnosu na isti period lane. Iz Centralne banke naveli su da je ovo rezultat rasta vlasničkih ulaganja, pri čemu su ulaganja u nekretnine iznosila 238,3 mil EUR, što je rast od 100,25% u odnosu na uporedni period.

U nekretnine su u prvih osam mjeseci najviše uložili Njemci - 39,55 mil EUR. Slijede građani Rusije sa 31,87 miliona, te Srbije sa 28,49 mil EUR.

To je 66.840 parcela i delova parcela ukupne površine 22.905 hektara, zatim 9.593 objekta koji zauzimaju površinu od 544.859 m², 25.319 posebnih - etažnih djelova objekata (stambeni, nestabeni, poslovni i pomoćni prostori) ukupne površine 1.333.870 m². Iz Uprave nisu mogli da kažu kolika je vrijednost nekretnina koje posjeduju stranci, ali su naveli da ih je najviše iz Srbije, Rusije i Bosne i Hercegovine.

Podaci Monstata za prošlu godinu pokazuju da je ukupna vrijednost izvršenih građevinskih radova u iznosila 792 mil EUR, što je 4,8% manje u odnosu na 2020.

Vrijednost izvršenih građevinskih radova na zgradama iznosila je 329 mil EUR, dok je na ostalim građevinama iznosila 463 mil EUR. U prošloj godini, završeno je 3,07 hiljada stanova sa korisnom površinom od 191.000 m².

Pad građevinske aktivnosti nastavljen je i u ovoj godini, pa je u prvom kvartalu zabilježeno smanjenje od 5,2% u odnosu na isti period lane, odnosno 17,8% u odnosu na poslednji kvartal 2021.

Drugi kvartal, pak, donio je rast vrijednosti građevinskih radova od 1,5% u odnosu na uporedni period prošle godine, dok je u odnosu na prvi kvartal 2022. vrijednost građevinskih radova veća za 8,5%.

U drugom kvartalu 2022. godine u Crnoj Gori izdato je 86 građevinskih dozvola i prijava radova. Od ukupnog broja, 55 dozvola izdato je fizčkim, a 31 pravnim licima.