Da li je pravo vrijeme za ulaganje u nekretnine? - Evo šta kažu stručnjaci

Ukoliko se pitate da li je pravi trenutak za kupovinu nekretnina, stručnjaci su saglasni - jeste. Prvi momenat koji je bio najbolji za ulaganje u ovu oblast bio je prije 30, 40 godina, drugi je sada. Prilikom izbora nekretnine bitne su tri stvari - lokacija, lokacija i lokacija. Takođe, riječ je o investiciji sa kojom na duge staze nikada nećete biti u gubitku.

Ovo je poručeno sa konferencije Poslovanje sa svrhom koja je nedavno održana u Beogradu.

U prethodnoj godini zabilježen je visok rast stambene izgradnje u cijelom regionu, a naročito u Srbiji.

- I to svih vidova - socijalne, zatim izgradnje srednjeg nivoa, ali i one ekskluzivne. Samo u Beogradu u ovom momentu imamo u oko dva miliona kvadrata u različitim fazama. Osim stambene izgradnje primijetan je i rast u izgradnji industrijskih objekata, to su najvećim dijelom inostrani investitori sa interesantnim novim programima. Imamo i dva velika lanca iz Evrope koji grade turističke komplekse od kojih jedan na oko 450.000 kvadrata samo u prvoj fazi. Kada je riječ o šoping centrima, čini mi se da je došlo do zasićenja i da Beograd kao tržište nema više potencijala za razvoj nekog novog, uprkos nekim projektima o kojima se govori - kazao je Dragan Buđevac, profesor na Građevinskom fakultetu u Beogradu i direktor kompanije DB Design & Construction.

Govoreći o Crnoj Gori, naveo je da je primijetan određeni pad u nekim segmentima, ističući da postoji nekoliko projekata o kojima se već godinama govori, ali se ništa konkretno u vezi sa njima ne dešava.

- U regionu i ostale zemlje imaju značajan rast tržišta. Najveći bum možda imamo u Albaniji, pa se na njihovom primorju gradi oko 20 rizorta od čega jedan ima čak 265 zgrada. U Bosni i Hercegovini takođe imamo rast gradnje, a u Sarajevu i Banjaluci niču i neka ekskluzivna naselja koja se mogu porediti sa najboljim projektima u Zagrebu, Ljubljani ili Beogradu - poručio je Buđevac.

Partner u agenciji Montenegro Prospects Saša Vukićević kazao je da u toj zemlji od kovida bilježe konstantan rast tržišta.

- Prošla godina bila je rekordna, prvi kvartal ove takođe je sjajan. Cijene rastu konstantno. Uprkos tome što smo izgubili tržište Rusije zbog sankcija, otvorila su se neka nova. Tako su prošle godine u nekretnine najviše ulagali Njemci. Mislim da mi u Crnoj Gori imamo prednost što smo malo tržište. Ako uzmemo za primjer upravo Njemačku, koja ima oko 83 miliona stanovnika, samo 0,01% tog tržišta za nas je 8.300 prodaja, što je odlično. Da ne govorim o ostalim zemljama Evrope - naveo je Vukićević.

Najviše se i dalje ulaže na primorju, a najveći problem u Crnoj Gori predstavlja infrastruktura.

- Pratili smo neki tempo investitora i izbacili na tržište ogroman broj jedinica za stanovanje, ali putna infrastruktura to nije pratila. Sada imamo situaciju da se od Budve do Tivta ljeti putuje i po dva sata, a samo u tivatskom regionu imamo dva najekskluzivnija rizorta. To je problem koji eventualno može uticati na dalji razvoj tržišta u narednom periodu, ali krenula su neka ulaganja, pa se nadam da do toga neće doći - istakao je.

I tržište nekretnina u Hrvatskoj bilježi snažan rast u post kovid periodu, a posebno interesovanje za kupovinu stanova pokazuje ex yu dijaspora, kazao je Branko Papeš, direktor agencije Dogma nekretnine.

- Tržište nekretnina u Hrvatskoj, a vjerujem da to važi za cio region, podijelio bih na dva dijela, prije i posle korone. Za vrijeme korone mislili smo da će da prodaja da stane i da će tržište izumrijeti, a desilo se upravo suprotno. Tome vidimo dva razloga, prvi je što su ljudi u vrijeme zatvaranja vidjeli da nekretnina nije samo mjesto gdje spavaš, već mjesto gdje živiš i željeli su nešto da promijene. Tako su krenula ulaganja. Drugi razlog je dijaspora, ne samo iz Hrvatske, već iz svih zemalja bivše Jugoslavije - kazao je Papeš.

Kako je naveo, upravo oni trenutno najviše ulažu u nekretnine u Hrvatskoj.

- Nakon korone imamo 10 puta više upita i realizacije nego prije. Porasle su i cijene i problem je što su te nekretnine sve teže dostupne lokalnom stanovništvu. U poslednje dvije godine imamo uvećanje cijena i do 50%, a tržišna niša koja je najviše porasla jeste prodaja ekskluzivnih nekretnina. Tako samo u segmentu tih jedinica koje koštaju 400 ili 500.000 EUR imamo rast od 500% - dodao je.

Miroslav Cvetković, izvršni direktor kompanije Kelller Williams Serbia Cvetković Roškov, ukazao je na činjenicu da je finansijsko tržište Srbije naraslo je za 90% u poslednje tri godine.

- Prošle godine tržište nekretnina u Srbiji bilo je teško 7,5 mlrd EUR što je ozbiljan pomak. Paralelno su rasli i broj transakcija i vrijednost, odnosno volumen prodaje. Kao posljedica inflacije i sve skupljih kredita to je počelo da pada u 2022, pa je broj transakcija porastao svega 1,8% - kazao je.

Prema njegovim riječima, 53% ukupnog prometa realizuje se u Beogradu, a od toga se 65% odnosi na stanove.

- Ako posmatramo četiri najveća grada - Beograd, Novi Sad, Niš i Kragujevac - primijetićemo da je udio kredita u prodajama nekretnina pao za ozbiljan procenat i to sve sada iznosi ispod 25%. Sve manje ljudi uzima kredite, a na to se nadovezuje i ova godina kada imamo negativan trend. U prvom kvartalu imamo povećan volumen i vrijednost tržišta od 1,64 mlrd EUR, ali je smanjen broj transkacija. To sve nam govori da tržište nekretnina u Srbiji jeste investiciono i da ljudi kupuju nepokretnosti da bi zašititli svoj kapital i spriječili da inflacija pojede njihovu vrijednost - kazao je Cvetković.

Živorad Vasić, direktor Kadena Properties iz Beograda kazao je da je zanimljiv podatak da u prvom kvartalu ove godine imamo pad od nekih 400 miliona u odnosu na poslednje tomjesečje 2022. Međutim, ako uporedimo sa prvim kvartalom prošle godine, dobijamo približnu cifru od nekih 828 mil EUR.

- Kada bismo razdvojili tu sumu, uvidjeli bismo mnogo veći pad u Srbiji, jer s jedne strane imamo manje kupljenih nekretnina, ali sa druge imamo rast cijena u Beogradu. Zato je došlo do te približno iste brojke - kazao je Vasić.

Imajući sve to u vidu, postavlja se pitanje da li je pravo vrijeme za ulaganje u nekretnine?

- Prije svega, treba sagledati nekolko faktora. Najprije su to krediti i nije stvar samo u rastu kamatnih stopa, već i u rastu euribora. O tome treba voditi računa. Kada je riječ o investicionom ulaganju, ljudi kupuju nekretnine kada su projekti dobri i kada oni na neki način unapređuju i njihov način života, ali i ako ste kao investitor dali dobru cijenu - kazao je Vasić.

Govoreći o djelovima Beograda kao što su Stari grad, Savski venac, Vračar i Novi Beograd, kazao je da cijena i dalje raste, ali će u nekom trenutku biti zaustavljena.

- Kada je riječ o rentama, one su pale za oko 15% i mislim da će to ostati tako kako jeste. Stabilizuje se i cijena građevinskog materijala, što će svakako uticati na tržište. To je značajan faktor jer smo svjedoci da je u jednom momentu došlo do rasta cijena građevinskog materijala, a zatim se desilo i ovo sa bankama, što je sve uticalo i na same cijene kvadrata koje su počele da rastu. Upkos svemu ovome, smatram da je kupovina nekretnine uvijek dobra investicija, da je bolje uložiti novac u to nego ga držati u banci. Kada je riječ o Srbiji, ona treba da bude u kapitalnim gradovima, a ne sezonskim - istakao je Vasić.

Da je investicija u nekretnine uvijek dobra odluka smatra i Branko Papeš.

- Postojala su dva trenutka za kupovinu nekrentina. Prvi je bio prije 40 godina, drugi je sada. Stvari su jasne, ako posmatramo kratkoročno, u periodu od četiri ili pet godina, cijene nekretnina će uvijek ići gore ili dolje, biće rasta i pada. Međutim, dugoročno, sve što posmatrate na period duži od šest, sedam godina samo može biti dobitak - Kazao je on.

Sa njima je saglasan i Saša Vukićević.

- Tri najvažnija parametra na koja treba obratiti pažnju kada kupujete nekretninu su lokacija, lokacija i lokacija. Na primjer, kupovina kamene kuće ili stana u kamenoj zgradi pored mora uvijek je dobra investicija, sa tim nema šanse da izgubite. Njihova vrijednost samo će rasti jer je broj takvih nekretnina danas limitiran – naveo je.

Sa druge strane, ako imate stambeni blok koji se gradi na nepreglednoj poljani, koji će stalno rasti, takva investicija može biti rizična, jer na duži period može izgledati oronulo u odnosu na nove zgrade koje niču, dodao je.

- Na primjer, kada govorimo o lajfstajl nekretninama ljudi takve objekte kupuju za sebe, spremni su da plate za taj luskuz i taj ekonomski momenat ih ne zanima mnogo. Međutim, ako govorimo o investicionim nekretninama mi za svoje klijente uvijek imamo jedan savjet, a mislim da to može da se primijeni na cio region. Pogledajte komšiluk i recite da li možete da predvidite kako će izgledati za 15 godina. Ako možete, onda je to prava lokacija, a ako ne, onda postoji rizik da će se desiti nešto što vam se neće svidjeti i što će obezvrijediti samu vrijednost te lokacije i nekretnine - kazao je Vukićević.

- Mi u genima nemamo trgovinu na berzi, u biti našeg naroda je da trgujemo nekretninama i to što stavljamo u nekretnine je nešto što održava i čak uvećava vrijednost koja je uložena. Danas je i rentiranje postalo jako dobro i donosi nazad novac daleko veći nego što se može dobiti u banci. Zato jeste pravo vrijeme za investiranje u dobre i kvalitetne nekretnine - dodao je Miroslav Cvetković.

Kada je riječ o prognozama za naredni period, svi panelisti saglasni su da je nemoguće predvidjeti šta će se dešavati na tržištu.

- Istina je da cijene građevinskog materijala padaju, ali teško je predvidjeti šta će se dešavati na tržištu. Mislim da će se ove godine zadržati situacija kakvu smo imali i prethodne, sa nekim blagim pomjeranjima gore-dolje, ali do velikog buma ili smanjivanja cijena neće doći - smatra Buđevac.

Cvetković se osvrnuo na Beograd navodeći da je to veliko tržište gdje ljudi u značajnoj mjeri nekretnine prodaju da bi kupovali dalje.

- To su lanci od četiri ili pet različitih nekretnina. Iz tog razloga ne očekujem da će cijene nekretnina padati jer je to zaista jedno jako veliko tržište. Pad očekujemo u segmentu izdavanja, jer su dolaskom Rusa cijene skočile za 50%, imali smo čak i nekretnine koje su išle na 30 eura po kvadratu mjesečno za male stanove. Te stvari očekujem da se vrate, ali ne do kraja. Tu sada postoji socijalni problem što naši ljudi neće moći da pariraju Rusima koji su se ovdje zadržali - kazao je.

Međutim, kako je naveo, iako je dolazak velikog broja Rusa poremetio tržište rente, nisu uticali na segment kupovine.

- Mislim da ćemo biti dovoljno u poslu i imati dovoljno upita. I dalje imamo situaciju da je potražnja daleko veća od ponude, nedostaju nam kvalitetni stanovi, zato sve ono što se izbaci na tržište vrlo brzo nađe svoje kupce - kazao je.

Sa njim se slaže i Vasić koji je naveo da će se u Beogradu u narednih godinu i po dana graditi mnogo projekata.

- To su sve odlični projekt i dobri investitori. Samo u Beogadu govorimo o preko milion i po kvadrata, i to su sve nekretnine za koje je prošao UP, imaju lokacijske dozvole, koje su u fazi izdavanja ili su im već izdate građevinske dozvole, dakle sigurni projekti. Ne očekujem da će cijene rasti, ali i to će u konačnici zavisiti od investitora, ali i same situacije ne tržištu. Pomenuo bih i Crnu Goru, istina je da je infrastruktura tamo i dalje veliki problem koji ne prati onako lijepe projekte, ali vi kad pogledate Porto Montenegro vidite da je taj projekat obrazovao i edukovao Crnu Goru. Zato su se desili Portnovi, Luštica Bay... Mislim da smo mi kao Balkan zaista građevinski na dobrom putu, da imamo ogroman potencijal i da je kupovina nekretnina dobra investicija. Stava sam da je uvijek bolje uložiti u ciglu, nego držati novac u banci - zaključio je Vasić.

Regionalnu konferenciju Poslovanje sa svrhom 2023 pod sloganom "Cijela regija - jedna konferencija" organizovali su D.R. Gilbert group i Slovenački poslovni klub.