Promjene na tržištu nekretnina u Crnoj Gori zbog odlaska Rusa i Ukrajinaca - Niže cijene zakupa stanova na primorju, u Podgorici i dalje rastu

U posljednjih nekoliko godina Crna Gora je postala poželjna destinacija za mnoge strane državljane, posebno Ukrajince i Ruse koji su u velikom broju dolazili na naše primorje nakon izbijanja rata. Međutim, sada svjedočimo promjenama na tržištu nekretnina, posebno u cijenama zakupa gdje je došlo da značajnog smanjenja usljed odlaska skoro trećine Ukrajinaca i polovine Rusa.

S druge strane, situacija u Podgorici ostaje stabilna ili čak pokazuje tendenciju rasta cijena zakupa, posebno u Siti kvartu. Iako se cijene nekretnina ne smanjuju proporcionalno s odlaskom stranih državljana, primjećuje se da su cijene iznajmljivanja stanova na Primorju počele da se smanjuju od početka ove godine, a značajan pad se očekuje nakon sezone.

Cijene iznajmljivanja stanova vrtoglavo su rasle kada je počeo rat u Ukrajini. Promet u prodavnicama u zimskim mjesecima bio je kao u ljetnjem špicu. Zadovoljno su ruke trljali i ugostitelji. Međutim, proteklih nekoliko mjeseci, naročito od kraja minule sezone, broj ukrajinskih državljana je u konstantnom padu, pa se osjeća i smanjenje potrošnje, naročito u Budvi.

Na hiljade Ukrajinaca, uglavnom imućnih, u Budvi su iznajmili stanove i kuće, očekujući da će se rat brzo završiti.

Danas su se mnogi vratili u Ukrajinu ili otišli u druge države, uglavnom na zapad Evrope i u Kanadu, jer u Budvi nijesu pronašli mogućnosti da započnu biznis ili se zaposle, a potrošili su ušteđevinu.

Prema podacima Turističke organizacije Budve, gdje je najviše bilo ukrajinskih državljana čiji je masovan dolazak zabilježen tokom 2022. godine, njihovi odlasci su zabilježeni već u novembru prošle godine.

- Od novembra do danas zabilježeno je oko 30% manje ukrajinskih državljana u našem gradu. Tokom 2022. godine Budvu je posjetilo oko 38.000 državljana Ukrajine, a već tokom 2023. godine njih oko 32.000. Zabrinjavajući podatak jeste i odlazak ruskih državljana koji su počeli napuštati Budvu u istom periodu kada i Ukrajinci pa ih je već početkom ove godine zabilježeno za 50 odsto manje nego u 2023. godini - kazali su Pobjedi iz TO Budva.

Umjesto Ukrajinaca i Rusa, bilježimo dolazak velikog broja turskih državljana.

Počasni predsjednik Udruženja agencija za nekretnine Dušan Ranković tvrdi da se cijene zakupa stanova na primorju smanjuju od početka ove godine.

- Kada su Ukrajinci i Rusi počeli da dolaze, cijena zakupa stanova u Budvi bila je od 800 do 1.000 eura. Sada se veći stanovi mogu naći po istoj ili sličnoj cijeni, dok su manji stanovi, koji su ranije koštali između 600 i 700 eura, sada dostupni za 400 eura, pa čak i za 350 eura. Uprkos tome, cijene još drže Turci, koji traže placeve za zajedničke gradnje. Kupovina placeva se međutim rijetko vrši osim ako je ponuda atraktivna - ističe Ranković.

Međutim, kako tvrdi, atraktivnih placeva više nema, što se tiče Budvanske rivijere.

- Na lokacijama gdje bi potencijalni kupci željeli kupiti stanove, njihova ponuda je vrlo ograničena. Na primamljivim lokacijama duž obale u Budvi već su izgrađeni hoteli, što znači da je ta potražnja već zadovoljena. Novi hoteli niču na svakom koraku, dok se situacija sa stanovima razlikuje. Ponuda je rijetka, a cijene su izuzetno visoke. Na primjer, nedavno završena zgrada nudi stanove po cijeni od 6.000 eura po kvadratu blizu hotela u Budvi. Na drugim lokacijama, poput zaobilaznice, cijene se kreću između 1.800 i 2.600 eura po kvadratu. U centru grada cijene su još više, variraju od 3.500 do 6.000 eura po kvadratu, dok kod sajma i Bipa, trgovinskog centra, cijene ostaju visoke - kaže Ranković, ističući da većinu ovih nekretnina kupuju ljudi iz regiona, posebno iz Republike Srpske, Srbije, kao i radnici na privremenom radu u inostranstvu.

- I Turci takođe kupuju, obično tri, četiri stana za izdavanje. Većina je zainteresovana za Budvu i okolinu - naglašava Ranković.

Vlasnik agencije Kamin nekretnine Tomislav Ranković naglašava da je slična situacija i u drugim gradovima na Primorju.

- Kada je u pitanju prodaja, primjećuje se nedostatak adekvatne ponude na tržištu nekretnina. Slaba ponuda direktno utiče na smanjenje obima prodaje. Međutim, kada se pojavi neka kvalitetna nekretnina, ona lako nalazi kupca bez obzira na visoku cijenu, ako je lokacija zaista atraktivna. Međutim, postoje i stanovi koji nijesu atraktivni, već su komercijalnog karaktera, a zadržavaju visoku cijenu od prethodne godine, što se teško prodaje. U Tivtu, na primjer, ponuda novogradnje je rijetka, ali kada se pojavi kvalitetna nekretnina, brzo se proda. Cijene se kreću od 2.300 do 2.700 eura po kvadratu, dok se za luksuzne stanove u centru, blizu Porto Montenegra, cijene kreću i do 8.000 eura po kvadratu. Takve cijene su više prilagođene tržištima Zapadne Evrope - ocjenjuje Ranković.

Što se tiče Kotora, Ranković kaže da je ovaj grad specifičan i da tamo pretežno kupuju Kotorani, moreplovci i nema puno zgrada koje se grade.

- Stranci sve više preferiraju Dobrotu i lokacije bliže moru, tražeći kuće i placeve koji su sve manje dostupni. U Stolivu, izgradnja luksuznog hotela Hajat dovela je do porasta cijena nekretnina u okolini, te su mnoge nekretnine već kupljene - kaže Ranković, dodajući da svaki grad na Primorju privlači svoju specifičnu klijentelu.

- U Budvi nekretnine češće kupuju ljudi iz regiona, dok su za Kotor posebno zainteresovani moreplovci. Tivat je omiljen među Englezima, dok Njemci češće biraju Herceg Novi i lokacije blizu brda u Primorju - kaže Ranković, koji je mišljenja da cijene nekretnina neće padati u narednom periodu, ali i da neće rasti.

- Vjerujemo da neće doći do smanjenja cijena nekretnina jer nedostatak ponude iz novogradnje ograničava opadajući trend. Neke stranke posjeduju čak 20 do 30 nekretnina koje iznajmljuju. Umjesto ulaganja u berze i banke, novac se usmjerava u nekretnine koje se izdaju. Smatramo i da cijene kvadrata neće rasti u bliskoj budućnosti. Cijene su utvrđene na osnovu očekivanog godišnjeg profita. Ako se očekuje povrat uloženog novca za 15-16 godina, smatramo da je to realna cijena nekretnine - tvrdi Ranković.

Napominje da se jedino smanjuje cijena kvadrata stanova u starogradnji u Budvi.

- Povećava se interes naših ljudi za kupovinu u starogradnji jer preferiraju život u takvim stanovima. Za ilustraciju, kvadratni metar u Mediteranskoj ulici u Budvi košta između 2.200 i 2.400 eura, dok je prekoputa cijena kvadrata čak do 5.000 eura. Stan u novogradnji, koji se kupuje za izdavanje, prekoputa će se vjerovatno prodati prije, nego u starogradnji, iako su stanovi u starogradnji jeftiniji - kaže Tomislav Ranković.

Što se tiče zakupa, cijene su niže od početka godine zbog odlaska Ukrajinaca, ali očekuje se dodatni pad nakon što sezona dostigne vrhunac.

- Mnogi trenutno čekaju na špic sezone. Budva je prenatrpana stanovima koji se izdaju na dnevnom nivou, ali sezona se svela na samo mjesec, pa je i zarada manja. Očekuje se da će, nakon špica sezone, povećati se ponuda nekretnina za izdavanje na tržištu, što bi moglo dovesti do dodatnog pada cijena zakupa - zaključuje Tomislav Ranković.

Agenti za nekretnine u Podgorici tvrde da cijene zakupa nijesu pale, čak se povećavaju u Siti kvartu, bez obzira na odlazak Ukrajinaca i Rusa.

- Što se tiče prodaje, cijene se kreću od 2.200 do 2.800 eura po kvadratnom metru, i takođe se nijesu smanjivale, nego rastu. Za zakup stanova, cijene se kreću od 400 eura za jednosoban do 800 eura za veći dvosoban stan. Iako su cijene stanova visoke u Podgorici, prodaje ima. Kamate za stambene kredite su se nedavno smanjile, što dovodi do toga da se sve više bračnih parova odlučuje za kupovinu stana jer su im mjesečne rate otprilike jednake iznosu stanarine - kazali su Pobjedi iz agencije In nekretnine.