Još poslovnih kompleksa, tržnih centara i ritejl parkova - Srbiju čeka novi talas ulaganja u tržište nekretnina

Da li ste znali da je Beograd na 11. mestu najjeftinijih gradova sveta za gradnju u 2016. godini? Na listi kompanije "Arcadis", koja pokazuje indeks troškova izgradnje "International Construction Costs Index" za 2016, prestonica Srbije našla se na 11. mestu, a ispred nje su Sarajevo, Bukurešt, Prag...

Činjenica da su troškovi gradnje povoljni, a pozicija na Balkanu takva da se ne može zaobići, uz još dodatnih faktora (koje će u ovom tekstu pomenuti i struka i državna uprava) doprinela je da je glavni grad Srbije meta stranih investitora koji ovde žele da grade moderne stambeno-poslovne kompekse. I dok Beograd beleži sve veću gradnju poslovnog prostora, u nekoliko gradova Srbije niču sve popularniji ritejl parkovi.

Stručnjaci iz ove oblasti kažu da je 2015. godina bila u znaku rasta tržišta nekretnina u svim sektorima. Uveliko se grade nove poslovne zgrade na Novom Beogradu, koje će svoje zakupce primiti ove ili naredne godine. Glavni grad će takođe uskoro dobiti i dva nova tržna centra, dok će Niš i Valjevo građanima ponuditi nove šoping centre na otvorenom.

Investitorima je već odavno jasno da je Beograd centar razvoja tržišta nekretnina, jer ovde raste ulaganje u stambeni, komercijalni i maloprodajni prostor. Ostatak Srbije privlačan je za industrijske objekte i tržne centre na otvorenom. Zamajac novih ulaganja biće svakako i "Beograd na vodi" u okviru koga je počela gradnja kule na 50.000 m2, sa oko 40 spratova. Kula će biti visoka više od 160 m, što je čini najvišim tornjem na Balkanu.

U jednom su svi saglasni – nakon perioda stagnacije, Srbiju čeka novi talas ulaganja u tržište nekretnina.

Beograd širi ponudu komercijalnog prostora

Krajem sledeće godine Beograd će biti bogatiji za još 100.000 kvadrata poslovnog prostora, a u maloprodajnom sektoru ukupna ponuda će biti 300.000 kvadrata. U oba ova sektora Beograd ima manje raspoloživog prostora u odnosu na Zagreb, koji je dosta manji grad, zatim Bratislavu, Budimpeštu ili Bukurešt.

Boško Tomašević, direktor sektora agencijskog poslovanja za region Jugoistočne Evrope u kompaniji JLL, kaže da su se u proteklim godinama strani investitori intenzivno orijentisali na ulaganje u komercijalne prostore u Beogradu. Tako je sada, kako navodi, nemoguće naći veću kvadraturu poslovnog prostora za koji već ne postoji interesovanje nekog od klijenata.

- Trenutno postoji veliko interesovanje velikih fondova iz zapadnoevropskih zemalja i SAD za ulaganje u ovaj sektor u Srbiji. Tržište Republike Srbije je jedno od poslednjih tržišta u ovom delu Evrope koje nije iskusilo rapidan rast svih segmenata nekretnina, kao što je to bio slučaj sa ostalim zemljama u regionu. Od novih investitora naveo bih austrijski "Immorent Singidunum", koji u Bloku 43 na Novom Beogradu gradi svoj prvi projekat, "Sirius offices" od preko 30.000 m2 kancelarijskog prostora visoke A kategorije.

Tomašević ističe je većina kompanija fokusirana upravo na Beograd, pa su u segmentu komercijalng prostora sva velika ulaganja koncentrisana na prestonicu. Ono što je po njegovom mišljenju ključno u pridobijanju novih investicija jeste fleksibilnost banaka koje bi olakšale finansiranje gradnje.

Lakše i brže do građevinskih dozvola

Osim što se od bankarskog sektora očekuje izlazak u susret investitorima, i dalje je podjednako važna uloga državnog aparata. A tu su već vidni pozitivni rezultati, kako su za "eKapiju" rekli iz Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture. Kažu da dovoljno govori to što je rast broja izdatih građevinskih dozvola u periodu mart-decembar 2015. godine bio 33%, kao i rast građevinske industrije od oko 20% u 2015. godini, u kojoj je inače opšti privredni rast bio ispod 1%.

- Dva rezultata su najvažnija: prvo, više se gradi nego pre i drugo- za radove koji su se ranije izvodili nelegalno, sada se uredno podnose i dobijaju građevinske dozvole. Tim objektima će kasnije moći lakše da se legalno trguje, što je posebno važno. Naročito nam je drago da vidimo uticaj rasta građevinarstva na povezane privredne grane – podaci pokazuju značajan rast proizvodnje cementa u 2015. godini, a očekujemo da vidimo i veoma pozitivne podatke ukupnom rastu industrije građevinskog materijala - navode iz Ministarstva.

Broj izdatih građevinskih dozvola od uvođenja objedinjene procedure 1. marta 2015. godine do kraja 2015. godine je za 33% veći nego u istom periodu 2014. godine i za 29% veći u odnosu na prosek u istom periodu u prethodnih sedam godina. Ponosno ističu i sledeći podatak.

Broj radnih sati na gradilištima se u periodu januar – septembar 2015. godine efektivno povećao za 3,3%, u odnosu na isti period 2014. godine. Ono što je najznačajnije je da je Republika Srbija na listi "Doing Business" za građevinske dozvole za 2016. godinu napredovala za 47 mesta u odnosu na prethodnu godinu – sa 186 mesta na 139 mesto.

Iz Ministarstva građevine kažu i da sticanjem prava svojine na građevinskom zemljištu, investitor stiče pravnu sigurnost, s obzirom da je pravo svojine "najjače" pravo. Povećanje broja izdatih građevinskih dozvola će, kako navode, pozitivno uticati na građevinsku industriju.

- Pravo korišćenja, u skladu sa odredbama Zakona o planiranju i izgradnji, ne smatra se odgovarajućim pravom za dobijanje građevinske dozvole, te će svi investitori koji nisu izvršili konverziju, morati to da učine pre podnošenja zahteva za izdavanje građevinske dozvole. Zakon je predvideo jedan prelazni period, koji ističe 28. jula ove godine, do kada se pravo korišćenja može koristiti kao odgovarajuće pravo. Istekom ovog roka svi investitori će kao prethodni uslov za dobijanje građevinske dozvole morati da kupe pravo svojine na građevinskom zemljištu - zaključuju u resornom ministarstvu.

(Foto: Andy Dean Photography/shutterstock.com)

Investicioni fondovi sve više merkaju Srbiju

Inače, kako nam je objasnio Dragan Radulović iz konsultantske kuće "CBRE Srbija", investitori u Srbiji se dele u dve grupe. Jednu čine oni ulagači koje privlači dostupna i finansijski pristupačna radna snaga i njihov plan je da ulože u manje razvijene, odnosno nerazvijene delove Srbije i tu da grade proizvodne i industrijske kapacitete.

- Sa druge strane, imamo investitore koji imaju za cilj ulaganje u razvoj nekretnina, a koje, po logici stvari interesuju najbolje lokacije za izgradnju. U tim slučajevima za stambene i komercijalne projekte traže se najbolje dostupne lokacije u gradu, za industrijske ili logističke komplekse se odlučuju za lokacije u blizini autoputeva E75 i E70, dok su za ritejl parkove postali atraktivni manji gradovi Srbije, poput Pančeva, Šapca, Subotice, Zrenjanina i slično - ističe Radulović.

Prema njegovim rečima, razvoj tržišta i transakcije koje su se nedavno desile, kada je nekoliko investicionih fondova kupilo maloprodajne formate u Srbiji, skrenulo je pažnju na potencijal Srbije kao investicione lokacije. Takođe, vetar u leđa daje i to što sve veći broj multinacionalnih kompanija baš u Beogradu otvara operativne i uslužne centre kojima pokrivaju poslovanje u ovom delu Evrope.

Kako kaže Zoran Mitić iz konsultantske kuće SEECAP, u poslednje dve godine u kontaktima baš sa investicionim fondovima primećuje se njihovo veliko interesovanje za sufinansiranje većih investicionih projekata u Srbiji zajedno sa domaćim investitorima – od stanogradnje do hotela, maloprodajnih objekata i logističkih i distributivnih centara.

- Na našem tržištu možemo da razlikujemo dve vrste institucionalnih finansijskih investitora, oni koji samostalno investiraju kao što su to, recimo grčki "Blue House Capital" (investirao u "Blue Center" na Novom Beogradu), "AFI Europe" (investirao u poslovni kompleks "Airport City Novi Beograd" i stambeni kompleks "Central Garden"), ili oni koji traže lokalne investitore sa kojima bi zajedno investirali u projekte u Srbiji kao na primer "Merryll Lynch RE" koji su zajedno sa domaćim "MPC Properties" investirali u "Ušće Shopping Center".

Konsultanti sa kojima smo razgovarali u ovom biltenu zaključuju da je jako bitno proceniti tržište i momenat kada se kreće u ulaganje. Očekuje se da neće biti rasta cena nekretnina, cene stanova su sada stabilne, a čeka nas i novi ciklus ulaganja u kancelarijski prostor, što će sprečiti dalji rast renti. Banke će i dalje biti oprezne i pažljivo birati projekte. Jer, kako reče jedan naš sagovornik, novca ima, ali treba ponuditi dobar investicioni projekat.

Teodora Brnjoš