Novine pri upisu imovine u katastar - Od predbeležbe do uknjiženja

Nedavno se među agentima za nekretnine pojavila vest da vlasnici čija imovina nije upisana u katastar, neće moći da prodaju svoje objekte. Dnevni list Blic je istražio ove tvrdnje i uz pomoć Javnobeležničke komore Srbije utvrdio da to - nije tačno. Istina je da pri procesu uknjiženja postoje dve novine koje će građanima umnogome olakšati.

Naime, kako su za ovaj list rekli iz Javnobeležničke komore, zakon propisuje mogućnost raspolaganja nepokretnostima koje nisu upisane u katastar, odnosno njihovu prodaju, a oni su naveli da je to konkretno uređeno Zakonom o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova (Sl. glasnik RS, br. 41/2018).

Dakle, nema bojazni ukoliko imate neuknjiženu, ali legalnu nekretninu, i zainteresovanog kupca - nijedan zakon vas neće sprečiti da tu nekretninu prodate.


Elektronsko dostavljanje dokumenata

- Ovim zakonom je između ostalog propisano da su javni beležnici dužni da po službenoj dužnosti službi katastra nepokretnosti elektronskim putem dostave dokumentaciju, radi upisa u katastar nepokretnosti. To mogu biti isprave koje sastavljaju, potvrđuju ili overavaju, odnosno izvršne odluke koje donose, a koje predstavljaju pravni osnov za upis u katastar nepokretnosti - odgovor je koji je Blic dobio iz Javnobeležničke komore Srbije.


Predbeležba - novitet

Šta je, zapravo, pomenuta predbeležba, koja je novitet u Zakonu o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova?

Predbeležba je mogućnost koju imaju vlasnici objekata u izgradnji, odnosno delova objekata u izgradnji. Svrha predbeležbe je da se omogući upis u katastar kada stranke imaju ispravu za upis, ali ona ne ispunjava uslove za konačan upis. Recimo, nedostaje saglasnost za uknjižbu, ili je predviđen neki rok koji još nije nastupio, ili neki drugi uslov koji još nije ispunjen.

Kada izgradnja objekta bude završena, i nekretnina dobije i upotrebnu dozvolu, predbeležba po automatizmu postaje uknjiženje.


Prodaja objekata u fazi izgradnje

Poseban slučaj upisa predbeležbe je predviđen kada se na tržištu nađu objekti ili posebni delovi objekta u izgradnji. Ukoliko se nakon upisa predbeležbe otklone smetnje za upis prava koje su postojale kada je upisana, predbeležba postaje upis.

Primer takve situacije jeste da ugovor o kupopordaji nema saglasnost za uknjižbu. Tada kupac bude predbeležen, a kada prodavac naknadno bude dao saglasnost na osnovu nje se vrši konačan upis svojine u korist kupca.

U konkretnom slučaju kada se objekat naknadno upiše u katastar, predbeležbe svojstva kupca tog objekta ili posebnih delova tog objekta, prelaze u pravo svojine - konačan upis. Na ovaj način se štite prava onih koji imaju ispravu za upis, ali ona ne ispunjava uslove, sve dok se određene prepreke ne otklone.


Notari šalju dokumenta elektronski


Često se dešavalo da, pre nego što je ovaj zakon stupio na snagu, građani svoje isprave u katastar odnesu tek posle nekoliko dana ili čak dužeg vremenskog perioda. Takva praksa se pokazala kao podložna zloupotrebama: stranke zaključe ugovor o kupoprodaji, a kupac ga ne odnese u katastar, što je prodavcu ostavljalo mogućnost da kod drugog javnog beležnika stavi hipoteku na prodatu nepokretnost. Nepošteni prodavac je to mogao da učini jer je i dalje upisan kao vlasnik, pa neažurni kupac ispašta.

Slanjem isprava elektronskim putem, katastar je obavešten o potrebi da se izvrši upis ubrzo posle sačinjavanja isprave, pa se smanjuje mogućnost zloupotreba.

Na ovaj način je značajno povećana pravna sigurnost, jer služba katastra u kratkom roku dobija podatke o ispravi i zahtev da izvrši upis u korist stranke, neposredno od javnog beležnika, tako da je smanjena mogućnost da stranka bude izigrana, jer nije dostavila katastru ispravu radi upisa svog prava, zaključuju iz Komore.

Javnobeležnička komora Srbije Beograd

upis objekata u katastar

neuknjiženi objekti

javni beležnici

Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova

katastar nepokretnosti

upis imovine u katastar

elektronski upis imovine u katastar