(AG Nekretnine) Obračun naknade za korišćenje građevinskog zemljišta u Beogradu

Ovaj članak je posvećen analizi postojeće prakse nadležnih organa koja se odnosi na mehanizme za obračun iznosa naknade za korišćenje građevinskog zemljišta („NGZ“) za iskorišćen i neiskorišćen poslovni prostor, kao i na praktičnu mogućnost za plaćanje većeg iznosa za NGZ za poslovni prostor za koji još nisu zaključeni ugovori o zakupu („Prazan poslovni prostor“) i za površine koje predstavljaju zajedničke površine objekata kao što su npr. stepeništa, hodnici, okolna zemlja („Zajedničke površine“).

Skrećemo pažnju da ovo nije samo stvar teorije. U stvarnom životu u Beogradu neki vlasnici (zakupodavci) su bili suočeni sa praksom da Zajedničke površine i Prazan poslovni prostor imaju isti status kao zakupljeni poslovni prostor. Samim tim, dobijali su odluke od poreskih organa u kojim su obračuni vršeni u skladu sa gore opisanim.

Iz postojećih odluka poreskih organa Grada Beograda i Ministarstva finansija može se zaključiti da se trenutno NGZ obračunava na osnovu poslovne delatnosti korisnika poslovnog prostora za površinu koja obuhvata površine poslovnih kancelarija, praznog poslovnog prostora i zajedničkih površina. Po trenutnom cenovniku za grad Beograd, ovo predstavlja mesečni iznos od 172,39 dinara/m2 za ekstra zonu i 163,16 dinara za prvu zonu!

Pravni osnov

Prema Članu 220 Novog Zakona o planiranju i izgradnji (Službeni glasnik RS Br. 72/2009, 81/2009), NGZ treba da se plaća prema prethodnom Zakonu o planiranju i izgradnji (Službeni glasnik RS Br. 47/03 i 34/06) dok se navedena naknada ne implementira u porez na imovinu. Otuda, propisi merodavni za obračun NGZ-a su sadržani u Odluci o naknadi za korišćenje građevinskog zemljišta (Službeni glasnik Grada Beograd Br. 37/2004, 7/2005, 19/2007, 40/2007, 53/2008, 60/2009) („Odluka“).

Interpretacija Odluke je „kritična tačka“ za obračun kompenzacije i izloženost zakupodavaca plaćanju naknade.

Prema Odluci, NGZ će plaćati vlasnik zgrade a izuzetno, u slučaju da su zgrada ili njen poseban deo predmet zakupa/prava na upotrebu, NGZ će plaćati zakupac/nosilac prava korišćenja.

Dalje, Odlukom se utvrđuje da će se mesečni iznos NGZ-a obračunavati na osnovu zone gde se zemljište nalazi i na osnovu poslovne delatnosti poreskog obveznika, dalje određujući iznose NGZ-a za svaku delatnost u svakoj zoni.

Odluka predviđa da će se NGZ obračunavati na osnovu „korisne površine poslovnog prostora“ definišući korisnu površinu poslovnog prostora kao ukupnu površinu poslovnog prostora i zemljišta koja se koristi za obavljanje poslovne delatnosti (dvorišta, skladišta, unutrašnji putevi, garaže, itd.).

Međutim, prvi stav Člana 16 Odluke predviđa da će poreski obveznik, u slučaju da obavlja više od jedne delatnosti, plaćati NGZ proporcionalno kvadraturi površine koju takav poreski obveznik koristi na osnovu delatnosti koja se obavlja u tom delu poslovnog prostora.

Drugi stav istog Člana 16 definiše da će se NGZ za poslovni prostor u kojima se ne obavlja poslovna delatnost utvrđivati kao NGZ za Grupu 1 (stambene namene) pomnoženo sa 5 (pet). Praktična posledica ove odredbe je da postoji značajna razlika između vrednosti NGZ za zakupljen i prazan prostor.

Moguća tumačenja

Imajući u vidu napred rečeno, naša interpretacija gore navedenih propisa je u izvesnoj meri suprotna od interpretacije koju imaju poreski organi, a zbog sledećeg:

(i) za zakupljeni poslovni prostor, zakupci bi bili obavezni da plaćaju NGZ u skladu sa svojom poslovnom delatnošću. U tom smislu se očekuje da bi poreski organi trebalo da donesu pojedinačne odluke o iznosu NGZ za svakog zakupca određene zgrade (tj. različite stope bi se primenjivale za različite zakupce, kao što su banke, poljoprivredna industrija, proizvođači bezalkoholnih pića, poslovni konsultanti ili advokati).

(ii) za prazan poslovni prostor, vlasnik zgrade bi trebalo da bude u obavezi da plaća NGZ, obračunato kako je definisano u drugom paragrafu Člana 16 – kao NGZ za Grupu 1 pomnoženo sa 5 (pet). Takav obračun bi doveo do značajnih umanjenja za plaćanje NGZ-a za prazan poslovni prostor. Na primer, a imajući u vidu činjenicu da se većina poslovnih zgrada nalazi u Ekstra ili Prvoj zoni Beograda: prema Odluci, mesečni iznos NGZ-a za Grupu 1 je 2,60 dinara/m2 za „ekstra“ zonu i 2,46 dinara/m2 za prvu zonu. Dakle, mesečni NGZ bi bio 13 dinara/m2 i 12,30 dinara/m2 zavisno od zone.

(iii) za zajedničke površine, pošto nikakve posebne odredbe nisu date moguće je, sa pravne tačke gledišta, primeniti neko od sledećih tumačenja:

a. zajedničke površine bi se mogle tretirati na isti način kao zakupljeni poslovni prostor, (tačka (i) gore), što je u većini slučajeva stav nadležnih organa, ali mi smo mišljenja da ovaj stav nije održiv zbog očiglednih razloga (neobično je da hodnici između dve zgrade imaju isti status kao kancelarija ili maloprodajni prostor);

b. zajedničke površine bi se mogle tretirati kao poslovni prostor u kome se ne obavlja poslovna delatnost te u kom slučaju bi se NGZ plaćao kao u slučaju praznog poslovnog prostora (tačka (ii) gore) – po našem mišljenju ovaj kompromis je pravno problematičana, ali za vlasnike prostora to može predstavljati finansijsku korist; i

c. budući da je korisna površina poslovnog prostora definisana kao „celokupna površina prostora i zemlje koja se koristi za obavljanje poslovne delatnosti“ (Član 10 Odluke), kao i u slučaju kada poreski obveznik obavlja više poslovnih delatnosti, NGZ bi se mogao plaćati proporcionalno kvadraturi površine koju takav poreski obveznik koristi, na osnovu delatnosti koju obavlja u delu poslovnog prostora (prvi stav Člana 16 Odluke), iz čega se može zaključiti da bi Zakupci trebalo da plaćaju NGZ utvrđenu na osnovu njihove poslovne delatnosti za površinu koja predstavlja površinu poslovnog prostora koji je predmet Ugovora o zakupu, uvećanu za kvadraturu Zajedničkih površina koje koristi Zakupac, obračunato proporcionalno učešću kvadrature zakupljenog prostora u celokupnoj površini zgrade. Glavna dilema ovde je kako napraviti takav obračun i činjenica da poreski organi ne bi bili oduševljeni idejom da lično prave takve obračune. Mi smatramo da bi takva opcija bila lakša za primenu u slučaju da ugovor o zakupu sadrži adekvatne odredbe u ovom smislu koje mogu omogućiti sačinjavanje takvih obračuna, ukoliko ovakvo tumačenje propisa bude prihvatljivo.

Moguća rešenja

U slučaju da poreski organi i nadležno ministarstvo ne promene svoj stav (dobrovoljno ili kao rezultat upravnog spora) očekuje se da će vlasnici pokušati da prevaziđu ovaj problem (tj. pokušati da nađu način da snize NGZ) što, pod datim okolnostima, može voditi ka promeni registrovane delatnosti ili izdavanju zajedničkih površina menadžerima objekta. Međutim, u ovom trenutku je teško pružiti uopšteni savet kada su ovakve konstrukcije u pitanju, jer iste treba skrojiti „od slučaja do slučaja“.

Autor : Nenad Stanković,

[email protected]

izvor :