Postupak unosa prava svojine na nepokretnosti - U osnovni kapital društva prilikom osnivanja

Osnivači društva sa ograničenom odgovornošću mogu da unesu novčani ili nenovčani ulog u društvo i ti ulozi se izražavaju u dinarima. Ulog se prilikom osnivanja društva sa ograničenom odgovornošću ne mora uplatiti odnosno uneti, već se mora samo upisati, a u osnivačkom aktu se mora odrediti u kom roku će član društva uplatiti odnosno uneti ulog. Rok za uplatu ne može biti duži od pet godina i računa se od dana registracije osnivačkog akta.

Članovi koji su osnivačkim aktom preuzeli obavezu da uplate odnosno unesu u društvo određeni ulog, odgovaraju društvu za izvršenje te obaveze i u obavezi su da naknade štetu koja je društvu prouzrokovana propuštanjem ili kašnjenjem sa izvršenjem te obaveze.

Ukoliko član propusti da izvrši svoju obavezu unosa uloga u osnovni kapital društva, društvo može pisanim putem pozvati tog člana da tu obavezu izvrši u naknadnom roku koji ne može biti kraći od 30 dana od dana slanja tog zahteva.

Što se tiče nenovčanih uloga, oni se u osnovni kapital društva sa ograničenom odgovornošću mogu uneti u stvarima i pravima. Vrednost nenovčanog uloga utvrđuje se sporazumom od strane svih članova društva ili putem procene stručnog lica koje je od strane nadležnog državnog organa ovlašćeno da vrši procene određenih stvari i prava (ovlašćeni sudski veštak, revizor ili neko drugo ovlašćeno stručno lice).

Osnivačkim aktom se može predvideti i sredstvo obezbeđenja u vidu obaveze plaćanja ugovorne kazne za slučaj neblagovremenog izvršenja, odnosno neizvršenja obaveze unosa nenovčanog uloga u osnovni kapital društva.

Posebnu specifičnost predstavlja situacija kada se nenovčani ulog osnivača sastoji iz prava svojine na nepokretnosti, s tim da pored prava svojine kao ulog se mogu uneti i druga prava na nepokretnosti poput službenosti ili drugo, ali svako takvo pravo ne sme biti vremenski ograničeno. U toj situaciji osnivački akt (sa Rešenjem Agencije za privredne registre o osnivanju društva) predstavlja pravni osnov za prenos prava svojine na nepokretnosti, te taj osnivački akt mora biti u formi javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave.

Međutim, prilikom upisa prava svojine u katastar nepokretnosti, mogu se desiti komplikacije i problemi administrativne prirode. Prema Zakonu o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova isprava jeste ugovor, odluka ili drugi akt, odnosno dokument na osnovu kojeg se vrši upis podataka, odnosno promene podataka u katastru. Isprava za upis u katastar nepokretnosti prema Zakonu o državnom premeru i katastru zemljišta mora između ostalog sadržati matični broj lica u čiju korist se upis zahteva.

Javni beležnik je u skladu sa zakonom, dužan da Službi katastra nepokretnosti u roku od 24 časa od trenutka sastavljanja, potvrđivanja, odnosno overavanja, dostavi javno beležničku ispravu odnosno osnivački akt.

Budući da Agencija za privredne registre ima rok od 5 radnih dana od dana podnošenja registracione prijave osnivanja zajedno sa osnivačkim aktom, da odluči o tome da li će registrovati osnivanje društva sa ograničenom odgovornošću, nailazimo na neusklađenost propisa koji može proizvoditi izvesne komplikacije.

Ovo iz razloga što u trenutku kada javni beležnik prosledi zahtev za uknjižbu prava svojine Službi katastra nepokretnosti sa osnivačkim aktom, društvo sa ograničenom odgovornošću još uvek nije osnovano i ulozi u društvo nisu upisani u kapital društva (za šta je potrebno Rešenje Agencije za privredne registre o osnivanju društva), te nije dobilo matični broj i zbog toga još uvek ne postoji u pravnom prometu.

Kako društvo sa ograničenom odgovornošću nema matični broj u trenutku dospelosti zahteva za uknjižbu u Službu katastra nepokretnosti i društvo još uvek nije osnovano, ovo povlači za sobom moguću pravnu posledicu koja se ogleda u nemogućnosti vršenja upisa prava svojine na nepokretnosti u korist društva, te postoji mogućnost da Služba katastra nepokretnosti odbaci zahtev za uknjižbu i naplati relevantne takse.

U tom slučaju mogao bi se podneti novi zahtev za uknjižbu nepokretnosti od strane društva, a po osnivanju društva u Agenciji za privredne registre uz prilaganje overenog osnivačkog akta i Rešenja Agencije za privredne registre o osnivanje društva. Takođe, ukoliko katastar nepokretnosti ne donese odluku po zahtevu za uknjižbu podnetom od javnog beležnike do trenutka osnivanja društva, mogla bi se eventualno izvršiti dopuna zahteva za uknjižbu prilaganjem Rešenja Agencije za privredne registre o osnivanju društva i u tom slučaju katastar bi mogao smatrati tu odluku i osnivački akt kao jednu ispravu za upis (iako može i odbaciti zbog nepostojanja pravnog subjektiviteta, odnosno društva u trenutku podnošenje).

Kao alternativno rešenje je moguće da se prvo osnuje društvo i potom poveća nenovčani kapital za vrednost nepokretnosti koja bi predstavljala nenovčani ulog člana. U tom slučaju će društvo posedovati matični broj u trenutku podnošenja zahteva za uknjižbu katastru nepokretnosti, s tim da i u tom slučaju postoji mala verovatnoća da se odbaci zahtev. Ovo iz razloga što javni beležnik mora podneti Odluku/Izmenu osnivačkog akta overenu u formi javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave za uknjižbu u roku od 24 časa od overe, a pre dopune Rešenjem o registraciji povećanja kapitala Agencije za privredne registre o registraciji povećanja kapitala (koje bi se naknadno pribavilo i podnelo za uknjižbu katastru nepokretnosti).