Šta znači "prvi stambeni kredit" i da li umanjenje rate važi i za kredite uzete posle 31. jula 2022. - Odgovori na najčešća pitanja o novoj odluci NBS

Odluka Narodne banke Srbije (NBS) o ograničenju kamatnih stopa na 15 meseci obradovala je brojne korisnike stambenih kredita, a neke bacila u razmišljanje da li pripadaju kategoriji za umanjenje rate. Kako iz saopštenja NBS, a potom i iz Odluke koja je objavljena u Službenom glasniku, pojedine odredbe nisu bile najjasnije, NBS je objavila odgovore na najčešće postavljena pitanja o Odluci o privremenim merama za banke koje se odnose na stambene kredite fizičkim licima.

Ova odluka primenjuje se na korisnike prvog stambenog kredita ukoliko taj korisnik ima trenutno više stambenih kredita u jednoj banci.

- Ukoliko korisnik ima samo jedan stambeni kredit u ovom trenutku, taj kredit se smatra prvim kreditom. U tom smislu, za primenu ove mere nije relevantno da li je korisnik stambenog kredita u nekom prethodnom periodu već imao odobren stambeni kredit, koji je u međuvremenu otplatio ili ga refinansirao - objašnjavaju u NBS.

Banke su u skladu sa ovom Odlukom je dužne da do 31. decembra 2024. godine primenjuju privremeni zastoj na rast ugovorene promenljive nominalne kamatne stope na stambene kredite, u skladu sa sledećim pravilima:

- Nominalna kamatna stopa ne može biti viša od 4,08%.

- Izuzetno, u slučaju da je stambeni kredit odobren dužniku u periodu od 31. jula 2022. godine do dana stupanja na snagu ove odluke, pri čemu je u trenutku zaključenja ugovora o tom kreditu nominalna kamatna stopa bila viša od 4,08% ‒ nominalna kamatna stopa po tom kreditu ne može biti viša od nominalne kamatne stope iz plana otplate koji je dužniku dostavljen pri zaključenju ugovora o kreditu (prvi plan otplate).

- Ukoliko je kredit sa promenljivom kamatnom stopom odobren u periodu od 31. jula 2022. godine uz nominalnu promenljivu kamatnu stopu koja je u momentu odobravanja bila niža od 4,08% - nominalna kamatna stopa ne može da bude viša od 4,08%;

Banke su, kako navode iz NBS, dužne da na dan dospeća prve rate po stambenom kreditu nakon 1. oktobra 2023. godine dužnicima naplaćuju kamatnu stopa višu koja nije viša od 4,08%, odnosno od one iz prvog plana otplate.

Potrebno je da banke dostave i novi plan otplate, koji se primenjuje počev od rate kredita koja dospeva u oktobru 2023. godine, kao i obaveštenje o načinu primene umanjene kamatne stope u smislu ove odluke, i to najkasnije pet dana pre dospeća te rate stambenog kredita.

- Ako na ugovoreni dan usklađivanja visine nominalne kamatne stope po stambenom kreditu utvrdi da je ta stopa viša od 4,08%, odnosno od nominalne kamatne stope iz prvog plana otplate (u slučaju stambenog kredita odobrenog od 31. jula 2022. godine, pri čemu je u trenutku zaključenja ugovora o tom kreditu nominalna kamatna stopa bila viša od 4,08%), banka je dužna da u roku od 15 dana dužniku dostavi novi plan otplate u skladu s propisanim pravilima, kao i obaveštenje o načinu primene zastoja, odnosno umanjene kamatne stope u smislu ove odluke - objašnjeno je.

Ako na ugovoreni dan usklađivanja visine nominalne kamatne stope po stambenom kreditu utvrdi da je ta kamatna stopa niža od 4,08% odnosno od nominalne kamatne stope iz prvog plana otplate (u slučaju stambenog kredita odobrenog od 31. jula 2022. godine, pri čemu je u trenutku zaključenja ugovora o tom kreditu nominalna kamatna stopa bila viša od 4,08%), banka je dužna da sačini novi plan otplate u skladu sa ugovorom zaključenim sa dužnikom i dostavi ga dužniku zajedno sa obaveštenjem o toj promeni.

Privremeni zastoj se ne primenjuje ako banka na ugovoreni dan usklađivanja visine nominalne kamatne stope po stambenom kreditu utvrdi da je ta kamatna stopa u skladu sa ugovorom o stambenom kreditu uvećana, ali nije viša od 4,08%.

Umanjenje kamatne stope se ne primenjuje na kredite koji su do dana stupanja na snagu Odluke odobreni sa fiksnom kamatnom stopom.

Kada su u pitanju krediti koji su do dana stupanja na snagu Odluke odobreni sa kombinovanom kamatnom stopom, primena umanjenja kamatne stope/zastoja zavisi od vrste kamatne stope koja važi tokom perioda trajanja primene Odluke.

- Ako je na dan stupanja na snagu Odluke korisnik kredita u fazi otplate kredita po ugovorenoj promenljivoj nominalnoj kamatnoj stopi u skladu sa ugovorom o stambenom kreditu, primenjuje se propisano pravilo u pogledu visine promenljive kamatne stope. Dakle, ukoliko klijent trenutno otplaćuje kredit po promenljivoj kamatnoj stopi takva kamatna stopa ne može biti viša od 4,08% - do 31. decembra 2024. godine. Izuzetno, ukoliko je kredit sa kombinovanom kamatnom stopom odobren nakon 31.7.2022. godine i u toku je primena promenljive kamatne stope, do dana stupanja na snagu ove Odluke, pri čemu je u trenutku zaključenja ugovora o tom kreditu nominalna kamatna stopa bila viša od 4,08% ‒ nominalna kamatna stopa po tom kreditu ne može biti viša od nominalne kamatne stope iz plana otplate koji je dužniku dostavljen pri zaključenju ugovora o kreditu (prvi plan otplate) - navodi se u objašnjenju.

Ukoliko korisnik kredita trenutno otplaćuje kredit po fiksnoj kamatnoj stopi, Odlukom nije predviđen uticaj na takvu kamatnu stopu.