Da li će nam rate biti veće od januara - Zašto se pad kamatnih stopa ne vidi na stambenim kreditima?

Rate stambenih kredita vezanih za evro u Srbiji miruju, pošto je do kraja godine na snazi posebna mera Narodne banke Srbije kojom su kamatne stope za najveći broj ovih zajmova ograničene na 4,08 odsto. Ako NBS ne produži ovu meru, lako bi moglo da se desi da rate korisnicima stambenih kredita u Srbiji od januara - porastu.

Centralne banke – i evropska, i naša – spuštaju svoje kamatne stope što će se neminovno odraziti i na cene kredita. Blago pada i euribor – kamatna stopa po kojoj evropske banke jedna drugoj pozajmljuju novac i koji čini deo "formule" za izračunavanje kamatnih stopa kod čak 85 odsto stambenih kredita vezanih za evro u Srbiji. Međutim, rate stambenih kredita u Srbiji miruju do kraja godine, do kada traje posebna mera NBS o ograničenju kamatnih stopa.

Da bi rate od januara 2025. ostale na istom nivou, odnosno kamatne stope ostale na nivou od oko četiri odsto, euribor koji je trenutno oko 3,7 odsto, trebalo bi da padne na oko 1,5 odsto, što je prema rečima našeg sagovornika, profesora Univerziteta Singidunum Nikole Stakića, trenutno – neizvodljivo.

A da li će se ova mera, "oročena" do kraja decembra 2024, produžiti i na 2025. godinu – još je nepoznanica.

- U ovom trenutku još uvek je preuranjeno donositi bilo kakve zaključke o potrebi eventualne dodatne reakcije regulatora u portfoliju stambenih kredita. Izvesno je da dosadašnji efekti mera govore u prilog tome da su željeni rezultati postignuti, te da je i ova regulatorna reakcija Narodne banke Srbije usledila u pravom trenutku i u adekvatnom obimu. Takođe je izvesno da će NBS nastaviti da prati i analizira sve efekte mera, stanje u domaćem bankarskom sektoru i kretanja na međunarodnom tržištu, te da će u slučaju prepoznavanja bilo kog potencijalnog sistemskog rizika blagovremeno intervenisati, kao i do sada - navela je nedavno Narodna banka Srbije.

U Srbiji je, prema podacima Narodne banke, 99 odsto stambenih kredita vezano za evro, a skoro 85 odsto tih zajmova je ugovoreno sa promenljivom kamatnom stopom. Na sve te kredite (uz uslov da ne prelaze iznos od 200.000 evra) već gotovo deset meseci (od oktobra 2023) primenjuje se mera NBS doneta u septembru 2023. godine, koja podrazumeva ograničenje kamatne stope.

Nikola Stakić, profesor Univerziteta Singidunum, za portal N1 podseća da je NBS, donoseći odluku o privremenom ograničavanju kamatnih stopa na stambene kredite do kraja decembra 2024, korisnike svrstala u tri grupe i da sve tri imaju neku vrstu administrativne kamatne stope.

Najveći broj građana, kaže, spada u grupu koja do kraja godine plaća fiksnu kamatnu stopu od 4,08 procenata.

- Ono što bi građani trebalo da znaju je da – kada isteknu uslovi moratorijuma, od prvog januara 2025. godine imaćemo prilagođavanje na tržišne kamatne stope - ukazuje on.

Dobra stvar je, kaže Stakić, što su kamatne stope generalno na finansijskom tržištu počele da padaju.

To će, navodi on, uticati na cenu novca i kada je reč o euriboru.

- Imajući u vidu nivoe kamatnih stopa i ono što ono što građani trenutno plaćaju, to ne znači da će građani isto tako manje plaćati na ime kamate kada bude ukinut moratorijum. Primera radi, ako je ta fiksirana kamatna stopa na stambene kredite sada 4,08 odsto, to bi značilo da bi kamatne stope na međunarodnom tržištu trebalo da padnu na nivo od jedan do 1,5 odsto da bi rate ostale nepromenjene. Zašto? Zato što na tih 1,5 odsto ide bankarska marža koja se kreće od 2,5 do tri odsto, i tada bi situacijia bila ‘na nuli’, odnosno u tom slučaju bismo mogli da kažemo da korisnici kredita ne bi osetili promenu na svojim mesečnim ratama - objašnjava Stakić.

Međutim, to je, u ovom trenutku, kako ističe – neizvodljivo.

- Jer, euribor je nešto ispod četiri odsto, ima tendenciju pada, ali ne može u tako kratkom vremenskom intervalu, a i pitanje je da li bi uslovi to dozvolili – da padne do tog nivoa od jedan do 1,5 odsto -, navodi on.

Imamo, dodaje, neka očekivanja na tržištu da će Evropska centralna banka sniziti kamatnu stopu jednom ili eventualno dva puta po 0,25 procentnih poena u ovoj godini.

- Kada uzmemo tu činjenicu i napravimo paralelu sa administrativnom kamatnom stopom u Srbiji, videćete da postoje razlike - navodi.

Na pitanje koliko će građani – ukoliko se mera NBS ne produži po isteku ove godine – plaćati više na ime rata, profesor Stakić kaže da – nema univerzalnog odgovora.

To zavisi od više faktora, pojašnjava – i kada ste se zadužili, koliko ste otplatili, koliki vam je preostali period otplate, koliko iznosi kredit…

- Sigurno je da će taj raspon biti od više desetina evra – 30, 40 evra, a za neke građane možda i više. Treba razumeti da kada je reč o promenljivim kamatnim stopama – za osnovicu se uzima tromesečni ili šestomesečni euribor i na to se dodaje bankarska marža od 2,5 do 3 odsto. Ako želite da budete u istoj situaciji koja je sada, da vam kamatna stopa bude 4,08 odsto – euribor bi morao da bude ispod 1,5 odsto što je trenutno – neizvodljivo - ponavlja Stakić.

Da li će ikada biti ispod tog nivoa?

- To niko ne može da zna. Mi smo pre nego što su krenule ove turbulentne makroekonomske situacije živeli sedam, osam godina u eri negativnih kamate, što je nešto što je prvi put viđeno u međunarodnim finansijskim tokovima. Da li će se ponoviti te kamatne stope – niko ne može da zna, to zavisi od okolnosti i situacije, kao i brojnih rizika – i ekonomskih, finansijskih i geopolitičkih - ukazuje Stakić.

Neka pretpostavka normalnog ekonomskog ciklusa je da referentne kamatne stope budu na nivou od 1,5 do 2 odsto, mada, kako kaže – ni tu ne postoje pravila.

Tržišne stope prate kretanja referentnih kamatnih stopa.

Kamatne stope na stambene kredite ograničene su merom NBS od oktobra 2023. pa sve do kraja 2024. godine.

Datum "preseka", koji određuje i visinu privremeno fiksirane kamatne stope je 31. jul 2022. godine, odnosno računa se da li je kredit podignut pre ili posle tog datuma.

Maksimalna kamatna stopa za zadužene koji su ugovor o kreditu za stan po promenljivoj stopi sklopili zaključno sa 30. julom 2022. je 4,08 odsto, sve do kraja decembra 2024.

Dužnicima kojima je kredit odobren od 31. jula 2022. nadalje, uz promenljivu kamatnu stopu veću od 4,08 odsto, rate do kraja 2024. se obračunavaju po stopi koja ne može da bude viša od one koja je važila na dan zaključivanja ugovora o kreditu – tačnije, od kamatne stope iz prvog otplatnog plana.

- Ukoliko je kredit sa promenljivom kamatnom stopom odobren u periodu od 31. jula 2022. godine uz nominalnu promenljivu kamatnu stopu koja je u momentu odobravanja bila niža od 4,08 odsto – nominalna kamatna stopa ne može da bude viša od 4,08 odsto - pojasnila je NBS u trenutku donošenja mere.

Novi stambeni krediti u periodu primene ove odluke, dakle svi oni koji se odobre do kraja 2024, moći će da se odobravaju po kamatnoj stopi od maksimum 5,03 odsto kada je reč o fiksnim stopama, dok kod promenljivih kamatnih stopa, koje zavise od euribora, visina bankarske marže neće smeti da bude veća od 1,1 odsto.

- Kod stambenih kredita s promenljivom kamatnom stopom koje odobrava u periodu primene ove odluke, banka je dužna da fiksni deo nominalne kamatne stope (marža banke) utvrdi u procentu koji nije viši od 1,1 odsto u tom periodu, a nakon tog perioda u procentu koji je utvrđen ugovorom o tom kreditu - precizira se u Odluci NBS.