Hoće li rate stambenih kredita ipak porasti? - Detaljno o novim kamatnim stopama na sve zajmove, kartice i minuse

Najveći broj dužnika, koji otplaćuje rate stambenih kredita vezanih za evro, trenutno to čini po stopi od 4,08 odsto, pošto je do kraja godine na snazi posebna mera Narodne banke Srbije kojom su kamatne stope za najveći broj ovih zajmova ograničene upravo na taj nivo. Od 1. januara, ako Skupština do tada usvoji novi zakon koji je sačinila NBS, kamatne stope za ove dužnike biće ograničene na maksimum 5% i to do kraja 2026. Ovaj "prelazni period" sa fiksiranim iznosom maksimalne kamatne stope važiće samo za stambene zajmove koje dužnici već otplaćuju. Novi stambeni krediti odobravaće se po novim pravilima - naime, novi propis donosi "formule" po kojima će se određivati koliko banke smeju maksimalno da zaračunavaju kamatne stope na sve kredite građanima, uključujući i dozvoljene minuse i kreditne kartice.

Ograničenje kamatnih stopa, predviđeno izmenama Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga čiji nacrt je u javnoj raspravi, odnosi se stambene kredite, keš i potrošačke zajmove, dozvoljene minuse i kreditne kartice.

Predviđeno je da primena novog propisa krene od 15. maja, ali će se odredbe koje se odnose na ograničavanje kamatnih stopa primenjivati već od 1. januara 2025.

Nova pravila željno iščekuju upravo korisnici stambenih kredita, čije su rate u proteklom periodu naglo počele da rastu zbog rasta kamatnih stopa na svetskom tržištu.

Novi zakon se, praktično, "nadovezuje" na posebnu, ali privremenu meru, koju je donela NBS ograničivši kamatne stope na stambene kredite od oktobra 2023. pa sve do kraja 2024. godine. Prema toj meri, koja je i dalje na snazi, kamatna stopa za sve zadužene koji su ugovor o kreditu za stan po promenljivoj stopi sklopili zaključno sa 30. julom 2022. je 4,08 odsto, sve do kraja ove godine. Ovo ograničenje važi i za zadužene nakon ovog datuma, ako im je kamata bila niža od 4,08. Dužnicima kojima je kredit odobren od 31. jula 2022. nadalje, uz promenljivu kamatnu stopu veću od 4,08 odsto, rate do kraja 2024. se obračunavaju po stopi koja ne može da bude viša od one koja je važila na dan zaključivanja ugovora o kreditu – tačnije, od kamatne stope iz prvog otplatnog plana.

Banke, trenutno prema meri NBS, stambene kredite mogu da odobravaju po kamatnoj stopi od maksimum 5,03 odsto kada je reč o fiksnim stopama, dok kod promenljivih kamatnih stopa, koje zavise od euribora (trenutno je šestomesečni euribor na nivou od 3,3%) , visina bankarske marže ne sme da bude veća od 1,1 odsto.

Novi propis, tačnije izmene Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga, od januara donosi nova pravila.

Opšte pravilo je da se promenljiva kamatna stopa kod ugovora o kreditu ne može primeniti u vrednosti većoj od prosečne ponderisane kamatne stope za postojeće ugovore o kreditu iste vrste, odnosno namene i u istoj valuti (indeksacije) uvećane za jednu četvrtinu. Kod stambenih kredita je ovo uvećanje manje i iznosi maksimalno – jednu petinu prosečne ponderisane stope.

Te "osnovice" za računanje maksimalne vrednosti kamatnih stopa na kredite građana Narodna banka Srbije objavljivaće dva puta godišnje – 1. juna i 1. decembra.

- Narodna banka Srbije će prvi put utvrditi i objaviti prosečne ponderisane kamatne stope 1. decembra 2024. godine prema poslednjim poznatim podacima, a banke su dužne da kod ugovora sa promenljivom kamatnom stopom od 1. januara primenjuju propisanu nominalnu stopu, ako je ona manja od ugovorene - navodi se u nacrtu zakona.

Kolike će biti gornje granice zavisiće od prosečne ponderisane kamatne stope koja se izračunava na osnovu kamatnih stopa kod već odobrenih kredita.

Tako nominalna kamatna stopa kod odobravanja novih stambenih kredita ne bi mogla da bude veća od 5,44 odsto (trenutna prosečna kamatna stopa na stambene kredite iznosi 4,53% i to se uveća za petinu), dok je za postojeće stambene kredite sa promenljivom kamatnom stopom ona ograničena na pet odsto sve do 31. decembra 2026. godine, nakon čega bi i za ove kredite važilo ograničenje koje važi i za novoodobrene – prosečna ponderisana kamatna stopa za te kredite uvećana za jednu petinu.

Dakle, po novom propisu, promenljiva kamatna stopa kod ugovora o stambenom kreditu ne može se primeniti u vrednosti većoj od prosečne ponderisane kamatne stope za postojeće ugovore o stambenom kreditu u istoj valuti (indeksacije) uvećane za jednu petinu.

Fiksna kamatna stopa kod ugovora o stambenom kreditu ne može se ugovoriti u vrednosti većoj od prosečne ponderisane kamatne stope za postojeće ugovore o stambenom kreditu u istoj valuti (indeksacija) uvećane za jednu petinu.

Prema poslednjim statističkim podacima NBS (stanje po postojećim poslovima), na kraju jula 2024. prosečne nominalne kamatne stope iznosile su:

NBS je novim propisom regulisala i iznos zatezne kamate koju banka može da zaračuna korisniku ukoliko svoju ratu ne plati na vreme. Ona bi trebalo da bude niža od zatezne kamate koja je propisana Zakonom o zateznoj kamati.

Naime, zakonska zatezna kamata u Srbiji se računa "po formuli": referentna kamatna stopa NBS (trenutno 6%) plus osam procentnih poena, što čini stopu zatezne kamate od 14 odsto.

Predlog NBS je da se korisnicima bankarskih usluga zatezna kamata obračunava "po formuli": referentna kamatna stopa NBS (ili drugih centralnih banaka kada je reč o stranim valutama) plus šest procentnih poeena, što sada iznosi 12 odsto na obaveze u dinarima, odnosno 10,25 odsto na obaveze sa valutnom klauzulom u evrima.

Efektivna kamatna stopa (u koju ulazi nominalna kamatna stopa i svi troškovi koje dužnik ima po kreditu) kod ugovora o kreditu u trenutku njegovog zaključenja ne može biti veća od stope zatezne kamate (referentna kamatna stopa + šest procentnih poena) uvećane za četiri procentna poena, što je trenutno 16 odsto.

Efektivna kamatna stopa kod ugovora o stambenom kreditu, u trenutku njegovog zaključenja ne može biti veća od stope zakonske zatezne kamate umanjene za dva i po procentna poena, što je trenutno 9,5 odsto.

Efektivna kamatna stopa kod ugovora o kreditnoj kartici trenutku njegovog zaključenja, ne može biti veća od stope zakonske zatezne kamate uvećane za šest procentnih poena, što je trenutno 18 odsto.

Efektivna kamatna stopa kod ugovora o dozvoljenom prekoračenju ("dozvoljenom minusu") u trenutku njegovog zaključenja, ne može biti veća od stope zakonske zatezne kamate uvećane za osam procentnih poena, što je trenutno 20 odsto.

Ponovno izdavanje (reizdavanje) kreditne kartice, odnosno produženje dozvoljenog minusa posmatra se kao zaključenje ugovora o kreditnoj kartici, odnosno o dozvoljenom prekoračenju.

- Banka je dužna da prilikom zaključenja ugovora o kreditu primenjuje ograničenja iz ovog člana, u roku od 15 dana od dana objavljivanja prosečnih ponderisanih stopa, odnosno stopa zatezne kamate - ukazuje se u nacrtu zakona.

Novim zakonom predviđaju se maksimalne kamatne stope i za dužnike koji već koriste dozvoljeni minus, otplaćuju stambene kredite i plaćaju dug po kreditnoj kartici.

Kod ugovora o stambenom kreditu koji su zaključeni do dana stupanja na snagu ovog zakona primenjuje se, sve do 31. decembra 2026. godine, promenljiva kamatna stopa koja ne može biti veća od 5%.

Na ugovore o kreditnoj kartici koji su zaključeni do dana stupanja na snagu ovog zakona primenjuje se nominalna kamatna stopa koja ne može biti veća od stope zakonske zatezne kamate (iz novog zakona, što je sada 12 odsto) koja važi na taj dan uvećane za šest procentnih poena, što sada iznosi 18 odsto.

Na ugovore o dozvoljenom minusu (prekoračenju) koji su zaključeni do dana stupanja na snagu ovog zakona primenjuje se nominalna kamatna stopa koja ne može biti veća od stope zakonske zatezne kamate (sada 12 odsto) koja važi na taj dan uvećane za osam procentnih poena, što trenutno iznosi 20 odsto.

- Narodna banka Srbije će prvi put utvrditi i objaviti prosečne ponderisana kamatne stope iz člana 12. ovog zakona 1. decembra 2024. godine prema poslednjim poznatim podacima, a banke su dužne da kod ugovora sa promenljivom kamatnom stopom od 1. januara primenjuju propisanu nominalnu stopu, ako je ona manja od ugovorene - ističe se u nacrtu zakona.