Detalji o novoj meri NBS - Kome pada rata za stan, važi li za dinarske kredite i dužnike sa više zajmova

Bez obzira da li je reč o dinarskom stambenom kreditu, ili onom vezanom za evro, ukoliko mu je kamatna stopa promenljiva i dužnik spada u korisnike "prvog stambenog kredita" - rata će mu biti manja narednih 15 meseci. Detalje nove mere i šta tačno znači "prvi stambeni kredit" pojasnili su za portal N1 u Narodnoj banci Srbije.

Banke će, počev od oktobra, klijentima koji otplaću stambene kredite morati da zaračunavaju niže kamatne stope sve do kraja decembra 2024. godine, proizilazi iz nove odluke koju je 11. septembra usvojila Narodna banka Srbije.

Nedoumicu je, međutim, stvorila činjenica da se kamate ograničavaju samo dužnicima koji su korisnici "prvog stambenog kredita" sa promenljivom kamatnom stopom.

Najjednostavnije rečeno – ako jedan dužnik ima više stambenih kredita u jednoj banci, na prvi će dobiti umanjenje kamate, na ostale neće.

Svaka banka za sebe posmatra svoje klijente i računa im "prvi kredit". To bi značilo da onaj ko ima dva ovakva kredita obezbeđena hipotekom u dve različite banke dobija umanjenje rata – za oba. Ako su oba kredita u istoj banci – umanjenje rate dobija samo na prvi.

I refinansirani stambeni kredit, kojim se otplaćuje prvobitni stambeni kredit, smatra se prvim, potvrđeno je N1 u NBS.

- Odluka o privremenim merama za banke koje se odnose na stambene kredite fizičkim licima u delu koji se odnosi na ograničenje kamatnih stopa, primenjuje se na korisnike prvog stambenog kredita, ukoliko taj korisnik ima trenutno više stambenih kredita u jednoj banci. Ukoliko korisnik ima samo jedan stambeni kredit u ovom trenutku, i u slučaju da je u pitanju kredit za refinansiranje prvobitnog kredita, taj kredit se takođe smatra prvim kreditom - rekli su u NBS za portal N1.

Mera se, ističu u NBS, odnosi na sve kredite, bez obzira na valutu zaduženja.

Odluka NBS o merama donetim, kako se navodi "u cilju je očuvanja stabilnosti finansijskog sistema koje je banka dužna da primeni radi zaštite dužnika ‒ korisnika stambenih kredita" upravo je objavljena u Službenom glasniku i na snagu stupa 13. septembra 2023.

Dužnici koji su stambeni kredit sa promenljivom kamatnom stopom podigli zaključno sa 30. julom 2022. u narednih 15 meseci mogu da imaju maksimalnu kamatnu stopu 4,08%.

Zašto baš ovoliku – precizirano je Odlukom NBS.

- Nominalna kamatna stopa od 4,08% predstavlja prosečnu ponderisanu kamatnu stopu na stanje stambenih kredita odobrenih u Republici Srbiji koju je objavila Narodna banka Srbije sa stanjem na dan 31. jula 2022. godine uvećanu za 30% - stoji u Odluci objavljenoj u Službenom glasniku.

Ovo umanjenje kamate tokom 15 meseci nijedna banka, nijednom dužniku ne sme naknadno da pripiše, predviđeno je Odlukom.

Dužnici koji su se zadužili počev od 31. jula 2022. godine do sada, a nominalna kamatna stopa im je u trenutku odobravanja stambenog kredita bila veća od 4,08% plaćaće rate po prvobitnoj kamatnoj stopi – onoj iz ugovora, tj. iz prvog plana otplate.

Novi stambeni krediti u periodu primene ove odluke, dakle do kraja 2024, moći će da se odobravaju po kamatnoj stopi od maksimum 5,03% kada je reč o fiksnim stopama, dok kod promenljivih kamatnih stopa, koje zavise od euribora, visina bankarske marže neće smeti da bude veća od 1,1%.

- Kod stambenih kredita s promenljivom kamatnom stopom koje odobrava u periodu primene ove odluke, banka je dužna da fiksni deo nominalne kamatne stope (marža banke) utvrdi u procentu koji nije viši od 1,1% u tom periodu, a nakon tog perioda u procentu koji je utvrđen ugovorom o tom kreditu - precizira se u Odluci NBS.

Po prestanku primene ove odluke, kako se navodi, "banka nema pravo da od dužnika potražuje deo kamate koji nije obračunavala i primenjivala zbog primene kamatne stope propisane ovom odlukom", navodi se u novom propisu NBS, i to važi za sve tri opcije – ranije zadužene, kao i one zadužene tokom sprovođenja nove mere.

U odluci se precizira da se "stambenim kreditom u smislu ove odluke smatra kredit koji je banka odobrila dužniku za kupovinu stambene nepokretnosti, i to u iznosu do 200.000 EUR u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan puštanja kredita u tečaj, a koji je obezbeđen hipotekom na stambenoj nepokretnosti… Dužnikom u smislu ove odluke smatra se fizičko lice koje je korisnik prvog stambenog kredita".

Svaka banka će svom korisniku stambenog kredita morati, ukoliko dužnik to želi, da omogući tokom primene ove odluke da bez naknade otplati u potpunosti ili delimično svoj stambeni kredit, bez obzira na iznos koji se prevremeno otplaćuje.

- U slučaju delimične prevremene otplate banka je dužna da omogući korisniku da preostali rok otplate stambenog kredita ostane isti ili da se preostali rok otplate kredita skrati u skladu sa zahtevom korisnika, u zavisnosti od opcije za koju se korisnik opredeli - precizira NBS.

Banka je, takođe, dužna da omogući korisniku da, u skladu sa ovom odlukom, "izvrši potpunu ili delimičnu prevremenu otplatu stambenog kredita narednog radnog dana od dana prijema zahteva za prevremenu otplatu".

Važno je napomenuti da propis predviđa da banka koja klijentu ne omogući prevremenu otplatu (delimičnu ili u celosti) tokom narednog radnog dana, već kasnije – neće imati pravo da dužniku zaračuna kamatu na taj period za koliko mu je produžila mogućnost prevremene otplate.