Dragan Radulović, generalni direktor CBRE Srbija - Tržište nekretnina je u uzletu, postoji potencijal za dalji napredak

(Dragan Radulović) Prema najavama i planovima investitora sa jedne strane, i realne potrebe tržišta sa druge, svi segmenti tržišta nekretnina u Srbiji biće u fokusu investitora, jer postoji potreba za kvalitetnim prostorom, bilo da je reč o poslovnim zgradama, tržnim centrima, stanovima ili industrijskim objektima, kaže u intervjuu za eKapiju Dragan Radulović, generalni direktor CBRE Srbija, kompanije koja na našem tržištu posluje čitavu deceniju.

Ove godine učestvuju u razvoju izuzetno interesantnih projekata, a sudeći po mišljenju našeg sagovornika, Srbija će se tek razvijati u oblasti nekretnina.

- Investitori koji su tradicionalno ulagali u Srbiju do sada su u najvećem broju bili iz Austrije ili Izraela, i oni su već duži niz godina prisutni u našoj zemlji. U poslednje vreme, intenzivirao se dolazak investitora iz Južne Afrike, ali i iz Kine i sa Bliskog istoka, koji smatraju ovo tržište zanimljivim za dalja ulaganja. Daljim razvojem tržišta, ali i povećanjem broja kvalitetnih nekretnina, može se očekivati intenzivnije interesovanje investicionih i institucionalnih fondova iz Zapadne Evrope.

- Nakon deset godina poslovanja u Srbiji, možemo da budemo veoma ponosni na rezultate koje smo postigli, jer smo uz stalni rast i unapređenje kvaliteta usluge, uspeli da svake godine pomeramo lestvicu za stepen više. Verovatno je nekima već poznato, ali od samih početaka poslovanja kompanije u Srbiji, naša krilatica je bila "CBRE - kada pomislite na nekretnine" i njom se godinama vodimo. To je svakako bio razlog da se u skladu sa potrebama naših klijenata proširi paleta usluga koje možemo da im pružimo, što znači da ih pratimo kroz sve zahteve koje mogu imati u vezi sa svojom nekretninom - od usluga posredovanja u segmentu kancelarijskog, stambenog, maloprodajnog i industrijskog prostora, do svih vrsta konsultantskih usluga, procena vrednosti i istraživanja tržišta, finansijskih analiza isplativosti projekata, vođenja projekata tokom procesa gradnje ili adaptacije i usluga profesionalnog upravljanja nekretninom i procesom održavanja te nekretnine. Danas, sa ponosom mogu da kažem da su nam klijenti uvek bili na prvom mestu i imperativ našeg poslovanja, i to je premisa koju sa mnom deli više od 60 zaposlenih koliko tim trenutno broji.

(Sa proslave 10 godina poslovanja u Srbiji) - U protekloj deceniji, zastupali smo više projekata koji su u manjoj ili većoj meri privlačili pažnju tržišta i uticali na promenu izgleda grada, odnosno unapređenje određenog dela grada i njegovu urbanizaciju. Radeći sa nekretninama dugi niz godina, davno sam shvatio da nekretnine umnogome menjaju kvalitet života pojedinaca, ali i šire zajednice, jer svaki novi projekat doprinosi pozitivnoj promeni okruženja. Komercijalni objekti poput poslovnih zgrada ili tržnih centara naravno da olakšavaju poslovanje mnogima od nas, ali su stambeni projekti ti koji više unapređuju kvalitet života, jer pružaju svojim stanarima mogućnost da uživaju u boljem i komfornijem životu u projektima gde je sve do detalja planirano i prilagođeno njihovim potrebama. Sve veći broj takvih projekata na tržištu, poput projekta u Dalmatinskoj ulici Central Garden gde investitori vode računa o svakom detalju, me naročito raduju.

- Nakon što je 2015. godina donela pozitivna dešavanja na tržištu sa nekoliko iniciranih projekata u svim segmentima tržišta nekretnina, taj trend se nastavio i u protekloj godini, što očekujemo i u narednih nekoliko. Ovo je posebno važno, imajući u vidu da je globalna ekonomska kriza pogodila i građevinski sektor što je usporilo sva dešavanja na našem tržištu u periodu do 2014. godine. Prema najavama i planovima investitora sa jedne strane, i realne potrebe tržišta sa druge, svi segmenti tržišta će biti u fokusu investitora, jer su svi segmenti tržišta nedovoljno razvijeni i postoji potreba za kvalitetnim prostorom, bilo da je reč o poslovnim zgradama, tržnim centrima, stanovima ili industrijskim prostorom. Ako se može pričati o razvijenosti, odnosno nerazvijenosti određenih segmenata, tržište industrijskih objekata najviše zaostaje, jer ta oblast tek počinje da doživljava uzlaznu putanju, dok se prava ekspanzija tek očekuje.

- Jeste, svet nekretnina uvek karakterišu razvojni ciklusi koji određuju celokupnu klimu tržišta. Tržište Beograda ulazi u razvojni ciklus, imajući u vidu veće pristustvo stranih investitora, kao i mnogobrojne najavljene i započete projekte. Ono što primećujemo je, da iako znatno poboljšano, tržište Beograda i dalje zaostaje za ključnim regionalnim centrima kada je reč o ponudi modernog kancelarijskog i maloprodajnog prostora. Poređenja radi, Budimpešta i Bukurešt imaju višestruko veću ponudu modernog komercijalnog prostora, što važi i za Zagreb i Bratislavu koji su po veličini značajno manji u odnosu na Beograd.

- Ako se osvrnemo na broj projekata koji su u izgradnji širom Beograda, možemo da zaključimo da građevinska industrija jeste u određenom zaletu. Posmatrajući segmente pojedinačno, više od 50.000 m2 modernog kancelarijskog prostora je izgrađeno u 2016. godini, dok će oko 30.000 kvadrata biti završeno u 2017. što su najbolji rezultati ostvareni u proteklih 5 godina. Kada je reč o tržnim centrima, Beograd trenutno ima svega nekoliko modernih tržnih centara, a trenutno su tri formata u različitim fazama izgradnje, poput tržnog centra Big Fashion, Rajićeve ili GTC Ada Mall-a, što će značajno povećati ukupnu ponudu maloprodajnog prostora Beograda.

U segmentu stambenih objekata, osim što je veći broj stambenih projekata u izgradnji, u pitanju su i projekti većih razmera. Do sada, osim projekata koje je izgradila Građevinska direkcija Srbije i kompleksa Belville koji je izgrađen pre skoro 10 godina, nije bilo izgradnje projekata koji se grade fazno i uključuju više stotina stanova, a sada imate projekte poput Central Gardena, Voždovih kapija, Abloka, West65, Savade koji se svi grade u isto vreme i uspešno pronalaze svoje kupce.

- Projekat Skyline Belgrade predstavljaće, zaista, jedinstveni kompleks impozantne veličine, na prestižnoj lokaciji u centru grada, gde je previđena izgradnja ukupno 68.000 m2. Kompleks će sačinjavati dve stambene kule, ukupne površine 34.000 m2 i poslovna kula od 30.000 m2 koje su upotpunjene maloprodajnim prostorom od 4.000 m2. Pored izgradnje samog kompleksa i park Gazela biće preuređen u jedinstvenu zelenu oazu koja će oplemeniti ovaj kraj. Zajedno sa investitorima, kompanijom AFI Group, veoma smo ponosni na ovaj projekat za koji verujemo da će u budućnosti predstavljati simbol Beograda, imajući u vidu elegantnu i sofisticiranu arhitekturu koja će ga krasiti.

- Voždove kapije predstavljaju novi kompleks koji će se prostirati na više od 70.000 m2 i obuhvataće više od 700 stambenih jedinica sa maloprodajnim prostorom u prizemlju, zatvorenim privatnim parkom koji će se prostirati na 7.000 m2 sa igralištem za najmlađe, teretanom na otvorenom, prostorom za kućne ljubimce i prvim terenom u Beogradu za padel tenis. Uspeh koji je postigao kondominijum Central Garden, ali i izuzetna zainteresovanost koja vlada za projektom Voždove kapije, nam ukazuju da tržište prepoznaje ovaj koncept i prihvata ga. A kao i u svakom drugom biznisu, dobar recept je uvek dobro prihvaćen, tako da očekujem da je to pravac o kome će razmišljati i ostali investitori.

- Svi smo, na žalost, svesni da Beograd kao jedna od retkih prestonica koja izlazi na dve reke, ne koristi taj potencijal, kao što je to slučaj sa prestonicama uzvodno uz Dunav, poput Budimpešte ili Beča. Činjenica je da se prvi pomaci dešavaju sa razvojem projekta Beograd na vodi i uređenjem tog dela priobalja Save. U planovima postoje mnoge ideje za uređenje i ostalih delova obala, poput projekata Dorćol Marina ili izmeštanje Luke Beograd i uređenja tog dela obale Dunava, ili obale nizvodno od Pančevačkog mosta gde se nalazi zona Ade Huje. Pored ovoga, tu je i projekat uređenja savske obale sa strane Novog Beograda, odnosno razvoj Bloka 18, ali su to projekti za čiju će realizaciju biti potrebne godine, u nekim slučajevima i decenije.

- Investitori koji su tradicionalno ulagali u Srbiju do sada su u najvećem broju bili iz Austrije ili Izraela, i oni su već duži niz godina prisutni u Srbiji. U poslednje vreme, intenzivirao se dolazak investitora iz Južne Afrike, kao što ste već pomenuli, ali i iz Kine i sa Bliskog istoka, koji smatraju ovo tržište zanimljivim za dalja ulaganja. Daljim razvojem tržišta, ali i povećanjem broja kvalitetnih nekretnina, može se očekivati intenzivnije interesovanje investicionih i institucionalnih fondova iz Zapadne Evrope. Ono što je važno je da postoji velika disperzija investitora, što Srbiju čini manje podložnom eventualnim negativnim trendovima na pojedinačnim svetskim tržištima.

- Po definiciji, ciklična kretanja tržišta utiču na kretanje ponude i tražnje, i posledično na visinu cena ili renti. Ono što je ranije karakterisalo Beograd je nedovoljna ponuda kvalitetnog prostora koja je uslovila više cene zakupa, naročito na najatraktivnijim lokacijama. Tako, imate primer Knez Mihailove, gde su lokali i u vreme krize beležili visoke rente, jer je ponuda atraktivnih prostora uvek bila ograničena. Razvoj Beograda u poslednjih godinu-dve, ali i projekti u izgradnji, uticali su na profilizaciju tržišta u meri da se ne može više pričati o jednosmernom trendu rasta ili pada. Naime, povećanje kvalitetne ponude sve više će uticati na pravljenje razlika između kvalitetnih i manje kvalitetnih projekata, tako da će kvalitetni projekti beležiti stabilne cene uz blagi rast, dok će cene za manje kvalitetne projekte morati da se prilagode tražnji. Ta situacija se najviše vidi na tržištu stambenog prostora, naročito na lokacijama koje karakteriše intenzivna izgradnja, jer je tu počela da se pravi značajnija razlika u cenama novogradnje i cenama stanova na sekundarnom tržištu.

- Ono što znam sa sigurnošću je da će kompanija nastaviti da prati impulse tržišta nekretnina i da se prilagođava promenama koje novi ciklus razvoja tržišta donosi. Već sam ranije pričao da jedan od naših imperativa ostaje potreba za edukacijom tržišta u pravcu shvatanja važnosti strateškog savetovanja prilikom razvoja projekata i inicijalnih finansijskih analiza pre ulaska u investiciju, kako bi se gradio projekat koji je u potpunosti prilagođen potrebama tržišta. Pored ovoga, zajedno sa našim klijentima i investitorima pokušavaćemo da menjamo svet nekretnina i da ga oblikujemo u mesto gde bismo voleli da žive naša deca.