Mia Zečević, generalna direktorka kompanije Novaston - Beograd sustiže prestonice regiona, ritejl parkovi osvajaju unutrašnjost

Kompanija Novaston je i tokom 2019. godine nastavila da niže uspehe i širi poslovanje. Osnovan 2013. godine kao Novaston Asset Management, nezavisna real estate retail platforma sa sedam zaposlenih, Novaston je tokom godina nastavio da raste, pa sada u sklopu kompanije posluju još tri firme - Novaston Project Management, Novaston Facility Management, Novaston Marketing Consultancy, kao i Novaston u Hrvatskoj, sa više od 50 zaposlenih.

- Uspeli smo da za kratko vreme postanemo prepoznatljiv brend, kako na tržištu Srbije, tako i u regionu, a sarađujemo i sa najvećim internacionalnim investitorima - kaže na početku razgovora za eKapiju Mia Zečević, generalna direktorka kompanije Novaston.

- Novaston je značajno doprineo razvoju ritejl segmenta učestvujući u otvaranju glavnih tržnih centara - Promenade u Novom Sadu i Ada Mall-a u Beogradu, kao i ritejl parka STOP SHOP u Sremskoj Mitrovici, pružajući usluge upravljanja projektima i zakupa. Pozicionirali smo se i na hrvatskom tržištu kao strateški partner u širenju Immofinaza, jednog od naših najvažnijih klijenata. To je ujedno i prvi korak u ostvarivanju naših ciljeva na regionalnom nivou, jer planiramo da preuzmemo i razvijemo više projekata u Bosni i Hercegovini, Crnoj Gori i na teritoriji Kosova.

- Na tržištu nekretnina svi parametri pokazuju pozitivne promene, tj. poboljšanje u odnosu na prethodni period (nivo investicija, dolazak novih investitora, rast cena zakupa, smanjenje procenta neizdatog prostora, snižavanje procenta yields-a). Naše tržište je interesantno stranim investitorima, jer je još nerazvijeno u odnosu na tržišta u regionu poput rumunskog, bugarskog ili hrvatskog. Veoma je bitno da se i dalje unapređuju zakonske regulative, standardi i procedure kako ne bi predstavljali prepreku iskoriščenju ovog potencijala. Sa dobrim i stabilnim zakonskim okvirom direktno se smanjuju rizici investicija i raste interesovanje stranih i domaćih investitora za razvoj novih projekata.

Ubrzano se razvija Beograd, i to residential i office space, kao i ritejl sektor. Već nekoliko godina se beleži porast potražnje stambenog prostora, uprkos konstantnom rastu cena kvadratnog metra. Veliki potencijal za rast u narednim godinama i dalje ima ritejl sektor u Srbiji, posebno u malim gradovima. I to upravo sa ritejl park formatom, čime dolazi do izmeštanja koncentracije ritejla iz glavnih ulica i pešačkih zona u sam park.

- U protekle dve godine otvorena su dva velika trgovačka centra: Promenada u Novom Sadu, površine 50.000 kvadratnih metara, i tržni centar Ada Mall, 34.000 kvadratnih metara. U 2020. godini očekujemo otvaranje projekta Eagle Hills – BW Galeria i MPC-ov Beo Shopping Center. Bićemo dugoročni partner sa kompanijom IKEA Srbija kada je u pitanju ritejl park koji grade pored svog objekta u Beogradu. U ovom poslu ne postoji jedno najefikasnije rešenje za sve situacije, već se projekti moraju osmisliti i oblikovati prema zahtevima specifičnog tržišta. Upravo je to ono što mi i imamo - ekspertizu i iskustvo tima, te nas zbog toga svi značajni investitori angažuju i konsultuju, jer veruju da ćemo im predložiti optimalni format projekta i tenant mix.

- Ideja ritejl parkova je u skladu sa potrebom savremenog potrošačkog društva za modernizacijom, ali i trenutnim prilikama i kupovnom moći stanovništva. Naše iskustvo pokazuje da se kupcima sviđa moderan pristup povoljnoj kupovini i širok asortiman robe koji mogu naći na jednom mestu. Ritejl parkovi su i mesta gde se može provesti kvalitetno vreme sa porodicom - da se posete kafići i restorani, igraonice za decu, moderan bioskop i sve što se obično može naći u tržnim centrima u velikim gradovima. Težimo da u svim projektima kojima upravljamo oblikujemo ponudu na takav način da odgovara potrebama lokalnog tržišta.

- Koncept ritejl parka, koji je preuzet sa zapada, značajno smo izmenili prema zahtevima lokalnog tržišta koje želi više od kupovine. Reč je o specifičnom arhitektonskom uređenju koje uzima u obzir kretanje i potrebe potrošača, sa ciljem da im se olakša kupovina i stvori mesto za zabavu strateškim pristupom u rasporedu zakupaca. Da bi se to postiglo, u okviru parka se pozicioniraju i bioskop, kafići i dečija igrališta. Ovaj koncept primenjen je kod STOP SHOP ritejl parka u Nišu. U pitanju je brend ritejl parkova, koji su u vlasništvu austrijske kompanije Immofinanz.

Novina su i spoljašnje mobilne "kutije" - jedinice sa modernim dizajnom u skladu sa trendovima NOVMET, koje mogu biti postavljene bilo gde u okviru svakog ritejl parka i mogu se koristiti za različite namene. Takođe, osim standardnih kampanja koje se sprovode u ritejl parkovima, naš marketing tim je uveo i obeležavanja rodendana ritejl parkova, različitih praznika, letnje sezone, kao i periodične šoping dane i vikende. Uspeli smo u tome da se danas ritejl parkovi u Srbiji od šoping centara razlikuju samo u smislu otvorenosti postora. U mnogim gradovima to su zapravo jedini ozbiljniji kupovni centri, ali i centri okupljanja građana.

- Teško je oceniti koje investicije će biti najprofitabilnije u narednom periodu, iako su to sada rezidencijalni projekti. Takođe, prvi put beležimo odstupanje od tradicionalnog pogleda da te projekate razvijaju samo lokalne kompanije, jer se u ovom segmentu pojavilo nekoliko stranih investitora. I razvoj poslovnog prostora u Srbiji je vrlo dinamičan, cena zakupa je na rekordnom nivou, mada retko srećemo prodaju nekretnina u ovom segmentu. Kada govorimo o Beogradu, ponuda modernog kancelarijskog prostora iznosi oko 800.000 m2 - klase A. Stopa neizdatog prostora (vacancy rate) je na nivou ispod 5%, a projekcija je da će u narednom periodu zbog ekspanzije nekretnina ovog tipa stopa porasti na nivo od 6-9%, kao i da će doći do smanjenja prime zakupnine.

- Nakon stagnacije u 2018. godini, tržište industrijskih nekretnina značajno je poraslo ove godine, zahvaljujući završetku nekoliko distributivnih i logističkih centara. Zahtevi su sve veći, jer su proizvodne kompanije najaktivnije na tržištu, posebno u automobilskom sektoru.

Od novoizgrađenih objekata najznačajniji je Industrijski park Beograd u Šimanovcima i NELT-ov peti skladišno-distributivni centar, manji objekat u Luci Beograd i CTPark Belgrade West u Šimanovcima, kao i nekoliko proizvodnih pogona širom Srbije. Beograd je po statistici na značajno nižim pozicijama u odnosu na glavne gradove u regionu (broj m2 na 1,000 stanovnika po svakom asset class-u). Zato imamo značajan new development (retail-a, office-a, stambenog prostora kao i logističkih centara) koji će u narednom periodu Beograd približiti ostalim regionalnim prestonicama.

- Tržište poslovnog prostora je u fokusu, ali je još daleko iza zemalja u regionu u pogledu m2/1.000 stanovnika. Ipak, u poslednje vreme dešava pravi "boom" na domaćem tržištu, što potvrđuje da se situacija menja na bolje. Kada je reč o tržištu šoping centara, još smo na začelju u regionu – Slovenija je najrazvijenija (u Ljubljani cm 600 m2 na 1.000 stanovnika), dok je u Beogradu blago iznad 200 m2 na 1.000 stanovnika. Treba imati u vidu da se uskoro planira otvaranje najvećeg ritejl projekta u Srbiji, BW Galerije na čak 93.000m2, kao i otvaranje Beo SC na 46.000 m2, posle čega će se znatno promeniti odnos snaga igrača u ovom sektoru, a vrlo je verovatno da će uslediti i period zatišja. Sa druge strane, tzv. sekundarni gradovi ostaju interesantniji investitorima za koncept ritejl parkova.

- Kada govorimo o Srbiji, Beograd ostaje lider po broju aktivnih projekata. Iako, na primer, veliki broj gradova u Srbiji ne može opravdati investiciju kakvu zahteva tradicionalni šoping centar, u njima je lakše i isplativije graditi ritejl parkove i pretvarati ih u zone zabave i povoljne kupovine. Naš strateški partner austrijski Immofinanz je tako, uz već postojeća četiri ritejl parka, otvorio u prethodnih godinu i po dana STOP SHOP ritejl parkove u Požarevcu i Vršcu, preuzeo tri ritejl parka u Subotici, Smederevu i Borči početkom 2019. godine, a krajem avgusta otvorio STOP SHOP ritejl park u Sremskoj Mitrovici. Da su ti sekundarni gradovi sa nižim životnim standardom meta za razvoj ritejl parkova potvrđuje i činjenica da je trenutni odnos između ukupne kvadrature za izdavanje šoping centara i ritejl parkova 55%:45%.

- Još je dolazak investitora kao što su Atterbury, Hyprop, NepiRockcastle, Immofinanz, GTC uticao na celokupnu sliku nekretnina i smanjenje rizika u očima investitora i taj trend se nastavlja. U 2020. godini očekujemo otvaranje projekta Eagle Hills - BW Galeria, koji će se prostirati na površini od 93,000 kvadratnih metara, i MPC Beo Shopping Center, površine 46 000 kvadratnih metara. Planirano je otvaranje trgovinskog parka IKEA na 36.000 kvadratnih metara 2021. godine, koji će uključivati koncept tržnog centra, koji će se sastojati od Strip Mall-a (30+ lokala), dve stand-alone jedinice i četiri restoranska objekta.

Kada su u pitanju investitori, investitori iz Izraela su, na primer, prisutni u Srbiji još od demokratskih promena 2000. dodine. Do sada, ukupne investicije su premasile iznos od milijardu evra. Danas možemo reći da su glavni investitori: AFI Europe sa projektima Airport City, Central Garden i Skyline; Aviv Arlon - Aviv Park Pančevo, Aviv Park Zrenjanin, Aviv Park Zvezdara. Treba napomenuti da je Aviv Park Pančevo nedavno prodat takođe Izraelskom investitoru, kompaniji BIG Shopping Centers Israel. Ova kompanija razvila je centre Big Novi Sad, Big Fashion Višnjicka, pomenuti Big Pančevo, Big Fashion Vidikovac koji je u pipeline-u.

Od investitora tu su i Mivne Group sa projektom Zemun Park; Ashtrom International - Rajićeva Shopping Center, Plaza Group; Shikun & Binui Group - Wellport i Central Garden koji su razvili zajedno sa AFI Europe, te Voždove Kapije; Yossi Avrahami Ltd. - Kneza Milosa Residences. Da ne zaboravim i GTC sa projektima Ada Mall, GTC House, 19 Avenue, GTC Square koji je sada Green Heart, GTC BBC, Fortyone.

Ekspanziju investicija su započele kompanije AFI investiranjem u Airport City 2000. godine kada su kupili zemlju, a kompleks je otvoren 2005. i BIG otvaranjem BIG shoping centra u Novom Sadu 2003. Kada govorimo o ritejl segmentu, tokom 2019. definitivno je najaktivniji BIG koji je izvršio akviziciju Fashion Park Outleta u Inđiji, ritejl parka Aviv u Pančevu, kao i ekstenziju BIG Fashion parka, koji se nalazi odmah pored BIG Fashion šoping centra u Višnjičkoj.

- Naša nezavisna i jedinstvena Novaston platforma za upravljanje nekretninama, već petu godinu sarađuje sa austrijskom kompanijom Immofinanz, jednim od najvećih investitora u Srbiji kada je reč o razvoju ritejl maloprodajnih parkova. Nakon postavke, operativnog upravljanja i marketinga STOP SHOP ritejl parkovima u Srbiji, Novaston platformi je poveren razvoj i unapređenje njihovih nedavno kupljenih ritejl parkova u Hrvatskoj - u Osijeku i Valpovu. Prvi zadatak je sprovođenje celokupanog rebranding-a postojećih ritejl parkova za koji je zadužena naša kompanija Novaston Project Management. Takođe, neophodno je da se kreira i primeni strategija (re)leasing-a za dugi rok, uzimajući u obzir trenutni miks brendova i stanje na tržištu, za šta je zadužen tim Novaston Asset Management-a. Naš Novaston Marketing Consultancy tim zadužen je za sve marketinške aktivnosti, u cilju jačanja reputacije i privlačenja dodatnih kupaca. Naravno, izazov je i sam proces postavljanja našeg sistema upravljanja uzimajući u obzir zakonske obaveze i regulative koje važe na hrvatskom tržištu, kako bi se postigla maksimalna vrednost ritejl parkova.

- U fokusu ostaje dalji razvoj i širenje kompanije u oblastima real estate, asset i property menadžmenta. Takođe, poseban akcenat će nam u ovoj novoj 2020. godini biti i unapređenje i razvoj projekata koji se tiču project i facility menadžmenta. Već imamo ideje i radimo na njihovoj realizaciji. Cilj nam je da ceo paket prati i specijalizovani strateški marketing, kako bismo ostali jedinstvena "ključ u ruke" kompanija.

Posle Hrvatske cilj nam je izlazak i na druga interesantna tržišta, kao i učvršćivanje pozicije na Balkanu. Naše timove čine iskusni profesionalci sa međunarodnim iskustvom koji su se već dokazali na najznačajnijim projektima u Srbiji i regionu, a uspeli smo i da postavimo standardne koji naši inostrani kliijenti već implementiraju i na drugim tržištima. Zato nam je takođe u fokusu i da nastavimo ulaganje u naše kadrove, jer je za razvoj posla od neprocenjivog značaja znanje koje posedujemo i kao pojedinci i kao timovi. To je ono što nam omogućava da kreiramo i implementiramo različite strategije pozicioniranja u skladu sa jedinstvenim potrebama klijenata, a naravno, po najvišim standardima. Da bi kompanija rasla i razvijala se, potrebno je da investira u ljudske resurse, jer su ljudi ti koji se osposobljavaju da ostvare zacrtane poslovne ciljeve. A ako može da prati trendove, unapređuje poslovanje i stvara dodatnu vrednost - onda ima sigurnu budućnost.