(AG Nekretnine) Urbano planiranje i investicije u nekretnine u Srbiji ("brownfield" ili "greyfield" investicije)

Razvoj nekretnina u današnje vreme ide generalno u dva pravca. Prvi pravac ide prema periferiji i često na uštrb obradivog zemljišta. Savremeni urbanizam poštujući moderne norme uređenja prostora i kvaliteta života, na dobrim saobraćajnim komunikacijama obično ka i na periferijama gradova, nudi konforniji i bogatiji život po svim svojim sadržajima. Drugi pravac razvoja vodi preko iskorišćenja strarih, napuštenih ili nedovoljno iskorišćenih prostora u sâmim gradovima. Pretežno i redovno to su stara industrijska postrojenja koja se danas nalaze negde blizu ili u samim centrima gradova.

U poslednjih dvadesetak godina razvio se jedan poseban model realizacije investicija. Veliki industrijski kompleksi su postali predmet velikog inetersovanja inostranih investitora, ne zbog proizvodnih programa, koji bi se tehnološki i u konkurentskom smislu podigli, koliko zbog vrednih a neiskorišćenih lokacija i značajnije nepokretne imovine.

U stranoj literaturi, ovakve lokacije su od skora poznate kao "brownfield" ili "greyfield", a investicije u njih ili na njima nazivaju se "brownfield" ili "greyfield" investicije, u zavisnosti od stepena propadanja odnosno iskorišćenja konkretnog prostora. Iskorišćenje ovih i ovakvih prostora doživljava pravi procvat u svetu poslednjih godina, pa tako taj trend polako ali neminovno zahvata i Srbiju.

Stanje stavri

Kao što je poznato veliki broj gradovi u Srbiji pati od velikog broja starih fabrika i drugih industrijskih objekata koji su napušteni ili vrlo malo iskorišćeni. Obično su to delovi bivših "kombinata", industrijskih zona, propalih građevinskih, metalskih i drugih kompleksa, pretežno društvenih preduzeća koja već zauzimaju jako pogodne lokacije u prigradskim ali i užim gradskim centrima. Primera za to je bezbroj, i gotovo svaki grad ili varoš u Srbiji ima nekoliko takvih lokacija.

Sa početkom procesa privatizacije od 2001. godine na ovamo najveći broj društvenih preduzeća je privatizovan i u njima je pokrenuta proizvodnja. Sa druge strane veliki broj preduzeća je ostao neprodat pa se nalazi ili u procesu restrukturiranja ili u stečaju čeka prodaju imovine.

U najvećem broju slučajeva u takvim firmama ne postoji ekonomska ili druga opravdanost da nastave sa obavljanjem delatnosti, a sa druge strane postoji veliki potencijal za ulaganje na zemljištu ili objektima koji te firme zauzimaju, što otvara prostor za brownfield ili greyfield investicije.

Ova oblast zahteva multidisciplinarni pristup sa aspekata arhitekture, urbanizma, građevine, ekonomije, finansija, prava ali često i zaštite čovekove okoline.

Airport City (Foto: airportcitybelgrade.com)

Definicije i tumačenja

Kako bi razlikovali ova dva oblika, probaćemo da damo definiciju oba vida investicija. Pod "brownfield" investicijom se obično podrazumevaju nekada razvijene lokacije u gradskim, industrijskim, prigradskim ili ruralnim predelima, sa objektima koji su danas napušteni ili su minimalno iskorišćeni a često u svojim sredinama izazivaju zagađenja. Primeri su skoro prodate BIP-ove pivare (bivše Bajlonijeve pivare) u beogradskoj Skadarliji, staro sajmište na Novom Beogradu, Stari Aerodrom na Novom Beogradu, FOB, IKL, Zmaj, dorćolska marina, itd.

Kod "brownfield" lokacija, posao investitora obično se sastoji iz dve faze. Prva faza je potpuno uklanjanje, raseljavaje i čišćenje postojećih objekata i zemljišta, spremajući pogodno tu lokaciju za dalju izgradnju. U ovoj fazi potrebno je sačiniti odgovarajuće projekte i dobiti određene dozvole i saglasnosti. Nakon toga sledi druga faza u kojoj praktično počinje "greenfield" projekat, odnosno izgradnja potpuno novih savremenih objekata. U ovoj fazi neophodno je da se projekti zasnivaju na odgovarajućim urbanističkim planovima i potrebno je dobiti sve potrebne dozvole za izgradnju i korišćenje.

(kompleks Ušće)

Pod "greyfield" se podrazumevaju ekonomski i tehnički prevaziđene lokacije odnosno objekti koji nisu toliko propali koliko su "pobeđeni" novijim, većim, savremenijim, bolje rešenim prostorima. Primeri za ovakve prostore su "stari" Merkator šoping centar na Novom Beogradu, šoping centar Centrotekstila koji se nalazi prekoputa, zgrada BIGZ-a u Beogradu. Takođe primer je i zgrada bivšeg Centralnog Komiteta SKJ na Novom Beogradu, koja je bombardovana od strane NATO pakta. Ona je rekonstruisana i danas predstavlja sedište korporacije MPC Holding. Pored preuređene zgrade danas se tu gradi potpuno novi šoping mol i u narednoj fazi izgradiće se poslovna zgrada blizanac. Sve će se to vrlo brzo zaokružiti u potpuno novi poslovno komercijalni kompleks.

Dakle, "greyfield" prostori mogu da imaju vrlo dobru funkciju, zašta je potrebno dodatno investirati u njihovu prenamenu. Posebna vrednost i prednost ovih lokacija i objekata je u tome što su oni često dovoljno strukturalno izgrađeni, poseduju odgovarajuće dozvole, imovina je uknjižena, te poseduju odgovarajuće priključke za vodu, kanalizaciju, struju, grejanje. Često poseduju i svoje parkinge i priključke na saobraćajnice. Jednom rečju, u velikoj meri imaju rešeno ključno pitanje infrastrukture.

Zbog svega gore iznetog, tendencija je da investitori danas preostale društvene firme i njihovu imovinu kupuju pretežno zbog razvoja drugih projekata-izgradnje stambenih naselja, poslovnih ili trgovačkih centara a ne zbog nastavljanja bavljenja postojećom ili sličnom delatnošću.

Preporuke i zaključak

U ovom procesu, sa pravne strane bitno je da je takva promena moguća odnosno dozvoljena sa stanovišta pozitivnih propisa, kao i da se za te i takve objekte dobiju odgovarajuće dozvole, odobrenja ili licence u zavistnosti od njihovog značaja, položaja ili delatnosti. Često su najbitniji parametri definisani odgovarajućim urbanističkim planom, ali su problemi veći ako takvog plana nema ili nije konačan.

Smatramo da je rešenje ovog pitanja od izuzetnog značaja za državu i čitavu ekonomiju, obzirom da se kroz "brownfield" odnosno "greyfield" praktično osvajaju novi prostori, kroz rešavaje starih i nasleđenih problema. Ovim želimo da apelujemo i na zakonodavca, kao i na sve nivoe gradskih i opštinskih uprava u zemlji, da se ovim problemom ozbiljno pozabave, jer od brzine ovih i ovakvih investicija, zavisi brzina razvoja naše privrede i društva u celini.

piše :

Vladimir M. Đelić, Advokat

izvor :