Dalekovidi lovci na građevinsko zemljište - investitori koriste neusklađenost Zakona o planiranju i izgradnji i novog Ustava

Više i nije vest da se na tržištu nekretnina traže stare kuća u centru grada, kako bi se došlo do gradskog građevinskog zemljišta. Stare ruševine u gradskom jezgru već dugo su najprimamljivija roba za promućurne investitore, koji na mestu porodične kuće grade stambeno-poslovne zgrade i obrću pristojne pare, a nadaju se da će lokacije koje su u državnom vlasništvu vremenom postati njihove.

Velika potraga je i za zemljištem izvan grada za izgradnju privrednih i ugostiteljskih objekata, za koje prodavci u redovnoj proceduri traže basnoslovne pare. Tako se u jednom oglasu na prodaju nudi parcela od 30.000 kvadrata, na putu za Rumenku (kod Novog Sada) iza nadvožnjaka s leve strane, za 2 mil EUR, ili za 66,6 EUR za kvadrat. Da bi prošli jeftinije, investitori su se dosetili da bi, poput starih porodičnih kuća, mogli da kupe i propale fabrike, preko kojih bi došli do građevinskog zemljišta. Zabeleženi su brojni primeri takvih ugovora. Primera radi, firma BIGZ prodata je početkom prošle godine za 310 miliona dinara, uz koju je dobijen i plac od dva hektara po ceni od samo 200 EUR/ar ili 2 EUR/m2!

Priča o građevinskom zemljištu mnogo je složenija nego što se na prvi pogled čini, i prevazilazi problem cene. Radi se o nameri investitora da postanu vlasnici gradskog građevinskog zemljišta, kada se steknu uslovi za to. Iz oglasa se vidi da se traži zemljište koje je u okviru Nacionalnog parka Fruška gora, na potezu od Paragova do Iriškog venca. Slično je i s drugim nacionalnim parkovima, na čije parcele su "zinuli" domaći bogataši. U lov su krenuli i bespravni graditelji, koji su gradili bez dozvole na atraktivnim lokacijama, na državnoj zemlji, gde su u planu objekti sasvim druge namene. Oni sada pokušavaju to da prodaju, istina kao vanknjižno vlasništvo, ali ubeđuju kupce da će se sve završiti povoljno po njih. Posebna priča su ranije ustupljene parcele koje nisu privedene nameni u zakonskom roku, pa lokalne vlasti traže da ih investitori vrate, čemu se oni žučno opiru.

Građevinsko zemljište kao glavni nacionalni resurs gotovo je izvan zakonske kontrole, jer ga novi Ustav definiše na jedan, a Zakon o planiranju i izgradnji na drugi način. Iako novi ustav Srbije, donet još krajem 2006. godine, predviđa privatizaciju gradskog građevinskog zemljišta, stari propisi nisu usaglašeni s novim odredbama. Tako, s jedne strane, Ustav u Članu 86 navodi ravnopravnost svih oblika svojine, s tim da se postojeća društvena svojina pretvara u privatnu pod određenim uslovima, a postojećim Zakonom o planiranju i izgradnji javno građevinsko zemljište moguće je jedino dati u zakup. Iako ima dobrih primera o zakupu građevinskog zemljišta, poput onih iz Kovina, Pećinaca... ima i onih koji odustaju od posla pod takvim uslovima, o čemu svedoči najnoviji primer nemačkog biznismena Rudolfa Valtera, vlasnika hotela u Subotici. Zbog previsoke godišnje naknade za građevinsko zemljište od 500.000 EUR, on je najavio da više neće ulagati u tom gradu, ukoliko lokalna vlast ne smanji obaveze.

Član 87 novog Ustava odnosi se na državnu imovinu i određuje da su prirodna bogatstva, dobra za koja je zakonom određeno da su od opšteg interesa u državnoj svojini, s tim da fizička i pravna lica mogu steći pojedina prava na određenim dobrima u opštoj upotrebi. Članom 84 regulisan je položaj na tržištu i izjednačena su strana lica sa domaćima, a Članom 85 definisana su svojinska prava stranaca, koji "mogu steći pravo koncesije na prirodnim bogatstvima i dobrima od opšteg interesa". Članom 88 određeno je da je korišćenje i raspolaganje poljoprivrednim zemljištem, šumskim zemljištem i gradskim građevinskim zemljištem u privatnoj svojini slobodno.

Da bi se privatizovalo gradsko građevinsko zemljište, neophodno je da se izmeni postojeći Zakon o planiranju i izgradnji, kojim je građevinsko zemljište definisano kao ono na kome su izgrađeni objekti, a koje služi njihovoj redovnoj upotrebi, te zemljište koje je planom predviđeno za izgradnju. Ono može biti javno i ostalo građevinsko zemljište. Propisano je da javno građevinsko zemljište određuje opštim aktom opština, a ono može biti uređeno ili neuređeno, izgrađeno ili neizgrađeno, i ne može se otuđiti iz državne svojine. Neizgrađeno javno građevinsko zemljište opština može dati u zakup na određeno vreme do privođenja planiranoj nameni.

Ostalo građevinsko zemljište koje nije određeno kao javno, može biti u svim oblicima svojine i u prometu je. Ono može da se i prodaje i daje u zakup. Samo gradsko građevinsko zemljište nije se do sada moglo otuđiti iz državne svojine, ali ukidanjem člana 60 starog ustava stvoreni su uslovi da se i javno građevinsko zemljište stavi u promet. Baš su gradski placevi predmet najvećeg interesovanja stranih investitora. Međutim, od donošenja novog Ustava prošlo je godinu i po dana, a još se ništa nije promenilo.

Investitori već dugo poručuju da žele biti vlasnici parcela na kojima grade, a ne samo građevina. Danas prigovaraju da su zakupnine previsoke i da lokalna vlast nema previše sluha prema investitorima, poput Nemca Valtera, koji kaže da je naknada za korišćenje zemljišta obračunata za svaki sprat posebno, plus garažu u podrumu, što retko ko može da izdrži. Uz to, postoji bojazan investitora od promene namene prostora na kome grade, zbog čega žele vlasništvo i nad zemljištem.

Ima mišljenja da ne bi trebalo da se rasprodaje gradsko građevinsko zemljište, što je posebno bilo izraženo u vreme donošenja novog Ustava, već da investitori mogu da ulažu u izgradnju na placevima koji se daju u zakup na 99 godina, o čemu svedoči više uspešnih ugovora. Međutim, kako su Ustav i Zakon o planiranju i izgradnji u raskoraku, svako gleda da ušićari što više – na tržištu građevinskog zemljišta vlada opšti haos. Investitori veruju da će onaj ko ima izgrađen objekat na gradskom građevinskom zemljištu imati jednog dana prednost u njegovoj kupovini, s čime se u javnosti kalkuliše kao s konceptom novog propisa.

A dok se sve ne ozakoni, ko umije, njemu – građevinsko zemljište!