eKapija | (AG Nekretnine) Nekretnine - Izazovi i budućnost srpskog tržišta maloprodaje

Uticaj svetske finansijske krize na dalji razvoj tržišta nekretnina u Srbiji je već evidentan. Imajući u vidu nesporne potrebe za svim vrstama i prirodama nekretnina, postavlja se pitanje kako će se na domaćem tržištu odraziti ovaj uticaj. Posebno kada je dalji razvoj maloprodaje u Srbiji.

Bili smo svedoci kako se finansijska kriza, koja je počela krajem 2007. godine u SAD ubrzo prelila u Evropu i ostala svetska tržišta, iznenadjujući čak i najveće pesimiste brzinom širenja i dejstva koje je izazvala. Sve je počelo naglim padom cena nekretnina u SAD praćeno neurednim plaćanjem hipoteka, a sve kao posledica neadekvatno osiguranih kredita kao vid zaštite kreditora koji su potcenili važnost potrebnog obezbedjenja za tako ogromna pozajmljivanja. Gubici su počeli da se umnožavaju i da utiču na sve veći broj učesnika na svetskim finansijskim tržištima pa su se, pored tržišta nekretninama, i ostale industrijske grane (naročito auto industrija) suočile sa naglim padom koji je najpre doveo do usporavanja BDP-a, a zatim do recesije u mnogim zemljama. Najrazvijenije zemlje su ubrzo postigle koncenzus nagoveštavajući da bi situacija mogla da se prevazidje upumpavanjem dodatnih finansijskih sredstava u privredu kroz različite kanale i različite forme, kao i nekim restriktivnim ali takodje i stimulativnim merama.

Srpska vlada je takodje preduzela određene korake da bi održala likvidnost finansijskog tržišta, mada srpski finansijski sektor nije doživeo gore opisane inicijalne gubitke. Učesnici na srpskom finansijskom tržištu nisu bili direktno uključeni u finansijske transakcije slične onima koje su izazvale finansijsku krizu u razvijenim zemljama. S druge strane, dobro je poznata činjenica da su stabilizacija i rast srpske privrede poslednjih godina najviše zavisili ne od nacionalnog rasta proizvodnje već od stranih finansija i direktnih investicija, čiji broj sada ozbiljno opada. Desilo se da su sredstva iz međunarodnih fondova, koja bi bila namenjena Srbiji opali zbog nelikvidnosti razvijenih tržišta. Instrumenti kreditiranja su bili prvi koji su osetili udar, kako od strane banaka čiji su osnivači u razvijenim zemljama tako i od stranih banaka u kojima su srpske kompanije direktno zaduživale. Bolje rečeno, kredite je skoro nemoguće dobiti jer su postali skuplji zbog viših kamata. Pored toga, priliv direktnih stranih investicija se smanjio ili bar usporio, sa stranim investitorima koji su oprezniji kada donose odluku da investiraju u Srbiji. Takodje, prekomerna javna potrošnja neće moći više da se pokriva stranim investicijama i finansijskim sredstvima iz međunarodnih fondova, pa Vlada mora da se suoči sa smanjenjem potrošnje na organizovan način kako bi sprečila drastičnu inflaciju i devalvaciju nacionalne valute. Sve ovo će, bez sumnje, dovesti do smanjenja zaposlenosti, pada porodičnih primanja, rasta inflacije i smanjenja kupovne moći, što je direktno povezano sa industrijom nekretnina, naročito maloprodajnim sektorom. Prognoze – nisu dobre.

Iako industrija nekretnina u Srbiji nije pretrpela nikakve radikalne promene zbog svetske finansijske krize, pravi udar sa svim svojim posledicama će tek uslediti, kako je gore opisano. Trenutna situacija bi najbolje mogla da se opiše na sledeći način: ono što je započeto biće završeno, ali ostatak se odlaže. Drugim rečima, u kratkoročnom periodu, razvojne aktivnosti će biti bar usporene, ali u srednoročnom i dugoročnom periodu, Srbija će se zadržati kao najinteresantnije tržište za razvoj nekretnina, naročito u maloprodajnom sektoru.

Stanje u Beogradu

Kao glavni grad sa skoro dva miliona stanovnika, Beograd nudi veliki potencijal za razvoj maloprodaje. Zbog naglog prepoznavanja potencijala beogradskog tržišta medju lokalnim i stranim operaterima šoping centara, tržišna konkurencija treba da poraste u srednjoročnom periodu, pozicionirajući maloprodajne nekretnine kao trenutno najefikasniji tržišni segment u industriji nekretnina. Ipak, Beograd ima najnižu izgrađenu površinu šoping centara u Jugoistočnoj Evropi (odnos stanovništvo /površina) sa oko 230.000 m2 bruto površine, pošto se glavni maloprodajni koncept još uvek održava u formi prodavnica i radnji u glavnim pešačkim i šoping ulicama – Knez Mihailova i Terazije i Bulevar Kralja Aleksandra.

Mada se navike i koncepti kupovine brzo menjaju, u glavnom gradu se može naći samo nekoliko adekvatnih šoping centara – Merkator, Delta City i Zira Shopping mall kao najreprezentativniji, sa impresivnom stopom upražnjenosti od blizu 0% što služi kao dokaz neiskorišćenih potencijala Beograda. Takodje, veliko očekivanje u maloprodajnom razvoju predstavlja završetak renoviranja lanca robnih kuća „Robnih Kuća Beograd”, sa 230.000 m2 površine širom Srbije i približno 76.000 m2 maloprodajnog prostora na glavnim beogradskim lokacijama. Ovaj lanac je kupio Verano/MIG Group 2007. godine i do sada je otvorio 3 jedinice u Beogradu: na opštini Dušanovac, opštini Zemun i na Terazijama. Lista glavnih šoping centara je navedena niže:

S druge strane, Beograd se suočava sa pravim procvatom u razvoju koncepta maloprodajnih centara, koje dostižu ukupnu površinu od oko 110.000 m2, sa niže navedenim glavnim maloprodajama.

Mada uticaji krize postaju sve očigledniji u Srbiji, cene zakupa su stabilne u Beogradu, sa zabeleženim padom od nekih 10% za drugorazredne ulice i hipermarkete, pa se tako tražena cena zakupa u drugorazrednim ulicama, kao što je Bulevar Kralja Aleksandra kreće od 40 do 100 eura po m2 mesečno a za hipermarkete se kreće od 7 do 10 eura po m2 mesečno. S druge strane, nivo cena zakupa za šoping centre je stabilan i kreće se od 20 do 80 eura po m2 mesečno, i najzad, najskuplje lokacije predstavljaju glavne ulice kao što su Knez Mihailova i Terazije, sa zakupom od 120 eura do čak 200 eura po m2 mesečno. Najbolji primer precenjenih zakupa kao i prodajnih cena je prodaja maloprodajne radnje “Jugoexport” 2007. godine, površine 361 m2 za neverovatnih 15 miliona eura, ili 42.000 eura po m2!?

Glavno otvaranje u 2009. godini predstavlja Ušće Shopping Mall, sa ukupnom površinom od oko 130.000 m2, što će povećat ukupnu površinu kupovnih centara i prisustvo novih internacionalnih brendova na našem tržištu. To će takodje povećati konkurenciju na tržištu, koje još uvek neće biti dovoljno da zadovolji potrebe novog razvoja na drugim beogradskim lokacijama i za sniženje cena zakupa. Sadašnja tržišna situacija se dakle može okarakterisati kao kontrolisano tržišno okruženje gde mali broj projekata šoping centara može da diktira svoje sopstvene uslove za ulazak zakupaca i nivoe zakupnina. Ovaj projekat će takodje biti jedini svoje vrste razvijen u godinama koje dolaze, jer su ostali najavljeni projekti trenutno odloženi ili kasne sa realizacijom, kao što su Plaza Centri u Višnjici i ulici Kneza Miloša ulici, Delta Planet na Autokomandi, Immocenter na Ceraku, Projekat Stari mlin blizu Beogradskog sajma, itd. U ostalim srpskim gradovim situacija je slična: velika potražnja za svim maloprodajnim konceptima, nedostatak poznatih internacionalnih operatera, brendova i tipičnog „shopping mall” koncepta.

Novi Sad

Kao drugi po veličini grad u Srbiji, Novi Sad beleži rast razvoja maloprodaje poslednjih godina i najinteresantniji je za investitore posle Beograda. Najveći šoping centar u Novom Sadu je Merkator, otvoren 2007. godine sa površinom od 36.000 m2 i jedini koncept šoping centra u Novom Sadu, ali sa druge strane ima takodje i koncepata otvorenih maloprodajnih centara, kao što su Rodić (16.500 m2), Merkur (9.600 m2), Metro (5.800 m2), Agrokor (4.500 m2) i Tuš (3.000 m2). Zakupnine su najveće na lokacijama u glavnoj ulici i kreću se od 40 do 100 eura po m2 mesečno, dok u šoping centrima ovi nivoi variraju od 20 do 60 eura po m2 mesečno. Najavljeni projekti šoping centara u Novom Sadu su Park City, površine od 12.000 m2 investitora Vondel Capital i šoping centar u industrijskoj zoni, površine 39.000 m2 koji je najavio investitor Ocean Atlantic Int.

Kragujevac

Nakon što je Zastava Automobili potpisala ugovor o partnerstu sa FIAT Grupom 2008. godine, Kragujevac postaje interesantniji za investitore. Gradske vlasti su brzo razvile strategiju investicione inicijative, uglavnom osnivanjem industrijskih zona da bi privukle strane investiture za zadovoljenje kupovnih potreba za oko 200.000 stanovnika. Maloprodajni centri poput Merkatora (30.000 m2) i Metroa (11.000 m2) već su razvili svoje objekte. Najavljeni projekti za grad Kragujevac je šoping centar površine 60.000 m2 koji će razviti austrijska kompanija Supernova, ali najveći projekat čija je izgradnja već počela je Plaza Shopping Mall površine 80.000 m2 od strane investitora „Israeli Plaza“.

Subotica

Koristeći svoj geografski položaj i blizinu granice sa Madjarskom, Hrvatskom i Rumunijom, Subotica je postala jedna od najinteresantnijih zona za razvoj maloprodaje. Za razliku od ostalih gradova, u poredjenju sa brojem stanovnika, Subotica ima prilično razvijen sistem maloprodaje, sa izgradjenim jedinicama kao što su Idea (4.500 m2), Rodić (12.000 m2), KTC Subotica (6.000 m2), Tuš (3.000 m2) i Galleria shopping centar kao tipični concept šoping centra površine 11.000 m2. Najveći projekat u Subotici je izgradnja GTC Shopping mall zone od 60.000 m2, čiji je završetak najavljen za 2010. godinu.

Niš

Najveći grad u južnoj Srbiji je Niš sa 250.00 stanovnika. To je jedan od najnerazvijenijih u pogledu koncepta modernih maloprodajnih radnji. Najveći i jedini šoping centar u Nišu je Merkator sa povrišinom od 32.000 m2, koji je na jug Srbije doneo mnoge poznate internacionalne brendove, dok je prisustvo maloprodajnog koncepta otvorenih tržnih centara veći ali opet nedovoljno razvijen sa maloprodajama Metro (6.200 m2) i Tempo (10.000 m2). Najveća investicija koja je u izgradnji u Nišu je razvoj Shopping centra sa površinom od 16.000 m2 od strane MPC Properties i TPC prodajni centar površine 11.000 m2 sa lokacijom u glavnoj pešačkoj ulici Obrenovica. Zakup se kreće od 30 do 80 eura po m2 mesečno na lokacijama u centralnoj ulici dok u šoping centrima ovi cene variraju od 15 do 50 eura po m2 mesečno, što predstavlja povećanje od nekih 10% u poredjenju sa prošlom godinom.

Umesto zaključka

Kao što se može videti iz gore navedenog, u protekle 3 godine Srbija je doživela stvarni procvat razvoja maloprodaje, jer su i domaći i strani investitori identifikovali našu zemlju kao neotkriveno tržište u jugoistočnoj Evropi, čije su glavne karakteristike velika potražnja, niska stopa slobodnog prostora i stabilne cene zakupa. Srpske vlasti su takodje identifikovale ovaj sektor nekretnina kao važan faktor za stabilizaciju i rast privrede, jer oni omogućuju veliki broj novih radnih mesta i snižavaju cene roba, što je od suštinskog značaja za nisku kupovnu moć srpskog domaćinstva, naročito u manjim gradovima. Skoro svaki grad u Srbiji je razvio nove industrijske zone kao prvi korak u stimulisanju investitora da dodju na naše tržište. Takodje, dugo očekivani Zakon i propisi koji se odnose na poslove sa nekretinanama treba da se usvoje ove godine, a koji će podrazumevati favorizovanje prava investitora u odnosu na gradjevinsko zemljište, tipove vlasništva, uslove za izdavanje gradjevinskih dozvola i rokove.

Ali, da li će ovo biti dovoljno da se prevazidje globalna kriza finansijskog tržišta? Da li ove mere dolaze prekasno? Po mom mišljenju nesumnjivo će doći do usporavanja razvoja projekata vezanih za nekretnine naročito u sektoru maloprodaje, pošto će svi učesnici na finansijskom tržištu u Srbiji morati da budu oprezniji u odobravanju kredita, koji će postajati sve nepovoljniji za divelopere. S druge strane, mnogi zakupci će raskinuti svoje ugovore o zakupu, naročito u manjim gradovima i naročito manje poznati i razvijeni brendovi, što će dovesti od rasta stope slobodnog prostora i do blagog pada cena zakupa. Sve su ovo razlozi zašto će mnogi najavljeni projekti sačekati bolja vremena, naročito novi maloprodajni operateri koji već neko vreme najavljuju svoj dolazak, kao što su IKEA, SPAR, OBI, itd. Ali u kratkoročnom periodu Srbija, a naročito Beograd, će ostati velika šansa za maloprodaju. Posebno za one koji krizu ne vide kao opasnost već kao šansu.

Srđan Runjevac

Konsultant za procenjivanje

Danos & Associates Serbia

In alliance with BNP Paribas RE

[email protected]

www.danos.rs

Firme: