Urbana transformacija Novog Sada - decenija hiperizgradnje i promena

Upravo je na Zlatiboru završena, peta po redu, Letnja škola urbanizma, koja je za temu imala mesto i ulogu učesnika u novom Zakonu o planiranju i građenju, kao i Zakonu o državnom premeru i katastru nepokretnosti.

Među brojnim predavanjima, koja su održana na ovom skupu, pažnju je izazvao i rad tima JP Urbanizam iz Novog Sada, koji se bavio temom URBANE TRANSFORMACIJE NOVOG SADA, pa u daljem tekstu predstavljamo neke izvode iz ovog rada :

UVOD

Urbanu anglomeraciju Grada Novog Sada čini uže gradsko područje (Novi Sad, Petrovaradin i Sremska Kamenica) i dvanaest naselja različitog karaktera (prigradskih i seoskih različite veličine) sa preko 360.000 stanovnika.

Izgradnja i uređenje grada Novog Sada odvijalo se posle Drugog svetskog rata u skladu sa generalnim urbanističkim planovima, koji su se donosili u kontinuitetu svakih deset godina i planovima detaljne razrade za pojedine delove grada. Neplanska izgradnja posle rata odvijala se u tri faze i to krajem pedesetih i tokom šezdesetih kao posledica naglog doseljavanja, pretežno iz ruralnih nerazvijenih delova Jugoslavije u potražnji za egzistencijom u gradu, koji se ubrzano industrijski razvijao, a stambena izgradnja nije pratila privredni razvoj. U to vreme počinje masovno pretvaranje pomoćnih objekata: šupa, garaža i drugih neuslovnih prostora u dvorišne stanove, što je kasnije uticalo na poskupljenje rekonstrukcije tih delova grada.

Druga faza bespravne izgradnje, sedamdesetih godina, koja je bila značajna, je izgradnja vikend-kuća na sremskoj strani grada na padinama Fruške gore. Ovo je omogućila akumulacija sredstava građana, koji su dobijali društvene stanove, a višak sredstava, koji su porodice ostvarivale, ulagale su u objekte za povremeno stanovanje koji su služili za odmor i rekreaciju.

Treća faza bespravne izgradnje, većeg obima, koja je posledica dešavanja u bivšim republikama, javlja se posle 1990. godine, pretežno u rubnim delovima grada i nije uticala na izgradnju i rekonstrukciju užeg gradskog tkiva.

Dok je postojala koncentracija sredstava izdvajanjem u fondove samoupravnih interesnih zajednica, građeni su delovi grada na principu usmerene stambene izgradnje na slobodnim neizgrađenim prostorima namenjenim višeporodičnom stanovanju, koji su se istovremeno opremali infrastrukturom i najneophodnijim objektima javnih službi (Limani, Novo naselje, Detelinara, deo Petrovaradina). Rekonstrukcija grada je u to vreme bila zanemarljiva.

Osnovne postavke savremenog urbanog razvoja, definisane u prvim posleratnim planovima, zadržale su se do danas. Stoga Novi Sad spada u "srećne" gradove u kojem su se, izmeštanjem industrije i železnice, stvorili uslovi za novi razmeštaj ključnih funkcija dimenzionisanih za dugoročni razvoj grada.

Može se reći da se utvrđeni koncept razvoja, u najvećoj meri, nije menjao od samog početka. Ipak, određene društveno-političke promene uticale su na razvoj grada u prelomnim momentima koje se danas mogu lako, vizuelno prepoznati.

Od usmerene stambene izgradnje, velikih javnih investicija i glomaznih privrednih subjekata u periodu tranzicije dominiraju investicije usitnjenog privatnog kapitala koji se, razvojem demokratskog društva, jačanjem institucija i stvaranjem povoljne klime, pojavljuje kao nagoveštaj i realizacija značajnijih ulaganja.

RAZVOJ GRADA POSLE DRUGOG SVETSKOG RATA KROZ GENERALNE URBANISTIČKE PLANOVE

Prvi posleratni Generalni urbanistički plan Novog Sada donet je 1950. godine. Ovaj plan je, pored dobre osnove za obnovu grada, omogućio i njegov preobražaj u moderan centar.

Sa porastom broja stanovnika, prerastanjem grada u značajan industrijski centar, javila se potreba za obezbeđenjem novih prostora za razvoj privrede, ali i za stambena naselja. Zbog toga je pristupljeno izradi novog Generalnog urbanističkog plana grada Novog Sada koji je donet 1963. godine, koji je planirao nove prostore za izgradnju različitih namena.

Sedamdesetih godina Novi Sad prelazi značajnu granicu svog razvoja, znatno se povećava broj stanovnika, broj zaposlenih, što iziskuje širenje grada na nove prostore, a to neminovno zahteva reviziju Generalnog urbanističkog plana, koji je donet 1974. godine. Ovim planom započinju pripreme za izgradnju Mišeluka na desnoj obali Dunava. Po ovom planu grade se zone, prvenstveno na slobodnim terenima, a prostori gde je planirana potpuna rekonstrukcija ostaju i dalje po strani.

Generalni urbanistički plan grada Novog Sada, donet 1985. godine, predvideo je da se, pored planiranog Mišeluka, budući da se slobodni kapaciteti polako iscrpljuju (Liman, Bistrica), krene u značajniju rekonstrukciju izgrađenih delova grada, promenom vida stanovanja od porodičnog u višeporodično srednjih i velikih gustina, u režimima potpune i permanentne rekonstrukcije, koji su podrazumevali zamenu postojećeg, uglavnom lošeg, stambenog fonda radi poboljšanja življenja i povećanja racionalnosti korišćenja prostora.

Ovaj režim se dosledno sprovodio u planovima detaljne razrade, koji je, osim zamene objekata, odnosno izgradnje, predvideo da se transformacijom postigne maksimalna iskorišćenost parcela u odnosu na gabarit i visinu objekata.

Utvrđivanju režima potpune i permanentne rekonstrukcije po Generalnom planu prethodila je valorizacija stanja i procena mogućnosti promena, utvrđivanje kapaciteta ovih delova grada i na osnovu toga predložena su dva vida rekonstrukcije.

U nasleđenim strukturama (gde je proces započeo) rekonstrukcija će se završiti tako da se poštuju planirane, proširene regulacije radi dobijanja širokih saobraćajnica sa potpunim sadržajem (široki kolovozi, obostrane biciklističke staze i drvoredi, parkinzi, travnjaci i dr.

Rekonstrukcija sa posebnim zahtevima (očuvanje matrice grada, oblikovanje sadržaja i dr.) i obogaćivanje postojećih i stvorenih vrednosti odvijala se u područjima urbanog nasleđa (Almaški kraj). U ovim područjima utvrđeni su takvi uslovi rekonstrukcije koji će sačuvati ambijentalne odlike, arhitektonske detalje, matrice ulica, gabarite krovova i dr., što podseća na vreme nastanka ove zone.

Ovaj generalni plan je u ovom delu anticipirao sve kasnije nastale promene u društvenim, političkim i ekonomskim odnosima, tako da je grad Novi Sad spremno dočekao izmenjene uslove u stambenoj izgradnji.

Izmene i dopune Generalnog urbanističkog plana, usvojene 1994. godine, kao i Generalni plan iz 2000. i izmene iz 2006. godine ne odstupaju od ovih rešenja, donoseći novine i promene u vanstambenim delatnostima i tretmanu pojedinih zona (uvođenje namene: poslovanje na ulaznim pravcima, izmeštanje luke, proširenje porodičnog stanovanja na sremskoj strani).

Generalnim planom grada Novog Sada iz 2000. i njegovim izmenama i dopunama iz 2006. godine predviđeni su i drugi uslovi za zone rekonstrukcije, vezani, pre svega, za obavezno obezbeđivanje garaža i parkinga u objektu, ispod cele parcele i na parceli, podizanjem novog i obnavljanjem linearnog zelenila i izgradnju lokala, ali i mogućnost izgradnje drugih objekata i to poslovnih, zdravstvenih, obrazovnih i drugih koji ne ugrožavaju stanovanje.

OKOLNOSTI I EFEKTI URBANE TRANSFORMACIJE

Regulacioni planovi i kasnije planovi detaljne regulacije uspešno su pripremili osnov za realizaciju koja je odgovarala ekonomskom kapacitetu investicija i tržišta. Prvih godina intenzivna izgradnja je fokusirana na delove grada sa povoljnom vlasničkom strukturom za investicije (jedan vlasnik na parceli). Vremenom se iscrpljuju ovakve lokacije i menjaju se uslovi na tržištu. Uz porast svesti o vrednosti nekretnina i razvoju tog sektora delatnosti, pojedini delovi grada postaju manje atraktivni za izgradnju, dok u nekima intenzitet raste.

Od tog momenta menja se način izgradnje, nema više izgradnje na slobodnim terenima, kreće se u transformaciju izgrađenih delova grada rekonstrukcijom po parcelama, jednoj ili više, zasnovanoj na privatnoj inicijativi i tržišnim odnosima ponude i potražnje.

Građani, ali i pravna lica, vlasnici objekata u zonama planiranim za rekonstrukciju, koji su do tada bili pasivni, jer nije bilo pravnih, ekonomskih i drugih uslova da preduzimaju značajnije radove na građevinskom zemljištu, koje je bilo u društvenoj svojini, postaju zainteresovani da ustupanjem svoje građevinske parcele, kroz različite pravne poslove, za svoje neuslovne stambene, pretežno prizemne objekte dobiju nove stanove ili značajnu novčanu naknadu, koja im je obezbeđivala rešavanje stambenog pitanja cele porodice koje su se često delile, kao i dobijanje stanova za izdavanje.

Ovo je omogućila velika zainteresovanost investitora, koji su na takav način lakše dolazili do zemljišta za izgradnju i obezbeđivali brži obrt uloženog kapitala, koji je u kraćem vremenu davao profit. Svakako da ovo ne bi bilo moguće da se nije pojavila velika potražnja za stanovima kako od strane građana Novog Sada, tako i cele Vojvodine, ali i iz drugih delova Srbije, kao i iz bivših republika.

U proteklih deset godina stekli su se svi uslovi da se pokrene zamajac značajne transformacije delova grada planiranih za rekonstrukciju, jer je postojala adekvatna planska dokumentacija, koja je to omogućavala, kroz utvrđene režime, kriterijume i pravila građenja. Osim toga, pojavila se velika potražnja za stanovima zbog privlačnosti Novog Sada za življenje. Povoljnost je bila i to da su ovi delovi grada bili infrastrukturno opremljeni, ne uvek adekvatno, ali je ipak bilo moguće priključiti objekte na infrastrukturne sisteme. Ove okolnosti omogućile su da veliki broj investitora nađe svoj interes, a građani dobiju šansu da dugoročno reše, na kvalitetan način, svoje stambeno pitanje.

Na drugoj strani, Grad Novi Sad je imao veliku korist od ovakve rekonstrukcije jer je ubirao znatna sredstva kroz naknadu za uređivanje građevinskog zemljišta, koja je ulagao u opremanje grada, izgradnjom novih značajnih saobraćajnica, kapitalnih infrastrukturnih objekata i njihovom rekonstrukcijom, ali i izgradnjom dečijih ustanova, sportskih objekata, dogradnjom i nadogradnjom škola, domova zdravlja i uređenjem starog centra.

Posledica urbane transformacije ovih delova grada je njihovo prerastanje iz zona nekvalitetnog stanovanja, često ruralnog karaktera, u moderne, nove gradske četvrti različitih gustina stanovanja, prateći morfologiju grada od objekata spratnosti P+2 u zaleđu bulevara do P+6 uz bulevare i druge značajne saobraćajnice. U ovim zonama izgrađene su saobraćajnice sa širokim regulacijama, drvoredima, parkinzima i garažama, koji omogućavaju većim delom rešavanje pitanja mirujućeg saobraćaja.

DEMOGRAFSKI RAZVOJ I URBANA TRANSFORMACIJA

U posmatranom periodu (1991-2002), prema popisnim podacima, broj stanovnika u Gradu porastao je za oko 35.000 od kojih je 19.000 ili 54% u Novom Sadu, dok su od naselja značajniji porast ostvarila najveća naselja: Veternik, Kać i Futog. To ukazuje da se u vreme prinudnih migracija u poslednjoj deceniji prošlog veka najveći broj imigranata smestio u Novi Sad i njegovo najbliže okruženje.

Shodno dinamici broja podnetih zahteva za izgradnju višeporodičnih stambenih objekata je i broj izgrađenih stanova u periodu od 1945. do 2008. dostigao najveću vrednost, te je u toku 2004. godine u postupku izdavanja urbanističkih saglasnosti na projektnu dokumentaciju data saglasnost za izgradnju 5959 stambenih jedinica. U periodu od 2000. do 2008. godine data je saglasnost za izgradnju 36134 stana, što predstavlja veoma značajan pokazatelj s obzirom da je u proteklih devet godina izgrađeno 73% od ukupnog broja stanova izgrađenih u periodu od 1945. do 2000. godine. U ovom periodu od 55 godina ukupan broj izgrađenih stanova iznosio je 49510.

Prosečna površina stana, kao jedan od pokazatelja kvaliteta stanovanja, praćen je od 2000. godine. Analizom dobijenih podataka od 2004. godine do danas može se utvrditi da je u odnosu na 2004. godinu, kada je prosečna površina izgrađenih stanova iznosila 48,7%, u toku 2008. godine ostvareno povećanje i da je u toj godini prosečna površina stana u višeporodičnim objektima iznosila 55,7%. Ovakvo povećanje ostvareno je kroz uspešnu komunikaciju koja je ostvarena između stručne službe JP "Urbanizam" i investitora, odnosno projektanata. Isti trend karakterističan je i za odnos broja stanova i parking-mesta na parceli, te je predmetni parametar u toku 2004. godine iznosio 41,84%, da bi u toku 2008. godine njegova vrednost bila 52,8%. Ovakvo povećanje predstavlja veoma značajan podatak s obzirom na aktuelni problem rešavanja mirujućeg saobraćaja, odnosno na povećan stepen motorizacije koji karakteriše moderno doba.

Trend porasta broja podnetih zahteva za višeporodično stanovanje u skladu je sa trendom ukupnog broja zahteva u analiziranom periodu. U tom smislu je i broj podnetih zahteva za izgradnju višeporodičnih stambenih objekata dostigao vrhunac 2004. godine kada je u toku godine podnet 381 zahtev, nakon čega se primećuje pad broja predmetnih zahteva, te je za poslednje četiri godine prosečno podneto 222 zahteva godišnje.

Praćenjem ukupnog broja zahteva u periodu od 1991. godine do danas može se utvrditi da je devedesetih godina prosek primljenih zahteva bio oko 3000 zahteva godišnje i da je nakon tog perioda broj zahteva postepeno rastao, da bi u 2004. godini dostigao cifru od 10502 zahteva godišnje. Značajno povećanje zahteva za izdavanje urbanističkih uslova, uslova za izgradnju i mišljenja u postupku legalizacije proistekao je, pre svega, zbog aktivnosti gradske uprave za urbanizam i stambene poslove u procesu legalizacije bespravno sagrađenih objekata na teritoriji grada, angažovanja građevinske inspekcije grada novog Sada na suzbijanju bespravne izgradnje i ubrzane izgradnje grada (posebno je značajno povećanje objekata višeporodičnog stanovanja u tom periodu). Nakon 2004. godine broj podnetih zahteva postepeno je smanjen da bi za poslednje tri godine ovaj parametar iznosio oko 6200 zahteva godišnje.

POSLEDICE PROMENA

Intenzivna izgradnja koja je prisutna od kraja devedesetih godina, sa kulminacijom 2004. godine, proizvela je niz značajnih promena u prostoru i njegovom korišćenju. Danas možemo govoriti samo o onim direktno vidljivim i direktno merljivim promenama koje karakterišu ovaj, ipak još nezavršeni proces. Ukupno sagledavanje posledica, uključujući i sociološki aspekt promena kao veoma važan na formiranje slike grada, biće realnije sa vremenske distance, kao i nakon novih istraživanja.

U potpunosti je promenjena slika pojedinih delova grada gde je skoro u celosti zamenjen loš građevinski fond, a tržištu je ponuđen veliki broj stanova po pristupačnim cenama.

U hiperprodukciji stambene izgradnje učestvovao je veliki broj investitora, izvođača i autora objekata. Samim tim, može se naslutiti, kvalitet novih objekata u arhitektonskom smislu je veoma raznolik. Pojedini objekti, koji su uspeli da pomire interes investitora i primerenu gradsku arhitekturu, nalaze se okruženi prosečnim ostvarenjima arhitektonske prakse, a ponekad i nespojivim stilski i oblikovno neprimerenim kućama. Ipak, prikazane celine koje su transformisane skoro u potpunosti stvaraju ujednačenu sliku novoformiranih uličnih frontova, tako da ekstremi nemaju znatnijeg uticaja na doživljaj šireg prostora.

Javni sektor je imao nešto drugačiju dinamiku realizacije.

Zavod za izgradnju Grada Novog Sada je, u velikoj meri, uspešno pratio novu izgradnju realizujući nove saobraćajnice, kao i važne saobraćajne pravce od značaja za grad. Istovremeno je realizovana i sva potrebna prateća infrastruktura

Objekti javnih službi, škole, predškolske ustanove, domovi zdravlja i sl. (sem pojedinih dogradnji i nadogradnji) nisu pratili tempo urbanog razvoja pojedinih delova grada.

Podiže se novo i obnavlja staro linearno zelenilo, dok se dvorišni prostori novih zgrada, u vlasništvu stanara, retko uređuju kao zelene površine. Primetan je i nedostatak prostora za bezbedan boravak i igru dece i starih osoba. Sporijim tempom se izdvajaju sredstva i uređuju nove i postojeće zelene površine.

Autori :

Mr Aleksandar Jevtić

Zlatica Grujić

Jelena Nejgebauer