(AG Nekretnine) Hoteli kao nekretnine, hoteli kao investicije

Evidentan je nedostatak kvalitetnih hotelskih kapaciteta u Srbiji i Crnoj Gori. Na crnogorskom primorju situacija je nešto bolja, jer je tamo privatizacija postojećih i izgradnja novih kapaciteta u poslednje tri godine uspela da, za trajanja glavne turističke sezone, nadomeste rastuću tražnju.

Takođe vidan je i trend da se u većim gradovima u Srbiji, grade manji hoteli poslovnog tipa, uglavnom dalje od najužih gradskih centara. Ti hoteli su prvenstveno namenjeni poslovnim ljudima koji se ne zadržavaju duže od dan ili dva, čiji su zahtevi uglavnom svedeni na usluge prenoćišta i doručka.

Predviđanja su, da će u narednih 5 godina na domaćem tržištu biti izgrađeno mnogo novih hotelskih kapaciteta kao što će se i postojeći morati kvalitetno da renoviraju. U zavisnosti od daljeg razvoja države i tržišta zavisiće stepen i obim daljeg razvoja hotelskog biznisa u nas!

Hotelski biznis je nastao sredinom osamnaestog veka, davne 1760. godine u Londonu a zatim i u Parizu pod nazivom “hotel garni”, da bi se sa krajem istog veka proširio na veće gradove u Evropi. U Severnoj Americi, hotelijerstvo, dolazi sa početkom XIX veka, šireći se celim kontinentom od Atlantika do obala Pacifika. Evolucija razvoja od držanja krčme (innkeeping) do držanja hotela (hotelkeeping) bila je istovremena i na starom i na novom kontinentu. U devetnaestom veku hoteli postaju socijalni centri zajednice, ne samo mesta za pružanje komercijalnih usluga putnicima. U periodu od 1850. do 1950. godine došlo je do znatnog porasta broja putnika, koji nisu putovali iz poslovnih razloga, već iz razloga turizma i odmora. Sa razvojem saobraćajnih sredstava i prateće infrastrukture povećavala se sve više potreba za hotelima, koji će pružiti usluge ljudima daleko od svojih domova.

Danas, prema statističkim podatcima Svetske Turističke Organizacije (WTO), ukupni globalni hotelski kapaciteti prelaze 14,5 miliona soba. Ekonomska razvijenost direktno je vezana sa razvijenošću hotelske industrije. Od ukupnih hotelskih kapaciteta u Evropi, preko jedne polovine nalazi se u pet zemalja – Italija, Nemačka, Francuska, Španija i Engleska. Italija je vodeća evropska zemlja po hotelskim kapacitetima, odnosno 17,5% od ukupnih evropskih kapaciteta što iznosi preko milion soba. Sjedinjene Amerićke Države raspolažu sa preko četiri miliona hotelskih soba ili preko jedne trećine od ukupnih hotelskih kapaciteta u svetu. Sa otvaranjem istočno-evropskih zemlja i Kine došlo je do znatnog povećanja globalnih hotelskih kapaciteta, penetracijom svetskih hotelskih lanaca i njihovom pozicioniranju na novim tržištima.

Šta je bitno?

Pre nego se upusti u hotelske investicije, obazriv investitor će steći opšte znanje o hotelskoj industriji i o tome kako ista funkcionise.

Lokacija hotela je najvažniji element u razvoju jednog hotela. Zahtevi tržišta i ciljna grupa gostiju određuju tip i namenu hotela. Hoteli locirani u ekonomskim centrima, u principu postižu najveći procenat popunjenosti, u odnosu na hotele koji su sezonskog karaktera. Po definiciji hotel je institucija u kojoj se proizvodnja i prodaja obavlja pod istim krovom. Pet osnovnih elemenata definišu jedan hotel; lokacija, servis, sadržaj, imidž i cena. Svaki od navedenih elementa je manje ili više važan za različite ljude. Marketing studija za svaki individualni hotel mora da definiše segment tržišta koji će biti servisiran tim novim hotelom. Prema servisu koji pružaju, osnovna podela hotela je na hotele sa punim servisom. i limitiranim servisom. Prema socijalnoj gradaciji, hoteli se dele na luksuzne, srednje klase i niže srednje klase ili tzv.. ekonomski-budžet hoteli. Velike svetske hotelske kompanije kreirale su svoje sopstvene brendove koji su definisani standardima i nivoom servisa, tako da svaki putnik unapred zna koji od servisa će mu biti pružen za cenu koju će platiti.

Sa globalnog aspekta, hotelska industrija je u ekspanziji, posle pada koji je uzrokovan događajima od 11 septembra u Americi. Hotelske kompanije se posebno fokusiraju na nova tržišta, kao što su Istočno Evropske zemlje i zemlje u razvoju. Takođe, neke od tih zemalja, imaju daleko veću stopu ekonomskog rasta u odnosu na razvijene zemlje a time i povećanje fluktuacije ljudi i kapitala, što između ostalog, direktno podstiče investicije u hotelsku industriju. Hoteli u Centralnoj i Istočnoj Evropi u 2005. godini iskazali su stopu rasta od 12,5% dok su hoteli u zapadnoj Evropi imali rast u proseku od 3,8%. Samo je Moskva imala rast od 30,4%.

Uticaj na pozitivan trend rasta je, između ostalog, povećanje broja avionskih kompanija koje nude “low-cost” tarife prevoza. Međutim veliki je nedostatak internacionalnih hotelskih lanaca u istočnoj Evropi u odnosu na zahtev tržišta.

Osnovna pravila

Investiranje u hotele u osnovi je profitabilno. Investitoru se uz profesionalan menadžment omogućava relativno stabilan prihod i predvidljivost povraćaja investicije. Hotelska investicija se meri prema ceni koštanja izgrađene jedne sobe, jer je soba osnovni generator prihoda,.

Prilikom formiranja cene koštanja izgradnje jednog hotela, investitor se uobičajeno pridržava procentualnog učešća svake kategorije u ukupnom budžeta. Donja tabela pokazuje procentualno učešće:

Napomena: Iskazani procenti predstavljaju prosečne vrednosti i zavise od tržišta gde se hotel gradi.

U principu, hotel mora da donosi 1 euro od prosečne cene sobe za svaku hiljadu evra utrošenih u njegovu gradnju. Drugim rečima, ako hotel ukupno košta 5 miliona evra, prosečna cena koštanja sobe dnevno, mora da bude 50 evra da bi investicija bila isplativa.

Inače koncept i kategoriju hotela se određuje prema zahtevima tržišta. Danas su najprofitabilniji hoteli u kategoriji 3 zvezdice ili tzv. ekonomski-budžet. Uobičajeno, to su hoteli koji pružaju limitni servis (soba sa doručkom).

Operativni troškovi, ovakvog hotela, su neuporedivo manji u odnosu na hotele sa punim servisom. Primera radi, hotel od 100 soba sa limitiranim servisom ima u proseku 12 zaposlenih a isti hotel sa punim servisom oko 70-80 stalno zaposlenih. Kompletna izgradnja hotela sa limitiranim servisom košta između 32-36.000 evra po jednoj sobi, bez zemljišta u zavisnosti od tržišta na kome se hotel gradi.

Sa prosečnom popunjenošću od 55%, investitor može da očekuje oko 30% godišnju dobit na uložena sredstva, plus tržišna vrednost hotela kao operativnog business-a koja se kreće u zavisnosti od rezultata poslovanja. Hotel kao investicija, nije zavistan od tržišnog kretanja cena stambenog ili poslovnog prostora, već od ekonomskih kretanja u zemlji.

Zemlje jugo-istočne Evrope, čija populacija prelazi 50 miliona stanovnika, imaju najmanji procenat prisustva međunarodnih hotelskih lanaca. Beograd, kao budući ekonomski centar Balkana, prema nekim analizama trebao bi da izgradi još 6-8 hotela, isključivo poslovnog karaktera u kategoriji 3 i 4 zvezdice!

Slobodan Vrzić, hoteski konsultant

[email protected]

Komercijalni korisnici Ekapije imaju privilegiju jeftinije pretplate i oglašavanja u AG NEKRETNINAMA. Pogledajte kakve smo popuste obezbedili za Vas.