(AG Nekretnine) Šta Vas čeka, ako krenete u investciju izgradnje golf terena

Srbija je zemlja koja se danas suočava sa problemima drugih zemalja koje su već prošle put tranzicije. Osnovni korak ka stvaranju pozitivne atmosfere koja obezbeđuje priliv novih investicija, pored kvalitetne ideje je i siguran pravni okvir koji pruža sigurnost uloga i poslovanja. Neophodna "papirologija" ne može se preskočiti ni u razvijenim zemljama, pa je važno sagledati šta je to neophodno uraditi da bi se kvalitetna ideja još kvalitetnije prezentovala i ponudila.

Golf teren zahteva velike početne investicije. U zemlji u kojoj privatni kapital prosečnog čoveka ne prelazi granicu mogućeg ulaganja u pokretanje sopstvenog biznisa, pojavljuju se različiti „infrastrukturni“ oblici pomoći, dotiranja i logističke podrške kvalitetnim idejama.

Otvaranje prema svetu nametnuo je i neminovan proces upliva globalnog u lokalni razvoja turizma i svih pratećih aktivnosti koje prate ovaj proces. Beograd, "Grad budućnosti centralnog dela Jugoistočne Evrope" već poseduje jedan golf teren, a u svom okruženju ima potencijala za razvoj ove turističke grane koja predstavlja svojevrstan "statusni simbol" područja.

Golf obezbeđuje sportska dešavanja, turističku atrakciju, privredni, društveni i ekološki razvoj. Dakle, golf je sport, industrija, turizam, ali pre svega stil života.

(tereni na Adi Ciganliji)

Moguće lokacije

Prema GUP-u Beograda do 2021. godine, golf tereni su determinisani kao takmičarski sportski objekti prve kategorije, odnosno, specijalizovani sportski kompleksi koji omogućavaju sportske i takmičarske aktivnosti, ali ne zahtevaju velike, posebno uređene prostore za publiku, kao što su tribine i složene građevine.

Generalnim planom golf tereni su determinisani kao prevashodno zelene površine, čije se podizanje i uređenje može vršiti i u okviru drugih odgovarajućih zelenih površina, koje će se naknadno utvrditi izradom posebnih studija izvodljivosti. Prema GUP-u Beograda do 2021. godine golf tereni su predviđeni na sledećim lokacijama:

- između naselja Resnik i Rušanj – 90 ha površine za specijalizovani SC;

- Pećani-Umka – 116 ha površine za specijalizovani SC;

- i levoj obali Dunava između naselja Kotež i Borča – 103 ha površine za specijalizovani SC;

Procedura od namere do izgradnje

Prvi korak, u realizaciji namere da se izgradi golf teren, predstavlja priprema programa sa analizom i definisanjem potrebnog prostora, zatim, istraživanje i opservacija potencijalno pogodnih prostora za izgradnju golf terena. Priprema programa i analiza uslova za izgradnju golf terena podrazumeva izradu koncepcijskog, odnosno idejnog rešenja budućeg kompleksa golf terena.

Ozbiljni investitori za izradu koncepcijskog rešenja, kao i naknadnu izradu idejnog i glavnog projekta angažuju firmu koja se bavi projektovanjem i izgradnjom golf terena i u mogućnosti je da unapred dokaže sve potrebne profesionalne kapacitete i osvojene reference. Proces se odvija u fazama, od konsultacija sa investitorom, razrade ideja i ciljeva projekta, pa sve do potencijalnih problema na koje treba računati. Golf arhitekte vam pomažu da ocenite pogodnost predela za izgradnju golf terena (fizičku procenu predela, pogodnost za navodnjavanje, klimatsku, pedološku i vegetacijsku pogodnost), pomažu vam pri izradi studije izvodljivosti i proceni finansijskog ulaganja. Sa ovakvim materijalom moguće je pokrenuti inicijativu za izgradnju golf terena na nivou gradske, odnosno opštinske uprave i nadležnog urbanističkog zavoda za pokretanje postupka izrade urbanističke dokumentacije u cilju dobijanja urbanističkih uslova.

Golf teren treba da sadrži minimum 9 golf rupa, da bi zadovoljio osnovno pravilo po kome bi i moglo da se naziva golf terenom, naravno pravi golf teren sadrži 18 golf rupa, ali zahteva i više prostora. Pored toga, moguće je idejnim projektom predvideti i izgradnju naselja oko golf terena ako za to postoje mogućnosti.

Dakle, za izgradnju kompleksa golf terena potrebno je:

· Minimum 40-60 ha za teren od 9 rupa, klupske prostorije i prostor oko njih bez pratećih objekata i 80-150 ha za teren od 18 rupa, sa pratećim objektima odnosno vikend naseljem. Površina nije strogo propisana, ali je izvedena iz propisanih površina golf rupa, zaštitnih pojaseva i drugih objekata;

· Blago talasasta konfiguracija terena uz dozvoljenu modifikaciju terena u skladu sa zahtevima arhitekte, mada je poželjno pratiti prirodnu konfiguraciju;

· "Energija reljefa" za golf terene je mala. Najviše odgovara razvijen teren u kombinaciji sa ravnicama, pogodan za pešačenje. Veći značaj pri valorizaciji terena namenjenog za izgradnju golf terena ima aspekt doživljaja prostora odnosno pejsaža, kako prirodnog tako i antropogenog koji se izražava kroz vizure, oblike, linije, mase, osvetljenosti i efekte iznenađenja. Doživljaj prostora je izuzetno značajan za dinamiku i privlačnost igre. Dinamičnost može biti prirodno pogodna, ali i veštački formirana;

· Prisustvo vode - veoma je bitno zbog irigacionog sistema koji je jedan od osnovnih elemenata na golf terenu, bilo da je voda iz gradskog vodovoda, prirodnih izvora reka i jezera ili podzemnih voda;

· Blizina naselja u okolini golf terena – ako je javni golf teren pretpostavlja se da će veliki deo dnevnih igrača biti iz najbližih naseljenih mesta, dok se za ostale oblike korišćenja terena pravi se analiza;

· Najduža dimenzija terena trebalo bi da bude orijentisana Sever – Jug – da bi se, što je moguće više, izbegli slepi udarci prema izlazećem i zalazećem suncu;

· Prisustvo električne mreže - što je bliže moguće, kako bi se obezbedile klupske prostorije sa svim potrebnim sadržajima. Osvetljavanje golf terena nije neophodno, jer se igra ne odvija noću, ali su svi prateći sadržaji i u tom periodu dana u funkciji;

· Dobro drenirano zemljište – drenaža je jedan od osnovnih elemenata uspešnog golf terena. Dobra pedološka podloga je veoma važna, ali je moguća i melioracija zemljišta. Voda mora biti uklonjena sa terena mnogo brže nego kod drugih sportsko-rekreativnih površina, jer igrači golfa zahtevaju da odmah posle kiše izađu na teren, ali i ubrzo nakon otapanja snega u proleće. Zato golf tereni zahtevaju površinsku, podzemnu i vazdušnu drenažu;

· Izgradnja golf terena nije poželjna zemljištima sa visokim procentom treseta, ili čak tresetištima, jer se naročito teško obrađuju u proleće, a obično su i zaštićene površine;

· Prisustvo visoke vegetacije u manjem obimu - bolje je dovesti nove sadnice, odnosno izvršiti ozelenjavanje nakon postavljenih trasa, ali je isto tako bitno zadržati i postojeću vegetaciju, naročito ako je ona zdrava i očuvana, a ujedno i strateški pogodna;

· Poželjno je da ne postoji niti jedna saobraćajnica koja prelazi preko površine terena;

Samo što nije

Nakon opservacije potencijalno pogodnih terena, potrebno je proveriti kod nadležnih opštinskih organa da li je konkretan prostor pokriven nekim planskim dokumentom, šta je planirano na tom prostoru, da li postoje neki ograničavajući faktori, kakav je imovinsko pravni status lokacije, kakvo je stanje podloga (geodetskih, geoloških, infrastrukturnih i sl.) i da li je moguće pokretanje inicijative za izradu odgovarajućeg urbanističkog dokumenta i prenamenu zemljišta.

Ukoliko su odgovori na prethodna pitanja pozitivni pokreće se inicijativa za izradu urbanističkog plana. Za pokretanje inicijative potrebno je da se priloži idejno rešenje kompleksa kroz koji bi se sagledali kapaciteti, sadržaji u kompleksu, potreban prostor i potrebna infrastrukturna opremljenost. Procedura se prenosi na opštinske organe u smislu donošenja odgovarajućih odluka i na stručne organizacije u smislu pripreme potrebne dokumentacije (program izrade urbanističkog plana, nacrt urbanističkog plana, predlog urbanističkog plana).

Nakon usvajanja urbanističkog plana stvoreni su uslovi za preduzimanje radnji na prenameni zemljišta (ako je potrebno), razrešenja imovinsko pravnih odnosa i izdavanje izvoda iz urbanističkog plana koji predstavlja osnov za pripremu i izradu idejnog projekta kompleksa golf terena.

Idejni projekat se podnosi nadležnom opštinskom organu radi izdavanja odobrenja za izgradnju. Po dobijanju odobrenja za izgradnju pristupa se izradi glavnih projekata. Pri tome, moguće je fazno raditi dokumentaciju, s tim što svaka faza mora da predstavlja zaokruženu prostornu, tehničku i funkcionalnu celinu.

Po izradi glavnih projekata podnosi se prijava radova nadležnoj opštinskoj službi i pristupa se radovima na izvođenju sadržaja u kompleksu. Kada se završe planirani radovi obavlja se tehnički prijem objekata i izdavanje upotrebne dozvole.

Dobijanjem upotrebne dozvole stvoreni su uslovi da se golf teren stavi u funkciju i otpočne sa njegovim korišćenjem.

Maja Gligić, dipl.ing pa

[email protected]

www.principesa.co.yu

Udruženje Pejzažnih Arhitekata SCG

www.upa.org.yu

Komercijalni korisnici Ekapije imaju privilegiju jeftinije pretplate i oglašavanja u AG NEKRETNINAMA. Pogledajte kakve smo privilegije obezbedili za Vas.