Notarkammer Serbiens: In Serbien gibt es keinen „teilweise regulierten“ Immobilienmarkt

Quelle: eKapija

Dienstag, 22.08.2023.

13:56

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Podeli

(FotoArchMan/shutterstock.com)

Die Notarkammer Serbiens weist darauf hin, dass es in Serbien keinen „teilweise regulierten“ Immobilienmarkt gibt, dass alle Immobilientransaktionen in Notariaten gemäß den geltenden Vorschriften bestätigt und überprüft und den zuständigen Katasterdiensten zur Registrierung vorgelegt werden.

- Die Notarkammer Serbiens ist der Meinung, dass die Vermessungsbehörde der Republik Serbien mit einem Bericht, in dem es heißt, dass der Immobilienmarkt, wie sie schreiben, „drei Systeme umfasst: reguliertes, teilweise reguliertes und unreguliertes System“, dem Immobilienmarkt und allen Teilnehmern dieses Geschäfts schadet. Formulierungen sowie Bewertungen, Einschätzungen und die im Bericht genannten „Parameter“ basieren nicht auf einer gültigen Regelung in der Republik Serbien und können daher keinen realistischen Bericht über den Immobilienmarkt darstellen – heißt es in der Mitteilung.

Sie fügen hinzu, dass „dieser Bericht unter anderem bei Bürgern und Unternehmen Panik auslöst, weil die Mehrheit der Transaktionen von im Bau befindlichen Anlagen zu einer Art ‚teilweise reguliertem Markt‘ gehört, in dem sowohl für die Käufer als auch für die Verkäufer erhebliche Risiken bestehen.“

– Der Bericht erwähnt nicht die Tatsache, dass gemäß dem geltenden Gesetz über das Registrierungsverfahren beim Immobilien- und Versorgungskataster und dem Planungs- und Baugesetz die Pflicht des Katasters darin besteht, im Bau befindliche Objekte vorab zu registrieren – sie sagen und fügen hinzu:

- Die Vermessungsbehörde der Republik sagt in ihrem Bericht auch, dass „das teilweise regulierte System des Immobilienmarktes auch Immobilien umfasst, die nicht im Kataster eingetragen sind“, wodurch sie die gesamte Öffentlichkeit stark in die Irre führt, indem sie sagt, dass illegale Transaktionen von Immobilien oder Teilen der von im Bau befindlichen oder bereits gebauten Immobilien, die aus verschiedenen Gründen noch nicht im Kataster eingetragen sind, gesetzeskonform sind.

Die Notarkammer Serbiens erinnert die Öffentlichkeit, aber auch die Vermessungsbehörde der Republik Serbien, daran, dass öffentliche Notare Vereinbarungen über Immobilientransaktionen besiegeln (bestätigen und genehmigen) und dass sie den Inhalt jeder einzelnen Vereinbarung prüfen – indem sie den Status der Immobilie und die Rechtmäßigkeit der Angelegenheit im Detail prüfen.

- Jede Immobilientransaktion, die mit der Vertragsbeurkundung beim Notar durchgeführt wird, ist vollständig durch die geltenden Gesetze geregelt, unabhängig davon, ob es sich um neu gebaute Gebäude, alte Gebäude oder im Bau befindliche Gebäude handelt - stellen sie klar.

Die Notarkammer Serbiens besteht bereits seit mehreren Jahren auf einer konsequenten Anwendung der Gesetze und der Vorregistrierung, doch das im Gesetz vorgesehene nützliche Instrument, das es ermöglichen würde, Einrichtungen mit entsprechenden Genehmigungen im Kataster sichtbar zu machen, wird immer noch sehr selten von der Vermessungsbehörde der Republik Serbien genutzt, sagen sie.

Nach Erkenntnissen öffentlicher Notare sind fehlende Voranmeldungen und eine große Zahl ungeklärter Voranträge auf Eintragung ins Kataster gerade die häufigsten Gründe dafür, dass manche Transaktionen nicht im Kataster aufgeführt werden. Zur Klarstellung: Das Planungs- und Baugesetz schreibt vor, dass jede im Bau befindliche Anlage und jede Wohnung in dieser Anlage bis zur Erteilung der Betriebsgenehmigung vorregistriert werden muss, wenn aus der Voranmeldung eine Registrierung wird.

Wenn der Kaufvertrag für eine im Bau befindliche Wohnung genehmigt wird, muss der Kataster den Käufer vorregistrieren, der dadurch zum „vorregistrierten Käufer“ wird. Die Notarkammer ist der Ansicht, dass ein solches Vorgehen des Katasters im Einklang mit Artikel 22 des Gesetzes über das Registrierungsverfahren beim Kataster für Immobilien und Versorgungsleistungen sicherlich die Rechtssicherheit erhöhen würde.

Angesichts der Tatsache, dass es im Verhältnis zur Anzahl der im Bau befindlichen Gebäude nur wenige dieser Voranmeldungen gibt, überprüfen öffentliche Notare den Status der Gebäude auf andere Weise – durch Prüfung der Baugenehmigungen, des Status der Investoren und des Registers der Immobilientransaktionen.

- Vor diesem Hintergrund appelliert die Notarkammer an die Vermessungsbehörde der Republik Serbien, in ihren Berichten keine Begriffe wie „teilweise regulierter Markt“, „reguliert“ oder „nicht reguliert“ zu verwenden, da diese weder formal noch im Wesentlichen in der Rechtspraxis in der Republik Serbien vorkommen. Was die Aufgabe betrifft, die öffentliche Notare auf dem Immobilienmarkt ausüben, besteht sie ausschließlich in der Beurkundung (Bestätigung und Genehmigung) von Verträgen, die allen geltenden Gesetzen und Vorschriften entsprechen – schließen sie.

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