Quelle: eKapija | Freitag, 24.03.2023.| 17:45

Bauboom im Umland serbischer Großstädte - Die Supergentrifizierung wird ein Ausmaß erreichen, das sich die meisten Menschen kaum vorstellen können

Abbildung (FotoPixabay/Nikguy)

Laut dem Bericht der Staatliche geodätische Behörde für das Jahr 2022, wächst der Immobilienmarkt in Serbien das vierte Jahr in Folge, sowohl gemessen an der Anzahl der Verkaufstransaktionen als auch dem Gesamtwert der Verkäufe. Der Gesamtwert des Immobilienmarktes im Jahr 2022 erreichte 7,5 Milliarden Euro, das sind 22% mehr als im Jahr 2021.

Der Verkauf von Wohnungen stieg um 3%, Garagenplätze um 23%, Gewerbeflächen um 2%, während die Zahl der verkauften Häuser auf Vorjahresniveau blieb.

Territorial wurden die meisten Immobilienverkäufe in der Vojvodina (35% aller Verkäufe), Šumadija und Westserbien (25 % aller Verkäufe), der Stadt Belgrad (24%), während Süd- und Ostserbien die wenigsten Transaktionen verzeichneten (16%).

Diese Daten zeigen, wo die größte Nachfrage nach Immobilien besteht, aber auch, worauf Investoren ihr Geld und ihre Projekte konzentrieren sollten. Die Abwanderung in größere Zentren zeigt seit Jahren, dass große Städte expandieren, während kleinere an Boden verlieren.

- Die Aufmerksamkeit von Nutzern und Käufern wird auch auf besiedelte Gebiete außerhalb großer Stadtzentren gelenkt, und Investoren versuchen, neue Trends am Markt zu verfolgen. In diesem Fall geht die Nachfrage dem Angebot voraus und nicht umgekehrt. Investoren sind nicht die Initiatoren dieser Veränderungen - erläuterte Entwicklungsleiter Dragan Marković vom Portal Gradnja gegenüber eKapija.

Im Januar wurden weniger Genehmigungen erteilt

Die neuesten Daten des staatlichen Instituts für Statistik zeigen, dass im Januar dieses Jahres 1.568 Baugenehmigungen erteilt wurden, was einem Rückgang von 7,9 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Von der Gesamtzahl der im Januar erteilten Genehmigungen beziehen sich 76,7 % der Genehmigungen auf Gebäude. Betrachtet man nur Gebäude, so wurden 77,3 % der Genehmigungen für Wohngebäude und 22,7 % für Nichtwohngebäude erteilt.

- Es findet eine Konsolidierung des Investitionskapitals statt. Das hat zur Folge, dass die Zahl der Baugenehmigungen zurückgeht, aber gleichzeitig Megaprojekte mit Zehn- und Hunderttausenden von Quadratmetern wachsen. Gleichzeitig wachsen auch einige Designbüros und Bauunternehmen schnell, um auf die neuen Bedürfnisse des Marktes reagieren zu können. Auf der anderen Seite kämpfen mittlere und kleine Büros ums Überleben auf dem Markt - bemerkt unser Gesprächspartner.

Es wurde der Bau von 2.903 Wohnungen mit einer durchschnittlichen Fläche von 69,4 m2 gemeldet. Von der Gesamtzahl der Wohnungen in neuen Wohngebäuden werden 8,3% der Wohnungen in Gebäuden mit einer Wohnung mit einer durchschnittlichen Fläche von 139,3 m2 gebaut, und 90,7 % der Wohnungen werden in Gebäuden mit drei oder mehr Wohnungen gebaut, und ihre durchschnittliche Fläche wird deutlich kleiner sein und 62,1 m2 betragen.

Der geschätzte Wert der neuen Bauarbeiten im Januar 2023 beträgt 90,5 % des geschätzten Gesamtwerts der Arbeiten. Nach Regionen betrachtet, wird die größte Bautätigkeit in der Region Belgrad erwartet, 41,1% des prognostizierten Wertes des Neubaus, gefolgt von der Region Srem (15,7%), der Region Nišava (7,1%), der Region Süd-Backa (6,2%), der Region Šumadija (6,0%) und der Region Raška (5%), während die Anteile aller anderer Regionen bis zu 3% betragen.

Abbildung (Fotofconst2004/Pixabay)

Die Preiserhöhung ging nicht mit einer Qualitätssteigerung einher

Die Preise für Neubauwohnungen sind in Großstädten unvernünftig hoch geworden, während die Lebensqualität kopfüber sinkt. Verkehrsstaus und Luftverschmutzung sind nur einige der drängenden Probleme, ergänzt Marković und fährt fort:

- Aber wir haben eine seltsame Situation, in der die Preiserhöhung nicht mit einer Qualitätssteigerung einhergeht, sondern ganz im Gegenteil. Aufgrund der mechanischen Migration ist die Nachfrage jedoch hoch und wir werden an die Peripherie gedrängt. Außerdem stellt sich, wie er sagt, die plausible Frage, die sich viele Menschen mit ausreichend Kapital stellen: Warum soll ich in einer Wohnung wohnen, für die ich 4.000 EUR/m2 bezahlen muss, wenn ich mir ein Traumhaus für 2.000 EUR/m2 bauen kann?

Wo investieren?

Ein weiterer neuer Trend in Folge der Korona ist das Aufkommen von Wochenendsiedlungen, Wohnanlagen und Ferienhäusern in der Natur (Tagesmiethäuschen), weil die Menschen gespürt haben, wie sehr unsere Städte uns tatsächlich ersticken und zurückhalten.

- Obwohl die Orte auf Avala, Kosmaj, Fruška Gora und anderen Bergen wie Zlatibor oder Kopaonik die meiste Aufmerksamkeit auf sich ziehen, sind die interessantesten Orte tatsächlich die Orte, durch die die Hochgeschwindigkeitsbahnstrecke Belgrad-Subotica führt oder fahren wird. Nova Pazova, Stara Pazova, Inđija und Sremski Karlovci sind äußerst attraktiv zum Wohnen und interessant für Investitionen - betont Dragan Marković.

Orte wie Kisač, Vrbas, Mali Iđoš und Bačka Topola werden jedoch Schwerpunkte der zukünftigen wirtschaftlichen Entwicklung sein, insbesondere auf dem Immobilienmarkt, stellt er fest.

- Wenn Sie über Kapital verfügen, wäre es möglicherweise keine schlechte Idee, es in den Kauf von Grundstücken und Häusern direkt an der Eisenbahnlinie zwischen Novi Sad und Subotica zu investieren.

Bačka Topola (FotoShutterstock/Branko Askovic)

Wie sieht die Situation in Vojvodina aus?

In der Vojvodina, wo eine verstärkte Bautätigkeit zu beobachten ist, ist die Situation nicht überall gleich. Dieser Unterschied in der wirtschaftlichen Entwicklung hängt streng vom Grad der Infrastrukturentwicklung ab, d. h. von der „Gravitationskraft“, die zwischen den Städten herrscht, stellt der Gesprächspartner von eKapija fest:

- Diese Gravitationskraft errechnet sich (grob) wenn man die Einwohnerzahl durch die Anzahl der Kilometer, die die Städte auseinander liegen, dividiert, plus Verkehrsanbindung. Aufgrund der hohen Konzentration und der direkten Flugverbindung besteht beispielsweise eine größere Verbindung zwischen Belgrad und Wien als zwischen Belgrad und Sombor.

Er weist auch darauf hin, dass die größten Chancen eben dort liegen, wo die Verantwortung am meisten vernachlässigt wird. Die Vojvodina und ihre Städte haben parallel zur Entwicklung der neuen regionalen Verkehrsinfrastruktur unzählige großartige Möglichkeiten.

- Natürlich hängt alles davon ab, inwieweit der private und staatliche Sektor, sowie die lokalen Behörden, das Potenzial einer direkteren Verbindung verschiedener Teile der Vojvodina durch neue Verkehrsnetze und die damit verbundene kommunale Infrastruktur erkennen und nutzen werden - meint Marković.

Obrenovac verzeichnet von Jahr zu Jahr eine Zunahme an Baugenehmigungen

Im Laufe des Jahres 2022 wurden 10 Standortauflagen und 9 Baugenehmigungen für die Errichtung von Mehrfamilienwohnhäusern im Referat für Stadtplanung und kommunale Bauangelegenheiten, Referat zur Durchführung des Einheitlichen Verfahrens, erteilt, sagt die GO Obrenovac gegenüber eKapija.

- Seit Anfang 2023 wurden Standortauflagen und zwei Baugenehmigungen für die Errichtung der genannten Anlagen an drei Standorten erteilt, ein Antrag auf Erteilung von Standortauflagen und ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung befinden sich derzeit im Verfahren - wird erläutert.

Die Vorteile von Obrenovac für den Bau von Mehrfamilienhäusern sind, laut dieser Stadtgemeinde, die Nähe zu Belgrad, die Verkehrsanbindungen (in der Nähe der Autobahn Miloš Veliki), niedrigere Preise für Bauland, kommunale Einrichtungen.

- Bezüglich der Entwicklung der Gemeinde in der Zukunft hinsichtlich des Baus von Mehrfamilienhäusern gibt es von Jahr zu Jahr eine Zunahme der erteilten Genehmigungen.

Diesbezüglich wird erwartet, dass die Anzahl der Anfragen in Zukunft zunehmen wird, aber um solchen Anfragen gerecht zu werden, ist es auch notwendig, dass die Entwicklung der kommunalen Infrastruktur sowie anderer unterstützender Inhalte eine zunehmende Tendenz hat (Schulen , Kindergärten, Gesundheitswesen, Sozialdienste...) - wird unserem Portal mitgeteilt

Obrenovac (FotoShutterstock/BalkansCat)

Die Bauindustrie zwischen Hammer und Amboss weckt neue Trends

Die Bauindustrie in Serbien befindet sich zwischen Hammer und Amboss. Einerseits nimmt der Mangel an qualifizierten Ingenieuren und Auftragnehmern zu. Andererseits steigen die Materialpreise stetig. Zudem zeigt die Nachfrage keine Ermüdungserscheinungen – sogar rund 90 % der Wohnungen im Neubau werden gegen Barzahlung und nicht gegen Wohnungsbaudarlehen gekauft, erinnert unser Gesprächspartner.

- In der Zusammenarbeit dieser gegensätzlichen Kräfte entstehen neue Trends des effizienteren Bauens, der Anwendung von Systemlösungen und neuen Technologien sowie der Zusammenschluss von Firmen und Unternehmen, die verschiedene Formen von schlüsselfertigen Dienstleistungen anbieten. Sie suchen nach Lösungen, die schneller, besser und intelligenter sind. Die BIM-Implementierung wird zur Pflicht, und die Digitalisierung der Bauindustrie in Serbien wird immer schneller und weiter verbreitet - sagt Marković.

Er weist auch darauf hin, dass der erwähnte Überlebenskampf am Markt sehr gefährlich sein kann.

- Wir haben nämlich eine Situation, in der einige Unternehmen in den letzten Jahren mehr als zwei- oder dreimal gewachsen sind. Dieses anorganische Wachstum bringt die Herausforderung mit sich, Menschen zu organisieren und zu führen, deren Charakter nicht unbedingt komplementär ist. Darüber hinaus gibt es einen enormen Mangel an Führungskräften auf hoher und mittlerer Ebene, sowie an Personen, die Erfahrung in der Arbeit an Großprojekten haben. Die Beteiligung an Megaprojekten kann entweder große Gewinne oder große Verluste mit sich bringen, aber kaum jemand rechnet mit dem schlimmsten Szenario - sagt der Gesprächspartner von eKapija.

„Projekte wie die Marine Dorćol wird es überall geben“

Die Supergentrifizierung wird eine völlig neue Dimension annehmen, die sich die meisten Menschen kaum vorstellen können, glaubt Marković und behauptet, dass es Projekte wie die Marine Dorćol überall geben wird. Ohne staatliche Eingriffe in den Immobilienmarkt wird es zu einer Umverteilung des Kapitals nach den Pareto-Verteilungsregeln kommen, und die Kluft zwischen Superreichen und Superarmen wird immer größer werden.

- Es gibt da einen unsichtbaren Effekt der Diaspora, die mehr als eine Million Menschen zählt, von denen derzeit mindestens 100.000 es vorziehen, Immobilien in Serbien zu kaufen. Darüber hinaus sind mehr als 200.000 Russen allein nach Belgrad gezogen, die von der langfristigen Anmietung von Immobilien zum Kauf übergehen werden, was die lokale Bevölkerung weiter an die Peripherie drängen wird. Uns erwarten das gleiche Szenario, das Montenegro vor einigen Jahren durchgemacht hat - erklärt er und fügt hinzu:

- Die Ungleichheit im monatlichen Einkommen wird seine Parallele im Raum haben, also werden wir „räumliche Enklaven“ und „Luxus-Eigentumswohnungen“ haben, die im Ozean der Armut schwimmen.

Abbildung (Fotoah_fotobox/shutterstock.com )

Marković sagt auch, dass mit einem enormen Anstieg der Nachfrage nach Produkten im „Lux“- und „Premium“-Segment zu rechnen ist:

- Die heimische Wirtschaft und Produktion werden mit diesem Wachstum nicht Schritt halten können, und wir werden sicherlich einen Importanstieg von Luxusgütern, Möbeln und Ausrüstungen haben. Gleichzeitig wird als Folge der Inflation eine Schwächung der Mittelschicht sowie ein Nachfragerückgang nach allen Formen von Produkten und Dienstleistungen der „mittleren Kategorie“ erwartet.

Er kommt zu dem Schluss, dass Belgrad und andere Städte keine Megalopolen sind, wie beispielsweise jene die in Amerika aufzufinden sind:

- Es ist jedoch ziemlich sicher, dass sich das Konzept einer linearen Stadt in unserem Land in irgendeiner Weise manifestieren wird, gerade als Folge der Verkehrsverbindung zwischen Belgrad und Subotica, dh Belgrad und Budapest.

Aleksandra Kekić

Unternehmen

Republički geodetski zavod Beograd

Republički zavod za statistiku

Gradska opština Obrenovac