Prijava

Moja eKapija

Kontakt

Početna

Nekretnine

Urbanističke priče

Procvat gradnje u okolini velikih srpskih gradova - Super džentrifikacija dobiće razmere koje većina ljudi teško može da zamisli

Izvor: eKapija

Nedelja, 26.03.2023.

13:10

Komentari

Podeli

Ilustracija (Foto: Pixabay/Nikguy)

Prema izveštaju Republičkog geodetskog zavoda za 2022. godinu, tržište nepokretnosti u Srbiji nastavlja sa rastom već četvrtu godinu zaredom i to mereno brojem ostvarenih transakcija prometa i ukupne vrednosti kupoprodaja. Ukupna vrednost tržišta nepokretnosti u 2022. dostigla je 7,5 mlrd EUR, što je 22% više u poređenju sa 2021.

Prodaja stanova povećana je za 3%, garažnih prostora za 23%, poslovnih prostora za 2%, dok je broj prodatih kuća ostao na istom nivou kao prethodne godine.

Teritorijalno, najviše prodaja nepokretnosti ostvareno je u Vojvodini (35% svih kupoprodaja), Šumadiji i Zapadnoj Srbiji (25% svih kupoprodaja), Gradu Beogradu (24%), dok su Južna i Istočna Srbija zabeležile najmanji broj transakcija (16%).

Ovaj podatak ukazuje na to gde je najveća potražnja za nekretninama, ali i gde bi investitori trebalo da fokusiraju svoj novac i projekte. Već godinama unazad migracije ka većim centrima pokazuju da se veliki gradovi šire, dok manji gube trku.

- Pažnju korisnika i kupaca privlače i naseljena mesta izvan velikih gradskih centara, a investitori pokušavaju da isprate nove trendove na tržištu. U ovom slučaju potražnja prethodi ponudi, a ne obrnuto. Investitori nisu pokretači ovih promena - kaže za eKapiju menadžer za razvoj Dragan Marković sa portala Gradnja.

U januaru izdato manje dozvola

Poslednji podaci Republičkog zavoda za statistiku pokazuju da je u januaru ove godine izdato 1.568 građevinskih dozvola, što predstavlja smanjenje od 7,9% u odnosu na isti period prethodne godine. Od ukupnog broja dozvola izdatih u januaru, 76,7% dozvola odnosi se na zgrade. Ako se posmatraju samo zgrade, 77,3% dozvola izdato je za stambene, a 22,7% za nestambene zgrade.

- Dolazi do ukrupnjavanja investicionog kapitala. Za posledicu to ima smanjenje broja građevinskih dozvola, ali istovremeni rast mega-projekta koji imaju po više desetina i stotine hiljada kvadrata. Paralalno s time, pojedini projektni biroi i izvođačke firme naglo rastu kako bi mogle da odgovore na nove potrebe tržišta. S druge strane, srednji i mali biroi se bore za opstanak na tržištu - napominje naš sagovornik.

Prijavljena je izgradnja 2.903 stana, s prosečnom površinom od 69,4 m². Od ukupnog broja stanova u novim stambenim zgradama 8,3% stanova biće građeno u zgradama s jednim stanom, s prosečnom površinom od 139,3 m², a 90,7% stanova biće građeno u zgradama s tri stana i više stanova, i njihova prosečna površina biće znatno manja i iznosiće 62,1 m².

Predviđena vrednost radova novogradnje u januaru 2023. iznosi 90,5% od ukupno predviđene vrednosti radova. Posmatrano prema oblastima, najveća građevinska aktivnost očekuje se u Beogradskoj oblasti, 41,1% od predviđene vrednosti novogradnje, zatim slede Sremska oblast (15,7%), Nišavska oblast (7,1%), Južnobačka oblast (6,2%), Šumadijska oblast (6,0%) i Raška oblast (5%), dok se učešća ostalih oblasti kreću do 3%.

Ilustracija (Foto: fconst2004/Pixabay)

Povećanje cena nije ispraćeno povećanjem kvaliteta

Cena stanova u novogradnji je u velikim gradovima postala neracionalno velika, dok kvalitet života strmoglavo opada. Gužva u saobraćaju i zagađenje vazduha su samo neki od urgentnih problema, dodaje Marković i nastavlja:

- Ali, imamo neku čudnu situaciju da povećanje cena nije ispraćeno povećanjem kvaliteta, već upravo suprotno. No, zbog mehaničkih migracija potražnja je velika, te smo potisnuti ka periferiji. Osim toga, kako kaže, pitanje koji mnogi ljudi sa dovoljno kapitala sebi postavljaju jeste: zašto bih živeo u stanu koji ću platiti 4.000 EUR/m², kada mogu sebi da sagradim kuću iz snova za 2.000 EUR/m2?

Gde uložiti?

Kao posledica korone, drugi novi trend je pojava vikend naselja, stambenih kompleksa kuća i letnjikovca u prirodi (iznajmljivanje vikendica na dan), jer su ljudi osetili koliko nas naši gradovi zapravo guše i sputavaju.

- Iako najveću pažnju privlače mesta na Avali, Kosmaju, Fruškoj gori i drugim planinama kao što su Zlatibor ili Kopaonik, zapravo najinteresantnija su ona mesta kroz koje prolazi ili će proći brza pruga Beograd-Subotica. Nova Pazova, Stara Pazova, Inđija i Sremski Karlovci su izuzetno atraktivni za živo i interesantni za ulaganja – ističe Dragan Marković.

Međutim, mesta kao što su Kisač, Vrbas, Mali Iđoš i Bačka Topola biće žarišta budućeg ekonomskog razvoja naročito na tržištu nekretnina, napominje.

- Ko ima kapitala, možda ne bi bilo loše da ih uloži u kupovinu placeva i kuća upravo na liniji železnice koja se pruža između Novog Sada i Subotice.

Bačka Topola (Foto: Shutterstock/Branko Askovic)

Kakva je situacija u Vojvodini?

Kada je reč o Vojvodini, u kojoj je uočena veća građevinska aktuvnost, nije svuda slična situacija. Ova razlika u ekonomskom razvoju dikretno zavisi od stepena razvoja infastrukture, odnosno "gravitacione moći" koja vlada između gradova, napominje sagovornik eKapije:

- Ta gravitaciona moć se (okvirno) računa kada se broj stanovnika podeli sa brojem kilometra na kojoj su gradovi udaljeni, plus saobraćajna povezanost. Zbog velike koncentracije i direktne avio veze, recimo, veća je povezanost između Beograda i Beča, nego Beograda i Sombora.

Ističe i da najveće prilika leži tamo gde je odgovornost najviše zapostavljena. Vojvodina i njeni gradovi, paralelno sa razvojem nove regionalne saobraćajne infrastrukture, imaju nebrojano velike mogućnosti.

- Naravno, to sve zavisi od stepena od kojeg privatni i državni sektor, ali i lokalne samouprave prepoznaju i iskoriste potencijal direktnijeg uvezivanja različitih delova Vojvodine pomoću novih saobraćajnih mreža, a i prateće komunalne infrastrukture - smatra Marković.

Obrenovac beleži porast broja građevinskih dozvola iz godine u godinu

U toku 2022. godine u Odeljenju za urbanizam i komunalno građevinske poslove, Odsek za sprovođenje objedinjene procedure, za izgradnju višeporodičnih stambenih objekata izdato je 10 lokacijskih uslova i 9 građevinskih dozvola, kažu za eKapiju iz GO Obrenovac.

- Od početka 2023. godine za izgradnju navedenih objekata na tri lokacije izdati su lokacijski uslovi i dve građevinske dozvole, a trenutno u proceduri je jedan zahtev za izdavanje lokacijskih uslova i jedan zahtev za izdavanje građevinske dozvole - preciziraju.

Prednosti Obrenovca za izgradnju višeporodičnih objekata su blizina Beograda, saobraćajna dostupnost (blizina autoputa Miloš Veliki), manja cena građevinskog zemljišta, komunalna opremljenost, smatraju u ovoj gradskoj opštini.

- Što se tiče razvoja opštine u budućem periodu po pitanju izgradnje višeporodičnih objekata, primećuje se porast izdatih dozvola iz godine u godinu. S tim u vezi očekivano je da broj zahteva raste i u budućnosti, ali da bi se udovoljilo takvim zahtevima potrebno je i da razvoj komunalne infrastrukture, kao i drugih pratećih sadržaja ima trend porasta (škole, vrtići, zdravstvena zaštita, socijalne službe....) - kažu za naš portal.

Obrenovac (Foto: Shutterstock/BalkansCat)

Građevinska industrija između čekića i nakovanja rađa nove trendove

Građevinska industrija u Srbiji nalazi se između čekića i nakovanja. S jedne strane, nedostatak kvalifikovanih inženjera i izvođača je sve veći. S druge strane, cene materijala stalno rastu. Osim toga, potražnja ne pokazuje znake zamora - čak se oko 90% stanova u novogradnji kupuje za gotovinu, a ne stambene kredite, podseća naš sagovornik.

- U sadejstvu ovih suprostavljenih sila javljaju se novi trendovi efikasnije gradnje, primene sistemskih rešenja i novih tehnologija, te udruživanje firmi i kompanija koje nude različite oblike usluga po sistemu "ključ u ruke". Traže se rešenja koja su brža, bolja i pametnija. BIM implementacija postaje obaveza, a digitilizacija građevinske industrije u Srbije postaje sve brža i rasprostranjenija - navodi Marković.

Ističe i da pomenuta borba za opstanak na tržištu može da bude jako opasna.

- Naime, imamo situaciju da su, u proteklih nekoliko godina, pojedine firme narasle po više od dva-tri puta. Taj neorganski rast sa sobom nosi izazov organizacije i vođenja ljudi koji nisu nužno komplementarni po karakteru. Osim toga, postoji ogroman defecit seniora i menadžera srednjeg nivoa, te ljudi koji imaju iskustvo rada na projektima velike razmere. Uključivanje u mega projekte može doneti ili velike dobitke ili velike gubitke, samo retko ko računa na scenario sa najgorim ishodom - navodi sagovornik eKapije.

"Projekata kao što su Marina Dorćol biće na sve strane"

Super džentrifikacija će dobiti jednu sasvim novu razmeru koju većina ljudi teško može da zamisli, smatra Marković i tvrdi da će projekata kao što su Marina Dorćol biće na sve strane. U nedostatku državne intervencije na tržištu nekretnina, doći će do preraspodele kapitala po pravilima Pareto distribucije, te će razlika između super bogatih i super siromašnih postati sve veća.

- Postoji to nevidljivo dejstvo dijaspore koja broji više od milion ljudi, a od čega barem 100.000 u ovom trenutku prefereira da kupi neku nekretninu u Srbiji. Osim toga, samo u Beograd se doselilo više od 200.000 Rusa koji će od dugoročnog iznamljivanja nekretnina preći u kupovinu, što će domaće stanovništvo potisnuti ka periferiji. Čeka nas indentični scenario kroz koji je Crna Gora prolazila pre nekoliko godina – ističe i dodaje:

- Disparitet u mesečnim primanjima imaće svoju paralelu i u prostoru, pa ćemo imati "prostorne enklave" i "kondominijume luksuza" koji plivaju u okeanu siromaštva.

Ilustracija (Foto: ah_fotobox/shutterstock.com)

Marković kaže i da se očekuje ogromno povećanje potražnje proizvoda u "lux" i "premium" segmentu:

- Ovaj rast domaća privreda i proizvodnja neće moći da isprati, te ćemo imati povećanje uvoza luksuznih dobara, nameštaja i opreme. Ujedno, kao posledica inflacije, očekuje se slabljenje srednje klase, te smanjenje potražnje sa svim oblicima proizvoda i usluga "srednje kategorije".

Zaključuje da Beograd i drugi gradovi nisu megalopolisi kakvi su, na primer, u Americi:

- Međutim, sasvim je izvesno da će se koncepcija linearnog grada na neki način manifestovati i kod nas, a baš upravo kao posledica saobraćajnog povezivanja Beograda i Subotice, odnosno Beograda i Budimpešte.

Aleksandra Kekić

Firme:

Republički geodetski zavod Beograd

Republički zavod za statistiku

Gradska opština Obrenovac

Tagovi:

tržište nepokretnosti u Srbiji

prodaja stanova

brza pruga Beograd Subotica

građevinska industrija u Srbiji

super džentrifikacija

Komentari

Vaš komentar

Rubrike za dalje čitanje

Retrospektiva investicija

Potpuna informacija je dostupna samo komercijalnim korisnicima-pretplatnicima i neophodno je da se ulogujete.

Zaboravili ste šifru? Kliknite OVDE

Za besplatno probno korišćenje, kliknite OVDE

Pratite na našem portalu vesti, tendere, grantove, pravnu regulativu i izveštaje.

Registracija na eKapiji vam omogućava pristup potpunim informacijama i dnevnom biltenu

Naš dnevni ekonomski bilten će stizati na vašu mejl adresu krajem svakog radnog dana. Bilteni su personalizovani prema interesovanjima svakog korisnika zasebno, uz konsultacije sa našim ekspertima.