Mina Kalezić, Vertriebs- und Marketingdirektorin bei CBS International - Wohnimmobilien immer noch die sicherste Geldanlage

Quelle: eKapija

Mittwoch, 30.03.2022.

19:20

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Podeli

Der Wohnimmobilienmarkt ist das Segment, das sich seit dem zweiten Halbjahr 2020 am schnellsten erholt hat, und Neubauten machen über 40 % der Gesamtzahl der Vertriebs- und Kauftransaktionen aus. Wie Mina Kalezic, Sales and Marketing Director von CBS International, gegenüber dem Erfolgstagebuch sagt, ist zu erwarten, dass sich Investoren vor allem auf Standorte konzentrieren werden, die einen mehrphasigen Bau und damit das Potenzial für eine weitere Wertsteigerung ermöglichen, der auf die zu erwartenden steigenden Baupreise reagieren kann.

Wir sprachen auch über die Entwicklung von Belgrad, die Vorteile neuer Gebäude im Vergleich zu alten und Prognosen für die kommende Zeit.

In welche Richtung wird die Entwicklung des Wohnungsbaus in Serbien gehen – wo gibt es Raum für Wachstum und Investitionen?

– Obwohl wir auf dem Immobilienmarkt immer noch nicht von einer Zeit nach der Pandemie sprechen können, können wir sagen, dass der Wohnimmobilienmarkt das Segment ist, das sich seit Beginn der Pandemie, genauer gesagt seit der zweiten Hälfte 2020, am schnellsten erholt hat. Der kontinuierlich positive Nachfragetrend mehrere Jahre vor der Pandemie, der sich vor allem in einer um ein Vielfaches höheren Anzahl verkaufter Einheiten in einem Kalenderjahr als der Anzahl gebauter Wohneinheiten widerspiegelte, wächst weiter als die sicherste Art der Geldanlage auf unserem Markt. Die primäre Nachfrage der Käufer ist nach wie vor auf Neubauten ausgerichtet, die mehr als 40 % der gesamten Verkaufs- und Kauftransaktionen ausmachen.

Obwohl der Mikrostandort selbst der wichtigste Parameter bei der Auswahl der Parzelle ist, die langfristig für die erwartete Investition und Rentabilität am sichersten ist, verzeichnen angesichts der eskalierenden Baukosten, begrenzten Lieferketten und der Verfügbarkeit von Arbeitskräften die Außenbezirke der Stadtgebiet von Belgrad auch unerwartet hohe Quadratmeterpreise. In Stadtteilen wie Karaburma oder Mali Mokri Lug gibt es Projekte, bei denen der Quadratmeterpreis in Neubauten 1.700 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter erreicht, ohne Mehrwertsteuer.

Auch die immer beliebter werdenden Nebenlagen, die attraktivsten für die touristische Vermietung, wie Avala, Kosmaj, Zlatibor, Vrnjacka Banja, verzeichnen Quadratmeterpreise von fast 2.000 Euro, bei einigen Projekten sogar mehr, während sich zu Beginn der Pandemie die ersten Projekte dieser Art zwischen 1.100 und 1.300 Euro pro Quadratmeter einer Wohnung oder eies Hauses bewegten.

Die Zahl der Käufer, die sich für einen Kapitalanlagekauf einer Wohnung zum Zweck der Weitervermietung entscheiden, hat seit der Pandemie deutlich zugenommen, insbesondere bei Mehrphasenprojekten in Lagen, die die mittlere und höchste Preisklasse ansprechen, also diejenigen, die die Preise halten. Deutlich wächst auch die Zahl der Käufer, die durch den Kauf in einer frühen Bauphase eines Projektabschnitts und den Weiterverkauf nach Bauabschluss einen bis zu doppelt so hohen Quadratmeterwert auf die Anfangsinvestition innerhalb von zwei bis drei Jahren realisieren.

Wie sehen Sie diesbezüglich die Entwicklung Belgrads – welches Wohnhauskonzept wird dominieren?

– Langfristig angesichts des Mangels an verfügbaren Standorten im zentralen Stadtkern, aber auch der Tatsache, dass solche Standorte einen erheblich höheren Baupreis diktieren, weil die Qualität der Ausbauarbeiten die höchste Zielgruppe von Käufern anzieht, können wir erwarten, dass sich Investoren vor allem auf Standorte konzentrieren werden, die eine mehrphasige Bebauung und damit das Potenzial für eine weitere Steigerung des Quadratmeterpreises ermöglichen, die auf die zu erwartenden steigenden Baupreise reagieren können.

Der Markt ist sehr aufnahmefähig für große Wohnanlagen mit 300+ Wohneinheiten, deren Erschließungsgrad, Zusatzausstattung und die Tatsache, dass es sich um infrastrukturell völlig eigenständige Siedlungen handelt, erfahrungsgemäß den Wert der Investition erhalten und einen deutlichen Sprung der Rendite auf bis zu 1.000 Euro verzeichnen, wenn man den ersten und den letzten Bauabschnitt vergleicht.

Auch moderne mehrstöckige Gebäude ziehen den höchsten Quadratmeterpreis an, aber auch einige der technologisch fortschrittlichsten Bautrends mit einem Wartungs- und Verwaltungsserviceniveau, das dem der luxuriösesten Hotels ähnelt. Dies sind genau die Beispiele von Wohnungen, für die sich die anspruchsvollsten und höchsten Nischen von Käufern interessieren, Ausländer, die in Belgrad in großen internationalen Unternehmen, Botschaften und diplomatischen Vertretungen arbeiten, was sie zu einem hervorragenden Investitionskauf mit sicherer Rendite macht.

Erwarten Sie Veränderungen auf dem Immobilienmarkt, im Sinne der Nachfrage, aber auch der Preise, und in welchem Zeitraum?

– Da es in der Immobilienwelt um zyklische Trends geht, die 3-5 Jahre andauern, erwarten wir keine nennenswerten Veränderungen der Quadratmeterpreise, sondern eher ein leichtes Wachstum der Preise bei Neubauten, bei Projekten die konzeptionell anders sind und den Käufern mehr bieten als der Kauf einer Wohnung, die eine größere Anzahl von Phasen mit sich bringt, die im Laufe der Jahre einen steigenden Wert der gekauften Immobilie, aber auch des Quadratmeterpreises für den Investor bringt.

Auf der anderen Seite die aktuelle Vielfalt im Sinne von Standorten und Investorenzahlen, bei denen eine beträchtliche Zahl von Investoren aus eigenen Mitteln baut und keine Unterstützung von Banken als Projektfinanzierer hat, sowie der sprunghafte Anstieg der Preise von Baumaterialien, könnten eine weitere Neuorientierung bei der Wahl des Bauplatzes beeinflussen, der das größte Baupotential birgt, bei gleichzeitiger Erhaltung und mit der Zeit der Wertsteigerung eines Quadratmeters.

Weniger attraktive Lagen, die einen bisher nicht gekannten, aktuell hohen Quadratmeterpreis nach sich ziehen und damit einen langfristigen Ausbau der begleitenden Infrastruktur, Kindergärten und Schulen erfordern, wecken bei Käufern kein Vertrauen bei Investitionen und für Investoren zunehmend unattraktiver werden, insbesondere angesichts des unvermeidlichen weiteren Anstiegs der Materialpreise, der diese Standorte angesichts einer möglichen mittelfristigen Rendite für Investoren bereits recht teuer macht.

Welche Vorteile von Neubauten gegenüber Altbauten würden Sie hervorheben und wie schlägt sich das in den Preisen nieder?

– Mit der Entwicklung moderner Projekte, die eine bemerkenswerte Bauqualität, professionelle Wartung und zusätzliche Funktionen wie Spielplätze für Kinder, Sportplätze, Haustierecken, einen privaten Park für die Mieter oder höchstens einen Pool und ein Spa-Center im Luxussegment der Projekte bieten, verlieren Altbauten an Attraktivität und stehen daher nicht im Vordergrund des Käuferinteresses.

Andererseits unterscheiden sie sich preislich nicht allzu sehr von Neubauten, wenn es um die attraktivsten Standorte geht, die nicht an Wert verlieren, sondern teilweise sogar mit den höchsten Quadratmeterpreisen in Belgrad gleichziehen. Natürlich sind dies einzigartige Orte, an denen Neubauten entweder sehr selten oder unmöglich sind, wie z.B. die ersten Straßenzeilen gegenüber von Kalemegdan, was natürlich auch in den Großstädten der Welt der Fall ist.

Was die Investition und damit den Quadratmeter-Endpreis für solche Immobilien zusätzlich erhöht, ist die Tatsache, dass sie sicherlich zusätzliche Renovierungsinvestitionen erfordern, die Unmöglichkeit, das Aussehen und den Zustand der Fassade oder des Eingangsbereichs zu beeinflussen, oder die Unzulänglichkeit oder das Fehlen einer professionellen Wartung.

Auch bestimmte Teile von Stadtgebieten, die von Käufern bevorzugt werden, in denen Neubauten jedoch selten sind, wie Bezanijska Kosa oder das Gebiet um die Arena in Novi Beograd, verzeichnen praktisch konstant gleiche Quadratmeterpreise für Alt- und Neubauten.

Die Pandemie liegt hinter uns, aber es gibt eine neue Krise, die durch den Preisanstieg verursacht wird. Wie spiegelt sich all dies im Wohnungsbau wider und was sind Ihre Prognosen für die vor uns liegende Zeit?

Im Vergleich zu Zagreb, Ljubljana, aber auch Rumänien, Bulgarien, die Mitglieder der Europäischen Union sind, ist Belgrad in die Pandemie mit den höchsten Quadratmeterpreisen, einer steigenden Anzahl erteilter Baugenehmigungen und mit Ausnahme des Zeitraums in der ersten Hälfte des Jahres 2020 eingetreten. Eine noch höhere Nachfrage und hoche Quadratmeterpreise in den Jahren 2021 und 2022 problemlos weiter verzeichnet, was auch in zahlreichen Städten in ganz Serbien der Fall ist, sowie in sekundären touristisch attraktiven Standorten. Beispiele für eine derart intensive Bebauung, deutlich höhere Quadratmeterpreise oder Käuferinteressen gab es bisher nicht.

Wir können daher mit einer Fortsetzung des leichten Anstiegs der Quadratmeterpreise, vor allem bei Neubauten und Projekten, die in mehreren Phasen gebaut werden, sowie einer erhöhten Nachfrage rechnen, wenn man bedenkt, dass Investitionen in Immobilien in unserem Markt mit Abstand die sicherste und lukrativste Art der Geldanlage sind sowie eine intelligente Art zu sparen.

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