(AG Nekretnine) Šoping centri i Srbija

Šoping centri su kao novost maloprodaje nastali početkom prošlog veka. Šoping centri danas, kao nezavisne institucije, svojim sociološkim, ekonomskim i investicionim značajem zauzimaju posebno mesto u pomenutim naukama. Srbija kao zemlja u tranziciji, sa privredom u ponovnom razvoju, ali sa značajnim brojem stanovnika u regionu, potrošački orijentisanim, predstavlja pravi izazov za investitore u šoping centre.

Sa svim ovim atributima Srbija, posebno Beograd, do danas su trebali da imaju bar nekoliko šoping centara, ali se to na žalost za sada nije desilo.

U zemljama u tranziciji investitori u šoping centre traže:

- Dobru lokaciju;

- Sigurnu makro-ekonomsku situaciju;

- Određeni nivo zarada stanovnika;

- Razvijenost domaće privrede;

- Brojne usaglašenosti sa međunarodnim trgovinskim konvencijama;

- Razvijenu infrastrukturu, neophodne logističke i skladišne prostore;

Imajući u vidu ne postojanje nijednog većeg šoping centra u Beogradu, uspešnost prvog šoping centra verovatno neće zavisiti prevashodno od lokacije, već bi najvažnija bila činjenica da bi to bio prvi šoping centar na tržištu grada. Neki investitori su već pre par godina kupili, zakupili, odnosno “zauzeli” najbolje lokacije za šoping centre u Beogradu, ali još nisu počeli sa radovima. Cena i prinos kapitala, kao posledica opšteg poslovanja, presudni su za odluku investitora da otpočnu izgradnju soping centra. Sa druge strane, cena kapitala zavisi od makroekonomske situacije i rejtinga zemlje.

(Delta City 67 Novi Beograd)

Jedan od osnovnih preduslova za pozitivno poslovanje šoping centara je postojanje određenog nivoa zarada stanovništva neophodnog da bi postojala veća kupovna moć. Ona će generisati prihod u maloprodaji, a samim tim i prinos na investiciju u šoping centre. Razvijenost domaće privrede utiče kako na nivo zarada, tako i na snabdevanje i logistiku trgovaca, korisnika šoping centra, odnosno određuje koliko robe će biti iz uvoza a koliko iz domaće proizvodnje. Sa tim u vezi je i usaglašenost sa međunarodnim trgovinskim konvencijama koje moraju biti na snazi kako bi trgovci imali jasna pravila prilikom snabdevanja iz inostranstva. Takođe, bez neophodnih logističkih i skladišnih prostora vrlo je teško i skupo organizovati bilo kakav veći nivo ozbiljnije trgovine. Možda je povećanje investicija u ove nekretnine u poslednjih godinu dana prava reakcija investitora na „najavljene rastuće potrebe“ dolazećih promena.

Situacija u Beogradu

Ipak, danas raduje činjenica da su više velikih šoping centra u Beogradu u početnoj fazi razvoja i da se može očekivati da ćemo do kraja sledeće godine dobiti barem dva ozbiljna šoping centra. Pogotovo je bitno što za započete šoping centre postoji lista čekanja zakupaca, na kojoj se nalaze kako domaće tako i strane firme. Obzirom da je reč o gradskim šoping centrima, njihova planirana veličina (od 40.000 m2 pa na više), pokazuje ozbiljnost investitora i investicija. Investiciona vrednost ovih šoping centara kreće se od 60 pa do preko 100 miliona evra. Sigurno je da će ovakav razvoj šoping centara u Beogradu doneti značajne promene kako u načinu snabdevanja, tako i svakodnevnom životu populacije od 7 do 77 godina starosti.

Poslovni centar Ušće

Šoping centri nisu samo mesta snabdevanja, oni su danas i centri društvenih i zabavnih događanja. Savremeni šoping centri pored klasične trgovine robama i uslugama, imaju u svom sadržaju barove, restorane, bioskope, pa i različite rekreacione sadržaje.

(Delta City 67 Novi Beograd)

S obzirom da će izgradnjom šoping centara nastati kvalitetna i „tešnja“ konkurencija između njih, važno je sagledati šta će uticati na njihov bolji ili lošiji uspeh.

Karakteristike i upoređenje

Na prvom i najznačajnijem mestu je lokacija, lokacija i lokacija. U analizi lokacije treba uzeti u obzir:

- Gravitacionu masu potrošača i njihovu strukturu;

- Pristupnost, sopstvenim i javnim prevozom;

- Saobraćajnu propusnost tog dela grada i njegovu vezu sa ostatkom grada;

- Broj parking mesta;

Sledeća bitna odrednica uspešnosti jednog šoping centra je kompozicija njegovih korisnika, zakupaca (tenant mix). Uglavnom gradski šoping centri imaju jednog ili dva velika zakupca, koji zauzimaju dobar deo centra i svojim značajem utiču na generisanje dodatne tražnje u celom centru (tzv. sidraši ili tenant anchors). Najčešće su to velike prodavnice prehrambene i mešovite robe. Ali to mogu biti i dečije igraonice, rekreativni sadržaji (fitness, kuglane i sl.), zabavni sadržaji (barovi, restorani), kulturni sadržaji (bioskopi) i slično. Veoma je važno prilagoditi sastav zakupaca odnosno uskladiti ga sa potrebama gravitacione mase potrošača.

(Vero centar Beograd)

Šoping centri u gradskom jezgru, pored turista i posetilaca grada mogu da računaju i na stanovnike iz susedstva. U njima je velika zastupljenost ekskluzivnih radnji, barova i restorana brze hrane. Ako je šoping centar u okviru poslovnog okruženja, sigurno je da će on raditi od par sati nakon početka radnog vremena do par sati nakon završetka radnog vremena svog okruženja, odnosno kupaca.

(Vero centar Beograd)

U takvom šoping centru potrošači će tražiti ekskluzivne radnje, barove, restorane, rekreativne i kulturne sadržaje. Ukoliko je šoping centar van poslovne zone ili gradskog jezgra on bi trebao da računa da će kupci dolaziti u njega namenski, radi većih nabavki. U tom slučaju prodavnice prehrambenih proizvoda, tehnike, nameštaja, kao i neki specijalni sadržaji trebali bi da imaju veću zastupljenost. Kod ovih centara broj parking mesta, pristupačnost i saobraćajna propusnost lokacije će igrati značajnu ulogu.

Faktor upravljanja i održavanja šoping centra je možda od najvećeg značaja za rad centra, bez obzira da li je „property menadžment“ odabran od strane investitora ili operatera. Sveukupni menadžment će procenjivati i odlučivati o pogodnosti lokacije, uzimajući u obzir sve navedene faktore, odlučivati o sastavu zakupaca, i brinuti o kvalitetnoj usluzi zakupcima šoping centra.

Započeti šoping centri sigurno neće zadovoljiti sve potrebe i mogućnosti dvomilionske prestonice. Prema nezvaničnim pokazateljima Beograd ima prostora za 700-800 hiljada metara kvadratnih šoping centara. Ova činjenica garantuje da se razvoj beogradskih šoping centara neće završiti na uskoro započetim šoping centrima.

Miloš Srejić

Head of Real Estate Department

HVB Banka Srbije i Crne Gore a.d.

/[email protected]

Komercijalni korisnici Ekapije imaju privilegiju jeftinije pretplate i oglašavanja u AG NEKRETNINAMA. Pogledajte kakve smo privilegije obezbedili za Vas.