Investicioni kreditni rejting i tržište nekretnina u Srbiji

S&P je 4.10.2024. poboljšao kreditni rejting Srbije na investicioni nivo BBB-, prethodna ocena BB+, čime je prvi put u istoriji Srbije dobila investicioni kreditni rejting. Druge velike agencije za kreditni rejting, kao što su Fitch i Moody's, će verovatno slediti taj primer sa svojom sledećom procenom kreditnog rejtinga Srbije, što će dodatno poboljšati finansijsku reputaciju Srbije.

Nekoliko dana kasnije Srbija je dogovorila novi aranžman "Instrument za koordinaciju politika (PCI)" sa MMF-om koji će početi da se primenjuje od 2025. Instrument za koordinaciju politike (PCI) je ne-finansijski aranžman koji je kreirao MMF kako bi pomogao zemljama da pokažu svoju posvećenost ekonomskim reformama i da im se omogući finansiranje iz drugih izvora. U isto vreme, MMF je uspešno zaključio četvrtu i poslednju reviziju postojećeg stand-by aranžmana od 2,4 mlrd EUR, koji je Srbija dogovorila iz predostrožnosti. Prvobitno je odobren u decembru 2022. kako bi se podržao oporavak Srbije od posledica Covid-a 19 i da bi se održala makroekonomska stabilnost. MMF je izdao prognozu rasta BDP Srbije od 3,9% u 2024. i od oko 4,25% u narednim godinama. Prema izveštajima medija, ova poboljšana prognoza rasta srpske ekonomije je posledica "odličnih performansi u sektoru građevinarstva i usluga tokom prve polovine 2024. godine".

Očekuje se da će novi BBB- rejting kao i PCI imati značajan pozitivan uticaj na srpsko tržište nekretnina. Najveći uticaj je, po našem mišljenju, poboljšana mogućnost srpskih investitora da obezbede investicioni kapital u inostranstvu, što je detaljnije objašnjeno dalje u tekstu.

Uticaj na pojedine klase nekretnina

Status investicionog ranga omogućuje Srbiji pristup širem krugu međunarodnih investitora koji mogu da ulažu samo u zemlje sa investicionim rejtingom. Ove dodatne investicije u srpsku ekonomiju će verovatno povećati potražnju za nekretninama, posebno u urbanim centrima kao što je Beograd, podižući cene nekretnina. Ovo će podstaći investitore u nekretnine da započnu nove investicione projekte, kreirajući tako propulzivnije i dinamičnije tržište nekretnina.

Za građane Srbije, nekretnine su oduvek bile najbolji način za očuvanje vrednosti novca i najsigurnija investicija, posebno u vreme ekonomske neizvesnosti. Sa rejtingom na investicionom nivou, sada i inostrani investitori mogu uvrstiti srpske stambene nekretnine u svoj investicioni portfolio, povećati tražnju na tržištu i tako prouzrokovati dodatno povećanje cena.

Gradovi poput Beograda i Novog Sada su glavne lokacije za ulaganja u stambene nekretnine zbog rastuće potražnje kako domaćih tako i stranih investitora. Pristupačne cene nekretnina u poređenju sa Zapadnom Evropom čine ove gradove posebno atraktivnim za strane investitore. Poboljšani kreditni rejting signalizira stabilnije ekonomsko okruženje, koje može povećati poverenje potrošača i podstaći domaće i strane kupce da investiraju u stambene nekretnine. Veća potražnja obično dovodi do povećanja cena nekretnina.

Predviđamo povećanje interesovanja za ulaganja u nekretnine i od strane srpske dijaspore i stranaca koji žive u Srbiji koji će želeti da iskoriste beneficije rastućeg tržišta nekretnina. Međutim, savremeni kupci stambenih nekretnina sve više traže moderne nekretnine opremljene visokokvalitetnim sadržajima i održivim dizajnom. Investitori bi trebalo da se fokusiraju na ekološki prihvatljivu građevinsku praksu i energetski efikasne zgrade.

Sa sve većim brojem stranih investitora i lica koji se useljavaju u Srbiju dolazi do porasta potražnje za nekretninama za iznajmljivanje. Ovakav trend je povoljna prilika za vlasnike nekretnina za ostvarenje pasivnog prihoda od iznajmljivanja stanova. Očekuje se da će tržište iznajmljivanja rasti, posebno u Beogradu, gde su visoki prinosi od zakupa atraktivna opcija za investitore koji traže pasivni prihod. Dolazak stranaca, posebno visokokvalifikovanih, može dodatno povećati potražnju za nekretninama za iznajmljivanje.

Komercijalne nekretnine

Poslovni prostor: Postoji značajna potražnja za modernim kancelarijskim prostorom u Beogradu, podstaknuta dolaskom multinacionalnih korporacija koji osnivaju regionalna sedišta u Srbiji. Očekujemo nove domaće i strane investicije u izgradnju poslovnog prostora jer kompanije sve više traže kvalitetan kancelarijski prostor. Ovakav trend će se nastaviti sa daljom integracijom srpske privrede u svetska tržišta.

Maloprodajne nekretnine: Sa povećanim ekonomskim rastom (vidi gore projekcije MMF-a) dolazi do povećanja lične potrošnje a time i do povećanja potreba za maloprodajnim nekretninama. Očekuje se da će maloprodajne nekretnine u urbanim područjima privući investitore koji traže stabilne prinose na uloženi kapital. Porast e-trgovine dovodi do povećane potražnje za logističkim i distributivnim centrima.

Logistika i distribucija: Strateška lokacija Srbije u Evropi i sve bolja transportna infrastruktura čine Srbiju atraktivnim čvorištem za logistiku i distribuciju. Očekuje se da će investicije u industrijske nekretnine, uključujući logističke i proizvodne nekretnine porasti jer investitori žele da investiraju u privredni rast i transportnu infrastrukturu Srbije. Centralna lokacija Srbije na Balkanu i njena mreža sporazuma o slobodnoj trgovini povećavaju njenu privlačnost kao logističkog i proizvodnog čvorišta za međunarodne kompanije, što će zahtevati odgovarajuće investicije u nekretnine radi zadovoljavanja potreba takvih kompanija. Trend prenosa proizvodnih kapaciteta (nearshoring) iz Kine i drugih azijskih zemalja bliže potrošačkim tržištima u Evropi takođe bi trebalo da podstakne potražnju za industrijskim nekretninama.

Investicije u hotele i odmarališta: Sa sve većom popularnošću Srbije kao turističke destinacije, postoji potencijal za rast u Sektoru ugostiteljstva. Strani investitori će želeti da iskoriste ovaj trend ulaganjem u gradske hotele i banjska ili planinska odmarališta. Mnoge popularne turističke destinacije poput Vrnjačke Banje, Zlatibora ili Kopaonika su bili svedoci građevinskog buma i prodaje stanova za odmor. Ovo će se verovatno nastaviti pošto će sve veći broj stranih investitora i dijaspora kupovati takve apartmane za odmor ali i kao investiciju. Manifestacije kao što je EXPO 2027 će dodatno da privuku interesovanje za investicije u turizam i ugostiteljske objekte.

Kao zaključak, očekuje se da će investicioni rejting povećati atraktivnost različitih klasa nekretnina na srpskom tržištu, posebno stambenih, poslovnih, industrijskih i turističkih nekretnina. Ove nekretnine nude obećavajuće prinose na uloženi kapital kako stranim tako i domaćim investitorima koji žele da uđu ili prošire svoje aktivnosti na srpskom tržištu.

Uticaj na finansiranje nekretnina

Povećana strana ulaganja

Očekuje se da će investicioni rejting privući više stranih investitora u nekretnine u Srbiju. Investitori su generalno skloniji ulasku na tržišta koja pokazuju finansijsku stabilnost i potencijal rasta. Strani institucionalni investitori mogu biti strateški (investitori koji samostalno grade projekte ili kroz zajednička ulaganja sa lokalnim investitorima) ili finansijski (investicioni ili dužnički fondovi).

Mnogi institucionalni investitori su ograničeni da ulažu u zemlje neinvesticionog ranga. Novi investicioni status Srbije otvara srpsko tržište ovim investitorima, što će dovesti do povećanog priliva kapitala u Srbiju.


Niža cena kreditnog finansiranja

Srpski bankarski sektor je dobro kapitalizovan i likvidan, što olakšava projektno finansiranje nekretnina. Lokalni projekti se uglavnom finansiraju depozitima građana u bankama. Shodno tome, troškovi finansiranja koje finansiraju domaće banke određuju se referentnom kamatnom stopom koju utvrđuje NBS i komercijalnim kamatnim stopama koje određuju domaće banke. U poslednjem razmatranju referentne kamatne stope u oktobru 2024. godine, NBS je zadržala kamatnu stopu na nepromenjenom nivou od 5,75%, ali Erste Banka predviđa da će NBS smanjiti referentnu kamatna stopa za 0,25% na 5,5% do kraja 2024. godine.

Neki veliki investitori bi mogli u srednjem roku da budu u mogućnosti da se pozajme od stranih banaka ili privatnih dužničkih fondova u inostranstvu. Rejting investicionog ranga obično dovodi do nižih troškova zaduživanja i za državni i za privatni sektor. To znači da investitori mogu da obezbede kredite po povoljnijim kamatnim stopama, čineći projekte nekretnina finansijski isplativijim.

Lakši pristup investicionom kapitalu