Tematski bilten
Nekretnine i gradnja - Investicije koje mijenjaju tržište
Milorad Miško Mišković, Karlin Port Real Estate - Moj praško-srpski svijet nekretnina i životna utakmica sa dva produžetka
Posle više od 30 godina praškog sveta nekretnina, veliki planovi za rodnu Srbiju i Crnu Goru - Milorad Miško Mišković (Foto: Mia Mirelli)
Iako bi danas verovatno 99 posto mladih ostalo u zemlji u kojoj su njihovi roditelji - očevi već ostvarili značajan poslovni uspeh i stekli status priznatih na domaćoj sceni, jedan mladić je sa svojih, tog dana napunjenih 23 godine, posle odsluženog vojnog roka i studija na dva fakulteta, a sa namerom da tamo završi studije, iz Beograda otišao u Prag, želeći da izbegne upravo to - da živi u senci svoga oca. A opet – upravo oca danas smatra najzaslužnijim za sopstveni uspeh.
A sve što je posle te vojske i odlaska u Prag usledilo je dostojno jednog dobrog scenarija za film, a on će reći i materijala za knjigu, i to ne samo za onu kakva se od njega očekuje – o tajnama zanata,kakvu je baš nedavno objavio njegov prezimenjak i kolega u real estate, već za tri knjige...
Kako se obreo u nekretninama
Jer materijala u životu sagovornika eKapije, sudeći po onome što je u potpuno otvorenom razgovoru za naš portal izneo, ima za nečija tri života... Počev od perioda kada je, paralelno sa studijama u Beogradu, a "ispod radara" roditelja, u jednom stanu u Beogradu sa svoja dva druga otvorio prvu firmu koja se bavila prometom naftnih proizvoda, a onda potom i iskustva prodavca drvenih igračaka na Karlovom mostu i na Staromēstkém námēstíma u Pragu.
Potom je dan posle završetka studija preko oglasa našao posao u američkoj reklamnoj kompaniji Webb Write International, a onda je usledio rad za to vreme vodeću, nemačku konsultantsku kuću u sferi komercijalnih nekretnina Müller International, odakle ga je preuzela najveća svetska konsultantska kompanija u oblasti komercijalnih nekretnina Jones Lang LaSalle (JLL). I tu se, kako bi on rekao, igrom slučaja našao u real estate-u. Godine 2000. prešao je u Karlin Group, koju je godinama finansirao Marc Rich, jedan u to vreme najpoznatijih svetskih investitora, a inače osnivač kompanije Glencore, koja mu je u 12 godina saradnje i upravljanja njome - prvo je bio komercijalni direktor, a kasnije i generalni direktor i jedan od partnera kompanije - donela ne samo to da bude jedan od aktera čuvene revitalizacije nekadašnje industrijske četvrti Karlin (proces revitalizacije je pokrenut sada već davne 1997 i još uvek traje), nego da i sam sebe upozna i profiliše svoj stil developera. Uz gospodina Serge Borensteina, vodećeg partnera u kompaniji Karlin Group, kao što često kaže, upoznao je i zavoleo svet urbanizma, arhitekture, dizajna i svega lepog. I tako danas postao neko ko u svojim projektima uvek nastoji da iznad svega sačuva genius loci – duh, osobenost nekog dela grada...
Sačuvati duh nekog prostora jedan od imperativa tima Karlin Port Real Estate - idejno rešenje za staru železničku stanicu u centru Praga (Foto: arhitekta - Ivo Nahalka, ARCHINA Architects)
I, na kraju, kao posledica ogromnog iskustva i uspeha koji je u ovoj oblasti postigao, osnovao je 2012. godine kompaniju Karlin Port Real Estate. A u svoj svojoj dosadašnjoj poslovnoj karijeri u nekretninama, dugoj 30 godina, učestvovao je u više od 80 projekata u gradu Pragu i više od milion i po izgrađenih kvadrata, stambene i komercijalne funkcije.
Čaša žuči...
A kao što to biva sa čašom meda i čašom žuči, sagovornik eKapije je u ovom svom profesionalnom usponu, osim uobičajenih poslovnih, pa i političkih prepreka (jer što su projekti bivali veći, takva je bila i umešanost politike), bio bitku i sa najzloćudnijim protivnikom – kancerom. I to ne jednom, već dvaput. I te bitke su bile na život i smrt – sa sepsom, komom, gubitkom govora i mogućnosti hodanja, i iz obe bitke je naš sagovornik izašao kao pobednik. I posle toga ne samo da nije usporio u životu, nego je sa 150 ubrzao na 300 na sat, jer, kako kaže, toliko toga ga još čeka da uradi...
A neke od neostvarenih želja su i projekti vezani za njegov rodni Beograd i očevu rodnu Crnu Goru, gde želi da prenese sve ono znanje i umeće koje je za tri decenije života i rada sa najuspešnijim svetskim investitorima u centralnoj Evropi stekao. I upravo to je bila jedna od tema o kojoj je, osim brojnih drugih, vezanih za druge projekte na podrušju bivše SFRJ, pa i nekih - sasvim ličnih tema, za eKapiju govorio Milorad Miško Mišković, prezimenjak onog srpskoj javnosti poznatijeg, koga akter ove naše priče ubraja u nekolicinu ozbiljnih imena u real estate-u na našem, srpskom podneblju.
Retail park duž auto-puta Beograd-Zagreb
Jedan od projekata u kojima trenutno učestvuje a ima veze sa Beogradom, jeste retail park između centra grada i Aerodroma Nikola Tesla, na auto-putu Beograd-Zagreb.
- Reč je o projektu na površini od oko 25 hektara uz sam auto-put, koji, ukoliko se tako odlučimo, u toku sledećih 12 meseci kreće u realizaciju, odnosno počinje gradnja. U ovaj posao sam ušao sa mojim partnerima američko-izraelsko-srpskog porekla i on bi mogao, ako u njega uđemo sa nekim partnerom, da bude i malo drugačije funkcije. Dakle, ne samo retail park, već nešto poput onoga na šta nailazimo kad izlazimo iz velikih evropskih gradova. Recimo, izlazak iz Budimpešte prema Pragu. Dakle, bezbroj hipermarketa, supermarketa, car show room-ova, big boxes, itd. Tu ne mislim na logistiku, jer ona ne priliči toj lokaciji koja je mnogo atraktivnija za retail investitore, ali i za korisnike, odnosno zakupce – najavljuje Mišković za eKapiju.
3.500 socijalnih i dostupnih stanova u srpskoj prestonici
Drugi projekat vezan za Beograd je, kako navodi, izgradnja affordable living i social living stanova – dostupnih i socijalnih stanova, koji kako on kaže, ne znače odmah i loš kvalitet i lošu gradnju. Čak naprotiv.
- Ukoliko uspešno završimo akviziciju, a radimo na njoj skoro 3 godine jer je zaista kompleksna stvar, a i velika je za beogradsko tržište, mi ćemo na jednoj lokaciji realizovati 3.500 jedinica. To danas ne postoji u Beogradu, sem ukoliko ne uzmemo u obzir svojevremeni projekat gospodina Miroslava Miškovića vezano za Univerzijadu, tj. projekat poznat u našoj javnosti kao Belville. Ti affordable living i social living stanovi ne znače jeftinu gradnju, loš kvalitet ili lokaciju. Čak naprotiv. I socijalni i dostupni stanovi mogu biti na dobrim lokacijama, ali nam je za to potreban kvantitet, veća površina zemljišta na kojoj može da se uradi nešto takvo. To bi bilo nešto kao gated community, gde bi kupci stanova mogli da žive u tom ekosistemu bez potrebe za čestim izlaskom iz njega. Tu pre svega mislim na mlade porodice sa decom. Sve usluge i servisi koji su im neophodni bili bi u okviru tog sistema, a takvi projekti Beogradu jako fale - ističe Mišković, ne želeći da otkrije o kojoj je lokaciji reč, ali ipak napomenuvši da je "dovoljno blizu gradu" i da je, iz njegovog ugla, kao iskusnog developera, u pitanju atraktivna lokacija.
Postoje još neki projekti u kojima naš sagovornik vidi svoju ulogu u Beogradu, ali dok se oni ne ostvare, on ne bi da otkiva previše detalja. Kako kaže, ne bi da svojim idejama otvara oči "sezonskim developerima", kako on naziva sve koji u tom sektoru nisu iskusna i ozbiljna imena – elita, kao što su MPC, PSP FARMAN, Delta Real Estate, Milan Beko, itd..
Čuvanje duha jednog grada
- Gde god vidimo industrijske zone, zone bivše proizvodnje bilo kakve vrste koja danas tamo više ne postoji, to su za mene izazovi. Kad se priča o revitalizaciji obalskog industrijskog dela grada, primer za to je HafenCity u Hamburgu, Canary Wharf u Londonu ili na nekoliko lokacija u Kopenhagenu, itd. To su lokacije uz reku koje mogu da budu i koje bi trebalo da budu iskorišćene na pravi način i za koje se nadam da će biti iskorišćene na pravi način, sa potpisom mene ili nekog sličnog developera. Jako je bitno da smo mi, moj sadašnji partner u kompaniji Miki Goldshtein, moj tim, vrlo atipični jer pokušavamo da sačuvamo genius loci - duh nekog dela grada. Mi duh tih industrijskih elemenata ostavljamo sa namerom u okviru svih projekata koje realizujemo. Nismo od onih koji ruše sve i pravimo nove i onda to izgleda kao Miljakovac iz 1980. – oštar je u svojim poređenjima Mišković.
Dream Team - deo rukovodećeg tima u Karlin Port Real Estate (Foto: Ondřej Pýcha)
Beogradu neophodne urbane korekcije
- Tu je urađeno šta je urađeno i Beograd se sigurno urbanistički sad ne može promeniti, ali se može primeniti ono što ja zovem korekcija urbanizma. A to znači da kada dođu pravi investitori i uhvate se pravih projekata, slika Beograda može da se promeni u narednih nekoliko decenija. Ne može 100 posto, jer ono što je bilo najatraktivnije već je dato pre 12, 13 godina – ističe naš sagovornik.
Iako nije vezano za Beograd, Mišković kaže da je za našu javnost, zbog budućeg plana beogradske železničke stanice, možda zanimljiv projekat koji Karlin Port Real Estate trenutno radi u Pragu.
(Foto: Arhiv grada Praga)
Vyšehrad Railway Station - železnička stanica u centru Praga - objekat iz 2014. godine i idejno rešenje (Foto: arhitekta - Ivo Nahalka, ARCHINA Architects)
- U februaru ove godine uspeli smo da kupimo jednu od tri centralne železničke stanice u Pragu, koja nije korišćena poslednjih više od 30 godina. U tom projektu ćemo sačuvati genius loci železničke stanice i napravićemo jedan novi proizvod koji još nije stigao na naša tržište, niti na tržište centralnoistočne Evrope, a to su mikroapartmani - za prodaju, kojih će biti 171. U toj nameri da sačuvam izgled železničke stanice, u praškom zavodu za zaštitu spomenika istakli su da je prevazišao njihova očekivanja i minimume koji moraju da se ispune. A to je ono čime se ja, odnosno moja kompanija, razlikuje od 500 malih i velikih developerskih kompanija u Češkoj, a i od Srbije, za sada – ističe Mišković.
Zašto se dosad čekalo na Srbiju i Beograd
Iako bi se mnogi verovatno pitali zašto i ranije neko ko je takav značajan uspeh u real estate svetu postigao u Češkoj, deo svog "know how" nije preneo i na rodni Beograd, sagovornik eKapije priznaje je njegov fokus poslednjih 30 godina svakako bio Prag, ali nije da već nije imao pokušaja da uđe i na srpsko tržište.
- Prvi put je to bilo 2007. godine kada sam pokušao, zajedno sa vodećim irskim i američkim investitorima, da uđem na beogradsko tržište nekretnina na aukciji Robnih kuća Beograd. To je jedan od najboljih projekata koji na kraju nisam kupio. Stali smo negde na sredini te aukcije, jer smo drugačije videli tu vrednost. Mada, i danas vidim da za takvu vrstu nekretnine, iako se nalaze na najboljim "džadama", što bi rekao moj pokojni otac, nije lako naći novu funkciju. A u tom nekom periodu smo pokušali da kupimo, zajedno sa jednim američkim partnerom, deo MPC-a, koji je na kraju kupila kompanija Merill Lynch. To su bila dva neka pokušaja moja 2007, 2008. godine da kroz veće projekte uđem na beogradsko, odnosno srpsko tržište nekretnina – navodi Mišković.
Tri resorta u Crnoj Gori
- To bi bilo u manjem obimu, svakako ne poput projekata Porto Montenegro ili Luštica Bay. Trenutno imamo tri projekta za resorte na kojima radimo poslednjih dve i po godine. Pošto su u pitanju kompleksne investicije, pokušavamo da napravimo preliminarne kako audit, tj. due-diligence, tako i preliminarne arhitektonske studije (obično više njih) pre nego što uopšte odlučimo da uđemo u te akvizicije – navodi Mišković za eKapiju.
Projekat na popularnom hrvatskom ostrvu
Ovo nije jedini projekat koji se odnosi na Jadran i njegovu obalu. Naime, Karlin Port Real Estate trenutno radi i na projektu na jednom od urbanistički netaknutih hrvatskih ostrva.
- U Hrvatskoj imamo projekat na jednom od najlepših ostrva u Hrvatskoj što se mene tiče – Korčuli. Trenutno tražimo najbolju varijantu za jedan od zaliva u okviru kojeg imamo oko 155.000 m2 zemljišta na kojem imamo prava da gradimo 76.000 m2 bruto nazivne površine stambeno-hotelske funkcije. To zasad radimo sami, ali ćemo za takvu vrstu projekta tražiti partnera nakon što kao kompanija najpre utvrdimo koji je pravi put. To će možda biti većinski apartmansko naselje višeg standarda - gated community, zatvoreno, obezbeđeno, sa svim servisima, sa svim što vam je potrebno za život da ne morate da izlazite iz tog ekosistema - restorani, prodavnice, sportski sadržaji itd., ali o tome još razmišljamo – otkriva Mišković za eKapiju.
Ovo bi, prema njegovim rečima, zasad bili projekti koji se tiču bivše SFRJ, ali Karlin Port Real Estate na prostoru Srbije i Crne Gore ima aktivnosti u okviru energetike i komunalnog otpada i reciklaža, o kojima će više reči biti u narednom periodu. Ova već delatnost liči na ono za šta se Mišković u svom srednjoškolskom, a kasnije i fakultetskom periodu školovao. On je, naime, završio 14. beogradsku gimnaziju – smer tehničar za toplotnu i nuklearnu fiziku, a posle toga je u Beogradu studirao na Mašinskom fakultetu i francusko-američkom univerzitetu IFAM.
Rak i neke druge sasvim lične priče...
Međutim, to je ono što se vidi, što bi se reklo, u izlogu jedne radnje, a šta je ono što je Milorad Miško Mišković preživeo do tog izloga, e to je neka druga – sasvim lična priča. O kojoj je naš sagovornik bio spreman da govori za eKapiju, uveren da će njegovo iskustvo i njegova borba dati vetar u leđa nekim drugim ljudima koji se sa sličnim i drugim izazovima na svom životnom putu sretnu. I ovde govorimo o raku, nećemo reći bolesti jer je tako ni Mišković ne naziva. Ona je za njega bila jedna prepreka posle koje je ustajao tri puta jači, i prvi, i drugi put, a uveren je da ona nije posledica nikakvih profesionalnih lomova, padova i uspona koji su normalni u biznis svetu, već ogromne potiskivane tuge.
- To vam nijedan lekar neće reći, ali ja ću vam danas, nakon 10 godina od prvog i osam i po godina od drugog raka, reći da sam prvi dobio verovatno zato što sam pokušavao da prebrodim majčinu smrt, a da sačuvam spoljni svet - sestru, moju malu porodicu, moju veliku porodicu, kumove i prijatelje, da ne vide, odnosno da ne osete moju bol. Smatram da ta tuga, koja je bila dugotrajna i velika, a koju sam držao u sebi, dovela do toga. A kad se to desilo, apsolutno nisam mislio o sebi. Mislio sam šta će biti sa mojim članovima porodice kad ja odem... A lekari su mi u oba slučaja davali jako male šanse da preživim – svega 10%. I u slučaju raka koji sam imao u glavi i u slučaju akutne leukemije koju je imao i pokojni Siniša Mihajlović. I u obe situacije imao sam komplikacije. Bio sam u komi, imao sepsu. Nakon leukemije i dva i po meseca ležanja, izgubio sam i moć govora, ali za par nedelja sam je povratio, i to na svim jezicima. Pa su mi mišići od ležanja atrofirali i nisam mogao da hodam. Trebalo mi je 20 minuta da pređem metar i po hoda. To su bili izazovi... Ali glava mi je bila dovoljno jaka. I govorio sam sam sebi: "Pa, Miškoviću, kako tebi treba 20 minuta da pređeš metar i po, a baviš se sportom - do tog vremena tenisom, skvošem, fudbalom, košarkom… I - verom u sebe i da to mogu da prevaziđem, naravno uz podršku najbližih, ja sam u tome i uspeo – otvoreno za eKapiju govori naš sagovornik, priznajući da veruje da je i drugu i treću šansu dobio jer još nije pokazao sve...
Brđanski crnogorski kod i romanijska neposrednost
Ali je pokazao dovoljno da mu otac, koji je bio crnogorski tvrd i nikad nije otvoreno pokazivao emocije, pred smrt, pre pet i po godina, rekao da je prevazišao sva njegova očekivanja i da iako mu nikad nije rekao da ga voli, on mu je to kroz sva njegova činjenja pokazivao. A upravo njega, oca Milisava, odnosno njegov brđanski kod, Milorad smatra zaslužnim za svoj uspeh.
Milorad sa ocem Milisavom, koga uz majku Branku, danas smatra najzaslužnijim za sopstveni uspeh u životu (Foto: Milorad Miško Mišković)
- On je bio jedan od dosta aktivnih i uspešnih ljudi. Bio je direktor raznih državnih kompanija od 1960. i neke godine do njegove smrti - izmedju ostalih Termoelektro, Minel, Invest Import... A mi smo brđani - iz Vasojevića. I kad to kažem, time se ponosim. Mi imamo jednu ogromnu energiju, ali i jedno ogromno breme. To breme brđana – bilo da su to Hercegovci, Crnogorci, Dalmatinci - mi po svaku cenu želimo da uspemo. I neko postane general, neko policajac, neko kriminalac, neko direktor državne ili privatne kompanije. Iako sam beogradsko dete, otac je to na mene uspeo da prenese. Ja sam to usisao od njega. Otac mi je u svakom slučaju bio uzor, inspiracija, ali smo mi dijametralno suprotni. On mi je preneo taj brđanski kod. Ne gen, već kod. Naravno, uz majku Branku koja je poreklom sa Romanije i koja je zaslužna za tu otvorenost, neposrednost koju imam. A otac je bio crnogorski tvrd, ali neizmerno korektan, i častan. I ja sam, u svojih 19 godina, po povratku iz vojske, shvatio da ne želim da budem u njegovoj senci, kao 90% ljudi u Srbiji koji su nasledili poslove svojih očeva. Ja sam pobegao od toga. Osećao sam da bi to za mene bilo breme. Moram da priznam da je jedan od razloga mog uspeha u Češkoj i, sutra naravno, u Srbiji i bivšoj Jugoslaviji to što sam pobegao od senke svoga oca i što se nisam uljuljkao kao moji drugari koji su se po završetku fakulteta u Pragu vratili nazad i postali deo tog ekosistema roditeljskih kompanija, ili državnih – uveren je Mišković.
Onog trenutka kad je krajem maja 1994. primio diplomu fakulteta i našao posao u američkoj reklamnoj agenciji pretražujući oglase, nazvao je oca i rekao od tog dana više neće tražiti novac, niti bilo kakvu pomoć. Ovo nam u razgovoru Mišković ističe sa posebnim ponosom jer je sav uspeh, od tada, postigao sam, bez ičije pomoći i uz, kako kaže, rad, rad i samo rad. I uz kosmičku energiju i ogromnu upornost.
I sin u real estate-u, ali ne porodičnom - dok ne dobije ožiljke...
I to isto pokušava da nauči i svoju decu. Iako je mnogo puta pomagao deci drugih poslovnih saradnika, on je svoju decu isto tako pustio da sami iskroje svoj put pre nego što se, ukoliko to požele, pridruže u porodičnom biznisu. Ćerka Anja završila je New York University i trenutno radi u Pragu u najvećoj PR agenciji, a sin Luka je završio University of Roterdam - biznis administraciju i produkciju u maju, junu ove godine. Nakon tri godine u Roterdamu, Luka se ove godine vratio u Prag i od 1. novembra kreće da radi u real estate-u, ali ne u Karlin Port-u, kod oca, već u drugoj kompaniji.
- Mene je iznenadila njegova želja da ide u real estate. Ja to apsolutno nisam inicirao. Ali, ja ne želim da radi kod mene, sve dok ne dobije dovoljno "ožiljaka" u par firmi u kojima će raditi. Tu mislim i na poslovne i na socijalne ožiljke, jer ne želim da bude razmaženo dete, kao što ni ja nisam bio. Istovremeno, on kreće i na master na New York University – naveo je Mišković, napomenuvši da ni supruga Marina nije sa njim u biznisu.
Ona je, kako navodi, direktorka jedne od najpoznatijih kompanija u Pragu koja se bavi IVF-om.
Jakom glavom, ali i podrškom porodice pobedio najzloćudnijeg neprijatelja - Milorad sa suprugom Marinom u Ambasadi Srbije u Pragu (Foto: Milorad Miško Mišković)
Opet bi istim putem
I njegovoj porodici i partnerima, i posle dve zdravstvene prepreke koje je imao, nije lako da prate život koji on vodi: po 10-12 sastanaka dnevno i bogat socijalni život uveče. Pogotovo kad dođe u Beograd i poseti ono što mu u Pragu nedostaje – beogradske kafane, kafiće i klubove. Beogradski vajb, svemirska energija i beskonačan "nemir". Pa kad mu još odsviraju neku "najskuplju" – "Ivanova korita" ili "Romaniju" i podsete na roditelje... Onda Mišković pokaže onog pravog sebe, sa strašću i dušom koju na Zapadu, kako kaže, teško razumeju. Kažu u sebi – znamo šta je doživeo i preživeo, pa kako je moguće da je tako radostan, odakle mu ta nova kosmička energija, želja za životom… I opet, i u takvom okruženju, Mišković nikada do sada nikada nije požalio zbog izbora koji je napravio u životu.
- Kada ste u svetu nekretnina, svaki dan imate te situacije pune izazova, prepreka i što su veći projekti, veće su i prepreke. Ali život je igra i ja se u svemu tome igram. Nekad, pre nego što zaspim uveče ili ujutru kad se probudim, pomislim koliko je iskustveno bogat moj život, da bi mi razni svetski milijarderi u tome pozavideli. I pritom ne mislim na novac. Uspeh nije samo novac – naglašava Mišković.
- Imam ih u planu, ako nađem vremena jer imam još mnogo neispunjenih želja, pritom ne mislim na materijalne. Evo sad imam 54 godine, a znam da ću da živim 83, 84. Imam još 30 godina želja da ispunim i kad ih ispunim, onda ću da odem, tj. da se pridružim ocu i majci, baba Dari, nani Nevenki, đedu Ćetku i deda Bogdanu, i mnogobrojnoj porodici, rodbini i prijateljima koji su se, svako u svoje vreme, "preselili na neko lepše mesto" – završava svoju priču za eKapiju praški, a naš Milorad Miško Mišković.
Danijela Stanimirović-Gavrilov
Pogledajte kompletan sadržaj tematskog biltena
"Nekretnine i gradnja - Investicije koje mijenjaju tržište"
Povratak na bilten